国庆期间合肥楼市跑出一波好行情,各大售楼部人山人海。
然而快乐是新房的,二手房的降价幅度真是让人大跌眼镜。
这也没办法,当下如果二手房想要成交,也只有这一个办法!
降价!降价!再降价!
NO.1|壹
一年狂降120万
合肥二手房扎堆降价?
据安徽楼视不完全统计,就在9月份合肥二手房成交数据中,有房源出现百万级降价。例如蜀山区金隅南七里1年狂降120万元;政务区香槟国际1年暴跌118万;高新区祥源城1年降价50万;就连滨湖也有多家二手房降价10-17成交。
金隅南七里1年狂降120万元
位于合肥市蜀山区稻香村街道金隅南七里小区,在9月底成交一套104平房源总价约228万元,成交均价2.18万/㎡。
同样户型的房源在2023年8月成交总价达到346.5万元,一年时间狂降120万元。
据相关二手房平台数据,显示该小区房源挂牌均价都在3.1万/㎡以上,而成交的这套房源,均价仅2.18万/㎡左右,可谓是捡漏成功。
要知道金隅南七里34层大高层,楼栋均价1.97万/㎡左右,对房东来说2.18万/㎡的成交价格,加上时间、资金利息等成本,肯定亏麻了。
香槟国际1年暴跌118万
位于政务保利香槟国际,近期以总价177万,成交了一套85.92㎡的2室1厅的中楼层房源。
据二手房平台数据统计,同样户型的房源,在2023年3月,有总价295万的成交记录,现在邻居花177万买到手,意味着新业主直接少花118万。
该小区同户型不同面积的房源挂牌均价都在2.9万/㎡以上,而成交的这套房源,均价2万/㎡左右,比目前在售房源的挂牌均价普遍要低。相比之下,这套房源也算得上捡漏成功。
祥源城1年降价50万
位于高新区的祥源城,成交了一套建面约83.65㎡的房源,单价约17932元/㎡,总价约150万。
去年3月该小区成交了一套同户型房源,成交均价24821元/㎡,总价207.5万元。对比来看,足足降了约6800元/㎡。
滨湖多家二手房降价成交
就连合肥二手房价格一直坚挺的滨湖地区,最近的二手房也都是降价成交,降价幅度在10-17万左右。
注意,这并不是业主的挂牌价,而是真正的成交结果,意味着有人真金白银在房源上亏损。
如果只看挂牌价,降价的房源只有更多。
据相关二手房平台显示,24小时内,合肥共有2452套新挂牌二手房,其中降价房源达到了1472套,涨价房源仅68套。
其中,不少房源的降价幅度较大,我们一起来看!
可以看到,这些降幅较大的房源,大多是面积偏大的房源,不少是政务、滨湖、高新这些热点区域的楼盘。
NO.2|贰
合肥二手房库存超11万套
遭新房全方位“背刺”
看到这里,有人便会疑问。
刚刚过去的国庆节假期,楼市成交火热,成交翻倍、开发商涨价、房东跳价……甚至购房者心态也变得紧张起来。为什么还有这么多房源降价呢?
中介:涨价只是个列
对此,安徽楼视也咨询相关二手房中介。一位从业多年的房产中介人士表示:“目前降价的二手房依然很多,虽然有涨价的房源,但是仅仅为个别案例,数量并不多,另外还有一些房东,选择下架房源,要看市场反应。”
具体到国庆期间二手房成交数据来看,合肥二手房成交量并没有明显增长。
合肥二手房仍是“买方市场”
事实上,随着新房供应量增加和二手房房源充足的挂牌量,市面上可选的房源更多,当前还是“买方市场”。
据二手房平台数据统计,在售二手房113702套。
以合肥9月份住宅二手房成交约1970套,来计算去化周期超约58个月;而9月份新增挂牌房源约1.9万套。这意味着,按照现在的去化,二手房根本卖不完。
同时再配以高比例的降价房源,面对跌跌不休的二手房市场,各位房东的信心继续受挫,难以提振。
来自新房市场全方位的“背刺”
首先是产品,随着合肥计容新规、四代住宅等政策规划落地,别说二手房,很多还未入市的纯新盘,在产品设计上都存在代差。
例如滨湖区高速·壹品森境。这也是合肥首个表示要建设第四代住宅的楼盘,项目拟建设6栋住宅楼,总户数为212户,拟规划户型面积220-280㎡不等。(以公示为准)
还有即将入市的天阜壹号、四川邦泰·悦九章,在计容新规下,部分户型得房率超过100%。
更别说,在竞品质时代,带来的公建化外立面、干挂石材,甚至泳池、会所等在大多数改善盘上应用。
新房佣金更高
当然,这里面还有人为因素,就是利益驱动。
此前,安徽楼视统计《合肥市热盘优惠统计》,其中不少新房都有全民经纪人、渠道分销等政策,且大多数楼盘的佣金都在5万/套,部分房源甚至达到10万/套。
相比二手房成交1%-2%的佣金点位,新房的佣金额度更加喜人。
另外服务的对象也不尽相同,一个面对更有资金实力的企业,一个面向个人的房东,带看难度、佣金结算等等,新房优势更加明显。
与此同时,随着新房折扣幅度的加大,部分楼盘下探到75折、7折以后,这些新房价格已经接近甚至低于周边同档二手房,有了价格优势,也让不少二手房客户再次回流到新房市场。
NO.3|叁
“以价换量”时代
现在接盘会不会亏?
既然新房存得房率高、装修好、产品更新等种种优势,那么现在,合肥的二手房是不是买卖的好时机?
对于着急用钱的房东来说,“以价换量”很长时间内,都将成为市场的成交主流。想要短时内快速把房子卖出去,降价是最有效的方式。
另外就是资产的最优配置,单纯的从房地产市场来看,在合肥未来,改善型住宅将是未来的主流。
对于手上有多套房产的房东来说,可以通过置换来对资产进行优化配置。目前,官方层面也出台了商品房“以旧换新”等配套政策。
那么,有钱人卖出的二手房,普通人接盘会不会亏?
我们需要注意的是,现在想要通过买卖二手房来实现房产的保值增值,可能有点困难。毕竟,在“11万库存”的背景下,二手房涨价的底气也不足。
可反过来说,对于自住的刚需却是一个不错的抄底时机。
从合肥目前二手房市场来看,除了少部分的品牌次新房以及顶级豪宅外,大部分二手房价格都在下跌,虽然国庆期间,稍微回暖的迹象,但更多的房东选择降价跑路,即便是老城区很多二手房跌至“1”字头。
此外,在新房价格突破6字头、户型起步140平,计容新规等全方面背刺下。首付20-30万就能入手,区位、配套很不错的二手房,或许是一个不错的置业选择。