好消息：楼市止跌，坏消息：没有回暖！房价何去何从？

整个10月，我们都在见证930新政的威力，不管力度还是节奏，如同为楼市注入一针“强心剂”，极大地提振了市场信心，买房热情高涨，成交量大增。

据住建部全国房地产市场监测系统，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%，同比增长0.9%，自去年6月份连续下降后首次实现增长。

二手房方面，网签成交量环比增长4.5%，同比增长8.9%，连续7个月同比增长。

这也意味着，市场的确在变好，也是17年来首次，罕见的楼市“银十”超过“金九”。

尤其是头部市场，我们可以毫不夸张地形容：杀疯了！

从目前的数据看，北上广深等城市的成交量全都走出了火热行情，达到繁荣线水平。

二手房的表现，彻底支棱起来了。

北京上海，自新政后，成交量爆发式增长，其中北京二手房总网签量高达1.7万套，创下近19个月的新高，实时成交突破2.5万套；上海更是狂卖超2.4万套房，刷新今年单日、单周新高。

广州深圳，这一波热度的持久力表现，相当强悍。深圳二手房录得成交8269套，环比增长117.0%，同比增长122.5%，创45个月的新高；广州方面，全市网签13188套，打破了近一年半以来的记录。

新房市场，成交同比环比也连带着回升。

北京、广州新房成交量环比分别增长了50.1%，100%；

深圳新房网签破4000套，环比上升146.3%；此外，上海新房成交面积64.3万平方米，环比增加39.8%，同比增加14.4%。

市场情绪的反转，各地楼盘来访量剧增，房子越卖越快，日光盘再现，种种迹象似乎表明楼市要重演当年的狂热。

但在房说君看来，剥离了表象之后，楼市的走向，已经显露出了“原形”，购房者该有心理准备。逻辑在于：

一方面，并未带动价格上涨，降价让利仍然是主流。

行情好起来后，借助政策利好以及营销策略，出现了开发商撤销折扣，二手房业主反水跳价的消息，购房者心态也变得紧张起来。

不过，这种市场重新火热的氛围，并没有带动整体价格上涨，以全国来看，国庆期间，有150多个城市、2000多家房企、4000多个项目参与“百城千企促销活动”，以促进房地产市场到访量、带看量、签约量的提升。

再看看城市，李嘉诚位于北京朝阳区东四环的御翠园开盘，推出76折特价房源提振销售。

深圳方面，二手房降价让利仍是主流，据乐有家数据，随着10月行情转好，二手房价成交价与参考价之间的偏差值有所缩小，但市场还在博弈期，低于参考价成交的比例仍高达87.4%。

另一方面，市场止跌，但持续性有待观察考验。

根据克而瑞，百强房企10月销售操盘金额环比增长73%，同比增长7.1%，业绩规模达到年内次高。

也就是说，10月楼市确实躁动，但热度仅限于止跌，还没有达到回暖的程度，全国整体成交量依旧在底部。

更关键的是，这一波救市措施，作用效果已经在减弱。10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面积环比微降2%，由增转降，二手房也是如此，同样是10月第四周，14个重点监测城市二手房成交面积、成交套数，环比均下降2%。

当然了，仅凭这种走弱趋势，我们也不能就下定论说效果没了。站在当下的环境看，房地产市场依然面临较大的不确定性，即使房价下跌到一定程度，也不一定能够迅速激发市场需求。

换言之，楼市要实现软着陆或者尽量降低坠落的速度，还需要一个漫长的过程。

原因很简单，不用长篇大幅分析：

一是房价对老百姓而言还是很高。

伴随着房地产20年的高速狂奔，国内房价已经处于极高位置，即便这几年楼市调整，房价有所下行，但购房压力仍然不小。以房价收入比来看，房价泡沫依旧很大，尤其是一线城市房价，房价收入比维持在20以上水平。

二是高房价严重透支了购买力。

虽然说高房价城市中，经济、产业和人口表现都不错，但这并不能成为房价长久上涨的支撑，反而让城市承载了巨大压力。所以这两年房价能够调整，其实原因就只有一个，很多地区的房价压根就“德不配位”，呈现出虚高的状态。

长期来看，房价终究会逐步回归到合理的价格区间。这是因为价格是由供求关系决定的，当价格脱离了供求关系，市场会自动进行调整。

三是基本面没有改善。

我们必须认识到，救楼市并不能仅仅着眼于政策的刺激，更重要的是要解决人们的就业问题，提升收入水平。正所谓巧妇难为无米之炊，只有让人们对未来的收入有正向预期，大家才有能力有意愿去入场，问题才能得到实质解决。

目前我国的就业情况并不理想，数据显示，9月16-24岁青年失业率17.6%，依然大幅超过总体失业率。

这还只是官方公布的数据，加上近几年每年都有千万大学毕业生进入职场，实际就业情况到底咋样，大家心里都有数。

不工作就没有收入来源，没有经济基础，生活都会受到影响。所以我们才会看到居民存款接近150万亿，消费依然不足。

房说君有话说，我们必须认识到，救楼市并不能仅仅着眼于政策的刺激，更重要的是要解决人们的就业问题，提升收入水平。正所谓巧妇难为无米之炊，只有让人们对未来的收入有正向预期，大家才有能力有意愿去入场，问题才能得到实质解决。

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