在假期期间写楼市，阅读量是很低的，但是我还是坚持两日一更。说一点客观，且很认真的业内数据，给大家建立真实的楼市刻度。没有炸裂，只有数据。

新房和二手房成交量在筑底。筑底这个词，在我的理解，就是跌无可跌，再少也少不到哪去了。

新房上月网签量在2000套出点点头，从数据上环比是跌的。但是，我提醒3月份吴江是有大几百套的回购和房票的，虽然这些也是真实成交。但是4月份可基本都是纯新增认购。

换言之，真实的4月份，比3月份大概多卖了20%。虽然绝对量不多，但意味着新房的量，跌无可跌了。

4月份，各个类型客户都在入场。1000万+一套的象屿天誉东方，这个月签到了全市第一。龙湖的两个盘，区域改善类典型，也卖到了前三。保利通安项目时光印象，认购量达到了100套。整个相城区，各种刚需盘，降价换量都还不错。

4月份，各类型客户都找到了买房理由。高改遇到了好产品，买了。刚需遇到了心动的价格和灵活的支付手段，买了。

二手房成交量6403套，高于平均值16%。我取了个对比数据，从2017年至今，二手房月均成交量是5514套。要是论环比，环比3月份可涨了32%之多了。

看，二手房是充分市场，完全市场说了算。有些人还在等房价继续跌，但是面对很多跌到自己预期的价格，很多人选择接盘了。

不管各位的看法如何，事实就是如此，市场用他自己的力量在努力修复中。

不是说，未来二手房价格不会再跌。我想表达的是，至少有人认为未来二手再跌的幅度不会大，不然这些房子谁买走的？刚需们可要判断清楚了，冷暖自知。

另外，我的微博被投诉了，贝壳说苏州取消二手房价格展示没这回事。昨天5月1日，贝壳苏州APP上依旧显示价格。5月1日，贝壳发布的海报显示，五一假期第一天，就卖了150套。可见，贝壳可不愿意把二手房的垄断地方给放弃。

新房价格降了，注意我没说均价。受到地价推动售价的核心逻辑，其实楼市再难，新房均价都会维持在高位的。

所以，我们要看中位数价格。4月份苏州中位数均价是2.19万。再给点刻度，2021年12月是2.54万；2022年3月是2.3万；今年3月份是2.25万。换言之新房价格其实是在不断下调的。

从成交结构可以看到，全市中位数的面积在逐步增大，但是套总价中位数和均价中位数在变小。可以很肯定的说，新房被市场严重拖累后，价格顶不住了，出现了明显回落。

但是改善的门槛却在上升。以园区为例吧，2021年全年口径看，75分位的改善总价是567万。而上个月园区的75分位是707万。

很明显，高改的客户的新房总价，很明显的涨了很多很多。很典型的两个不交圈的平行世界。

外三区改善总价，性价比爆棚

看上图，假设一个客户认为，未来楼市没有价格周期了，就是图住的爽。那么外三区尤其是吴中和相城区，改善总价只有园区42%。就是说，只要花不到园区改善总价的一半，就能在吴中和相城区住的很舒服。甚至可以说，会所，精装，品牌都一样，就是价格只有园区的一半不到。

从开发商角度说，不去外三区拿地，事实证明可能是对的。但是，对于龙湖，建发这种能在外三区实现溢价的开发商来说，在相城区吴中拿地，又是碾压式的机会。

毕竟当地也有大量改善要买房啊。

最后说一下政策。

自然资源部要求遏制部分城市住宅用地供应不合理增长，减少供地。

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

很简单，绝大部分城市现在地，根本就没有正规开发商要，当地城投公司也托不动了。这个政策一出，刚好借坡下驴，免的各个城市土地要么没人要，要么流拍，对城市的“侮辱性”太大。

北京适度放开对外围的限购，允许部分人再买一套。这事吧，两个层面，一是现在让市场的力量去修复楼市。毕竟北京供应的地都在外围，也希望北京本地大量的刚需改善去托一托。二是，怕一线城市全面放开限购，万一楼市还起不来。那么，楼市所有的念想都没了。

之前大家的共识是一线城市的房子永远有价值。放开，一线也没稳住的话。那么全国楼市的信心又要被打下去了。

假期里，就说这么多。

在苏州的朋友，除了菜场，尽量少出门，把苏州让给远道而来的客人。