近期,经常看新闻的人可能已经察觉到,一些城镇的重建计划公告逐渐增多,这一现象引发了部分群体的困惑。
虽然城市化发展已步入新阶段,且国家已暂停大规模的拆迁与建设活动,为何重建活动又会再度活跃起来?
自2015年启动的全国范围内棚户区改造项目基本告一段落,但去年年末国家又宣布了“三大工程”计划,这也正是当前拆除活动增多的根源所在。根据国家的工作报告,可以预见,拆除工作在未来还将进一步加速。
所谓的“三大工程”,简而言之,包括了保障性住宅的建设、城市中村庄的改造以及多功能公共基础设施的建设。
在最新的工作报告中,这3个关键点值得我们注意:
一、户籍改革,让农民在城镇安家落户推动新型城镇化的深化,全面改革户籍系统,为愿意移居城市的农民工提供便利的安家落户机会。
推动新型城镇化的目标是激励乡村居民搬到城镇并落户,然而,难题在于农民的钱包并不鼓,他们如何能在城镇里找到落脚之地呢?
未来似乎将迎来一波乡村拆迁潮,虽然补偿金可能不算丰厚,但若手握几十万的资金在县城买房还是够用的。
这里涉及到城市更新,其中的基础设施必然也需要更新替换。此外,这不仅仅触及几个大都市,还包括了无数的小城镇。
2024年,全国城市更新项目公布了首批15个入选城市:石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都和西安。
任何一轮大规模的拆除都绕不开资金问题——资金从何而来?
去年发行了1万亿的特别国债,今年又增发了近4万亿的地方专项债券,从广义上看,可用的债券总额超过9万亿。
虽然这些资金并非全部用于拆迁,但从国家的支持力度来看,拆迁将占据其中相当大的一部分。
不过,从目前情况看,这笔资金可能仍然远远不够。仅今年以来,成都的62个城中村改造项目就耗资1200亿元,全国28个城市的城中村改造专项债务已累计达到近一万亿元。
但这轮拆迁很可能不是短期的,在未来几年内,还将继续发行超长期国债。由于地方债务的复杂情况,这一轮拆迁将由国家财政来主导,因此,财政问题不大可能成为障碍。
显而易见,随着中国城镇化率超过了66%,去除仍留在农村的老年人和孩童,城镇化的进一步扩展空间已相当有限,这意味着住房需求的刚性增长将减缓。
许多人可能会问,为什么要重新启动“拆迁潮”呢?答案与我们的经经济状况及房地产市场息息相关。
房地产交易量经过20多个月的连续下滑后,目前房地产市场的库存问题十分严重,同时,由于房地产业的不景气,也在一定程度上拖累了我们的经济增长。
拆除旧房不仅能消纳现有的房产库存,还能点燃人们对新家的渴望之火,这或许正是本轮“拆迁热”重启的主因。
让我们的目光转向另一组数字,今年年初,在广州、上海以及其他30个城市,已经分配了超过360亿的资金,覆盖了223个不同的项目。
仅仅是旧改如粉刷墙壁、更新电路等是不需要如此巨额资金的,大多数项目肯定是直接进行拆除。
但房屋拆除一定意味着重建吗?答案是未必。从目前各大城市的情况来看,主要是通过房屋票或现金购买库存房,这也显示出了去库存的目的。
那么,哪些房子应该先被拆除呢?从现有的样本来看,以下六类房子被优先考虑拆除:
1、那些被国家和地方省市纳入民生工程蓝图中的项目。
2、恰好位于国民经济和社会发展的重要功能区域之中。
3、面临着一系列安全与卫生的风险,房子自身就携带着安全和消防的隐患。
4、处于先进制造业园区、重大产业项目范围内的。
5、在2000年前用多孔板材料搭建的住房,其中就包括了我们常见的预制板房。
6、处于县城老城区的房屋。
从以往经验来看,拆迁工程往往先挑几个城市小试牛刀,接着在国库的慷慨解囊下,掀起又一轮城镇大升级,最终目的是让广大居民搬进宽敞明亮的新家。
先破后立,大势所趋,众望所归!