现在买房，不能只看眼前，因为超跌的楼市情绪，已经很难让人做出理性的决策了。我们需要用推演的眼光，至少看6个月以后的变化。

就拿苏州来说吧，虽然二手房行情有调整，但是新房市场必须分板块看。因为今年基本不供应普宅用地了，因此今年剩下的月份，哪怕主城销售量再低，存量新盘到年底，房源基本消耗的七七八八了。要知道，市三区主城区内的新盘，小区规模本来就不大。

大胆预测，到了3-4季度，普通中产一定会面临极其尴尬的境地。园区和狮山还在卖的新盘都在5万+，大概率，客户的选择就不得不重回几大新城去。

可别忘记了，新城平时也一直在卖房子啊。我的建议是，与其到年底去买别人挑剩下的，不如提前准备起来。

图：主城各个板块去化周期

说个真事

上周，我一同学，在科技城中建御璟峯售楼处里，给我打电话。我让开发商领导亲自“关照”后，很快就刷卡了。

为什么他买房没有拖泥带水？我和大家分享下，希望给大家一点启发。

御璟峯这个盘，在楼市如此波动之下，价格整体很平稳。这个盘有南北两个区，定价是有差异的，资源禀赋好的南区，凭借湖景等优势，价格一直在3万+。而北区，户型定位相对偏年轻化，和南区做了价格差。虽然两者有价差，但是总体成交价格从开盘至今，很稳定。

现在的客户，之所以不敢出手，就怕自己买后就打折。

图：御璟峯月度售价走势

没有流量的盘，很难获得市场认可。御璟峯被地产业内称为科王，其背后特指其销售量一直是新区科学城的NO.1。

客户也懂的，这年头，就好像上馆子吃饭，评分高，意味着这个饭点的下限会很高。买房其实也一样，一定要选择有流量的，市场认可的，安全度才高。其实客户的心态特别好理解，没有流量就意味着卖不动，卖不动，就意味着降价是早晚的事。

从真实的网签数据看，御璟峯整体去化70%以上（统计口径为网签，实际部分认购尚未结转），除了南北两个组团刚刚加推的几栋楼外，剩余的楼座基本去化完毕。

有一种方便，商业就在楼下。5万方星悦里，科技城首个规模的集中商业，涵盖业态比较全，就在马路对面。家庭聚会，朋友社交，出门即达。最重要的，对于以重教为目的，置业科技城的家庭来说，在孩子幼儿阶段，需要花费大量时间在接送和教培等待上。住御璟峯能节约大量孩子起跑线上的等待时间。

有一种生活，公园就在楼下。如果一种休闲需要开车，需要收拾大量装备才得以成行，那住在御璟峯，这都不存在。无论是户外的各种有氧运动，还是孩子的周末陪伴，小区南面是600亩规模的诺贝尔湖公园，是最好的释放。

御璟峯周边咫尺的资源具有不可代替性，这种资源决定了小区的唯一性，而唯一性也自然带来强价值属性。

想要今年住新房的，要赶紧关注了。御璟峯北区，已是准现房状态，今年3季度左右将会交房。新房散散味道，春节前搬家，这节奏真香啊。

图：项目实拍

现在买房人也特别理性，不到最后不轻易出手的。

现在出手的这波客户，就是真自住改善，不等到看到实景，看到东西，不出手。御璟峯目前大园区，单元大堂，包括地库，都有实际呈现了。对于改善客户而言，看见的才是最有效的营销力。

小区大区景观，参考新加坡ONG &ONG豪宅层层叠景的造园理念，由GVL怡境国际大师团队操刀，以“无界自然”为设计原理，社交型的公园理念。

对标新加坡华宅规制，打造精装双入户大堂，还特设落客等候区，打造第二会客厅。

精装地下车库，整体简奢典雅的浅灰色，大堂前厅搭配深咖色的格栅吊顶；类一梯一户设计。

说一下产品定位，全盘户型定位约134-243㎡。

整个社区就是纯改善。考虑到近学区的特点，未来自住率又很高。也不要一味吹嘘高端社区，退一步说，至少是一个中产小区肯定没问题。

业主长期会自住，从幼儿园到初中这12年时间，大部分业主是不会离开这个小区的。因此，整个小区换房率会很低。较低的换手率，将意味着房子价格更加稳定。虽然苏州二手房价格波动较大，但是可自住的书包房的价格波动依旧是最小的。

目前北区主力在售的是21#的134户型。这个户型，客观说，是比较占优势的。因为是整个小区其他户型都是大面积，到了二手市场的时候，小户型往往会占到大户型改善的便宜。毕竟大户型把整个社区往改善形象去拉，普通中等户型就能吃到这波社区形象红利。

点评一下：

大面宽+大横厅，南向资源异常充沛

老人房与主卧分隔，减少家庭冲突概率

晾晒区和客厅脱离，增强私密性

3+1空间，最好的学区房是自家的书房

中西厨设计，生活乐趣一半在厨房

还有一个关键是，134平这个面积段是全市新房交易量最集中的户型面积。这也意味着，将来再出售，变现比较容易，是一种高流通的户型。

整理了一份今年1季度，全市新房成交的面积分布，我们可以清楚的看到，一季度全市新房成交套均面积就是133平米。其中新区的中位数面积是127平米，新区套均面积是140平米。大平层的确适合自住，但是要追求资产的流动性，还是聚焦在130-140这个面积段。

还是那句话，现在这个楼市当口，适合自己，才是最好的。御璟峯的特点就是如此，即可以选择南区湖景资源的大户型，宠爱一家人。也能以很实惠的总价入一套北区的舒适的大三房，宠爱自己。

综上，御璟峯对于绝大部分城西的中产而言，有很厚的安全垫。就凭这一点，就值得整个城西改善客户列入看房清单了。

注：御璟峯施教区需等交付后最终确认