最近地产圈最热的话题，非“存量房贷利率下调”莫属，上周央妈的一段发言，终于要向存量贷款利率开刀了。

01“提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

这段话意思很直白，实际上是一个强烈的信号，就是鼓励银行和买房人重新签一个合同，用新发放贷款来置换存量贷款。

“居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加”、“关于提前还款，因为利率关系的问题，提前还款增加幅度比较大，持续时间也比较长”。

这段话也是官方第一次明确承认了今年上半年超出以往的提前还贷，这对银行收益是不利的。

所以上面已经意识到了，今年提前还款潮太热了，全民自发降杠杆，这样不利于银行，同样也不利于房地产的复苏，与其如此，还不如放开贷款置换的口子。

这样，大家还能把现金留在手里，再加上置换以后房贷还款的利率下降，手里有钱，利息减少，可以极大地刺激消费、提振民众信心。

02为什么官方会选择在这个节骨眼开这个口子？

众所周知，这一年多来，政府基本上快把救市工具箱的手段都拿遍了。

无论是下调LPR、下调利率加点，还是降低首付比例、解绑限售限贷等等，民众的购房信心仍未得到根本上的提振，房地产行业的景气度一跌再跌。

今年上半年住宅销售面积同比下降2.8%，去年上半年下降的比例则是恐怖的26.6%，也就是说，今年的行情比去年的历史低点还要低。

而最苦逼的购房者是2017年末到2021年末这4年里的购房者，他们不仅被高房价套牢，还被高利率套牢，基本上都是顶着5.6%以上，甚至达到7%的高利率，如今看着下跌的房价，对未来地产的预期完全被悲观情绪占据。

“提前还钱就是在赚钱”这已经成了大众的共识，与其手握现金，理财利率还不如房贷利率高，倒不如提前还贷，尽量止损，所以出现了各地提前还贷潮，甚至要排队六个星期以上。

浅算一下提前还贷的金额，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，但上半年新增的中长期贷款只有1.46万亿，中长期贷款其实主要是房贷，据此粗略估算一下，那中间差额是大约2万亿，也就是说上半年提前还房贷的金额大概是2万亿。

上面在放水刺激，而放出来水最后都流回了银行，这么大的提前还贷量，极大影响银行的收益和资产配置，长期持续下去会影响金融市场的健康发展，再加上大家都拿钱去提前还贷，咋可能还有存款进行消费和投资，三驾马车顿时少了两辆。

所以，上面必须出面来当“话事人”，和用户一起压着银行把利润吐出来，相比银行的利益，民众的消费信心重要多了。

03很多朋友问炸天团，“存量房贷利率下调”的政策大概什么时候可以落地呢，力度会有多大？

的确，前不久有媒体报道常州市部分银行同意下调存量房贷利率。但很快被辟谣，当地媒体也悄悄删除了该新闻。或许，当地本想着只做不说，一旦被发现了就坚决否认，谁都不想当这个备受关注的出头鸟。在炸天团看来，有一点是可以完全放心：既然上面已经发话了，银行后续肯定会有动作跟进。其实，降低存量房贷利率并非没有先例，受2008年全球经济危机的影响，从2009年1月1日开始，银行执行政府的政策，给符合条件的贷款客户做了利率下调，下浮利率占比达93.0%，其中下调为0.7-0.85倍这个区间的贷款占比为 80.6%。

另外，据官方数据显示，当时对20 个重点城市的抽样调查显示，2009 年个人住房贷款平均利率为基准利率的 0.75 倍，低于上年调查时的 0.93 倍。

因此，降低存量房贷利率不是什么难事，就看高层的选择。

如果政策执行下来，那些顶着高利率上车的家庭可以省下不少钱，以6%为例，目前利率已经低到了4%左右，差距大约是200个基点。

对于一个贷款200万，用等额本息还款30年的家庭来说，每个月可以少还2500元之多，如果是贷款100万，则少1200多元，一年能省一万多，这对很多普通家庭都是一笔不小的数目了。

退一步说，即使银行还不落实下调存量利率，那么提前还款或者房贷置换低息经营贷的情况就会一直存在，这对银行来说无疑是捡了芝麻丢了西瓜，丧失了长期利益。

天下买房人苦存量利率久矣，要落地就抓紧时间。

在众人期待的当下，如果依旧没有政策出来，等到更多人完成提前还贷，这个大招就变得没那么有用了，你觉得呢？

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