福州2024年首场土拍终于要在3月30日打响，这也是计容新规出台后的首场土拍。此次17幅宗地合计出让面积603亩，总起拍价114.7亿元。

其中，11幅可售宅地总的体量高达435.89亩，主要分布在金山高宅片区（6幅）和新店东片区（3幅），二环内的台江和晋安光明港片区也分别有1幅优质宅地入市。

当市区住宅供应再一次爆量，且大金山板块地价回归1W水平，外围板块新盘的处境：

从难卖变得更加难卖！

本场土拍关注度最高的是宗地2024-01号（台江状元小区出让地块一），该地块距离建发去年41%高溢价拿下的汽车南站旧改地块（即建发瑞云项目）仅500米左右，但起拍价每平贵了4190元。

这两幅地块都不算规整，但胜在地段够核心。比起建发瑞云宣传的地铁3号线+8号线交汇预期，状元小区地块距离已开通的地铁茶亭站约500米，现成配套更具优势。

汽车南站地块最后能拍出28734元/㎡，起拍价24506元/㎡的状元小区地块想必也能让“建国保”们上头。

城市景观界面更具改善气质的晋安红星社旧屋区及周边旧改出让地块，和三远地块一样直面光明港水景，也鼓励建设立体生态住宅，但这次二环内的地段优势更明显。

该地块起拍楼面价18562元/㎡。而隔壁是融侨2015年以19224元/㎡楼面价拍下的首融府项目，彼时还刷新了福州历史单价地王的记录。参考首融府4.3万/㎡的挂牌均价，红星社地块也有一定利润空间。

作为土拍粮仓之一的晋安新店东片区，这次又重新上架了I-3-1、J-3-1、M-21地块（分别对应宗地2024-09、10、11号），它们都是在去年第七轮土拍被取消出让的商住地块。

值得注意的是，此次回炉的I-3-1和M-21两幅地块占地面积都有所减少，且起拍楼面价比上一轮便宜了百元。不知此番让利能否成功觅得买家。

此外，金山洪塘片区这次罕见地放出了两幅宅地，还有着无与伦比的轨道交通优势。

宗地2024-03号（建新北路与闽江大道交叉口东南侧地块）距离地铁5号线“阵坂站”不到100米，宗地2024-04号（闽江大道西侧出让地块）也不到300米，4/5号线双地铁口“洪塘站”都在步行可至的范围，规划中的6号线也从两侧穿越。

上述2幅地块虽然位于闽江沿线，但只有部分高层可以北眺江面，加起来约14万方的建筑体量，将面临一定的去化压力。

当然，未来去化压力更大的是一次性放出6幅合计253亩宅地的高宅片区。且不算2024-12号纯安置地块和13号保障性租赁住房地块，单单4幅可售宅地至少可供应约43.21万方商品房。

高宅4000+套商品房的大体量集中供应，跟将近6000套的三远、约3600套的白湖北园，有得一拼。

不过从区位来讲，高宅位于开发较为成熟的浦上大道南侧，未来首当其冲被卷到的不是“三远/北园四大金刚”，而是一桥之隔的闽侯高新区。

高宅纯商地块平均不到1.1 W的起拍楼面价，相当于2020年到2021年国贸学原一、二、三期的实际楼面价水平。

虽然后面的国贸江屿原和国贸建发保利悦湖项目楼面价已回归到9000左右的水平，但2000的楼面价差，明显靠近金山核心区、还有地铁水景加持的高宅比闽侯来得更有吸引力。

不止是地价成本的优势，高宅三幅地块可建设第四代住宅，叠加计容新规，户型实际得房率和社区居住品质较在售产品也会有明显提高。

闽侯高新区清醒的开发商已经抢跑了！

发现了吗？福州楼市外围板块今年的价格战比往年来得更猛了！

赶在高宅土地开闸前，高新区的国贸江屿原已经把价格降到1.5W以下了，对比高峰期的国贸学原，每平大概降了5000左右。降价抢跑的效果很明显，据克而瑞数据，上周江屿原以17套的业绩夺得五区+闽侯周度销冠。

更悲壮的是亏本卖房的水晶榕著。当初厦门住宅以2.2万/㎡楼面价高位站岗，如今单价1.95万卖纯商现房。虽然项目位于南二环边上，奈何配套割裂感太强，况且房价更具竞争力的高宅项目入市后也将分流奥体周边的客户。

同理在五四北，地价仅1W出头的新店东片区，对于当初2W拿地的泉头开发商也是降维打击。所以我们看到，熙悦府降到了13666元/㎡，绿城柳岸晓风18500元/㎡，还都是精装现房。

当新一轮土拍的房企有更大的定价空间，福州楼市的厮杀只会更激烈！

上为正文。