从2021年开始，一共启动了二波救市力量。目前第三波救市路线已经明确了。

稍微回顾一下，第一波救市，是全国层面的救市，从顶层设计，明确楼市是可以救了。这波试图恢复楼市信心的宣贯，让去年有了一个小阳春。

第二波就是从去年下半年至今，差不多一年时间。上层同意，允许地方自行救市。

但是地方上不敢，也没有真正出台新的救市动作。基本是用工具箱中老的方案。现在看，对楼市没有起到作用。

两波没有效果后，高层决定“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”。说白了过去的政策工具对待楼市新问题已经无效了，地方上如果没有获得高层的授权和指示，他们也不敢放开胆子干。

所以，第三阶段的救市来了。

1）政府端扩表，成立“房子银行（姑且叫这个吧）”，把钱低息借给地方。

2）地方拿到钱后，抄底楼市，买入便宜且富余的房子，减少新房供应，用行政的手段解决市场化的问题。

3）用租金偿还这笔专项永续债利息，解决资金问题。

1F

恭喜有年轻租赁需求的城市

上一轮棚改，基本覆盖了中国大部分地级市。因为棚改的核心逻辑是，居民端还没有加杠杆。所以用棚改拉起来的房价，就是我们老百姓一起负债扛起来的。

在这个过程中，买房子，就是买这个城市发展的股票。这个逻辑是对的。

但是到了如今，居民端的负债已经超过60%。已经无法再加杠杆了，加不动了。

但是我们国家层级的负债率只有30%。注意，我们没说是地方上。

这一轮就清晰了，国家层面利用通缩的现状，向不买房的百姓发行国债。国家放杠杆，把借到的便宜又长期的钱，再低息甚至贴息给地方城市。去买楼，让地方做包租公。

通过时间来解决楼市危局，也通过时间，让这些楼慢慢升值，最终解套。

但不是所有的城市都有资格享受这些“公租债”的。

哪些城市可以有？只有城市有强租赁需求，租金回报率相对良好。

2F

城投旗下资产有望盘活了

去年，甚至前年，大量的二线城市为了避免土地市场崩盘。同时也为了维系住城市土地财政，让地方城投公司，市一级，区一级甚至到街道和镇，都托了大量的土地在手里。

客观说，地方上也努力去解题了。

包括引入品牌房企代建，做大平层细分市场。客观说在前期也算有些业绩。

慢慢的大平层也滞销了，开始卖低密度。但是低密度之后呢？

因为城投开发房地产，本质也是利用财务杠杆，利用运营杠杆在玩传统房地产啊。

所以，一旦销售不畅，也一定会遇到5个盖子要盖10口锅的问题。

再加上，上头不允许地方无限举债，城投也会遇到融资难的窘境。

所以，这次中央放了一笔低息永续债。主要地方上还个利息，且大概率不记入地方债务考核。

应该大量的头部城市，都会积极申请。用这笔钱，消化城投公司的房子存量库存，把新房转为长租公寓甚至公租房。

有人说担心，新房售价和租金关系并不良好，担心这个事无法推动。

别傻了，这本质上是一种债务置换关系。把地方债务转移给中央而已。

但是因为借的钱成本很低，低到房租足够偿还了。

3F

接下来会发生什么？

保交楼会议迅速拉通各方。这个会议的结果可能会很大。

大到什么程度？企业端，可能不需要还利息！购房者这端，可能会有低到离谱的房贷。前者让保交楼顺利推进，同时确保国字头房企在未来一年不会出系统问题。后者当租金和月供差不多，利息几乎忽略的时候，你说刚需买不买楼吧。

地方上，会允许城投未开发的地，改规划。即原本限制不低于100平米的要求，可能会变成更小。

更加激进的城市，会和新房开发商谈一个“合理”价格，整栋收购。实际上，我们已经干了。接下来这种消化新房库存的事会更多。

而且这种是真购入，真给钱。

十年前的棚改，是谁抢到足够多的买房人，哪个城市就能跑出来。

十年前，但凡是一个省会，都会迎来房价大涨。一个地级市如果下辖足够多的人口，也敢负债大造新城。

之前房价涨，是因为钱被引导到房地产中去。如今钱都逃离房地产，这次上头要主动往楼市中注钱了。

今年开始，风向变了。大家有没有发现，人口又开始回流到一线和强二线去了。

经济不景气，能讨一点活泛的机会，还是在大城市。

毕竟大城市才有庞大的产业链和就业机会。

楼市的新模式，慢慢从拼人口，变成了拼产业链了。有产业的城市，接下来买房利息将会低到令人发指。在没有租赁需求的城市的人，赶紧卖房，换仓吧。