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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
在温州城区，多少年没听到10000元/㎡以内的房价了？
最近，位于状元横街的新交付安置房（江宸馨园、江宸悦园、江宸雅园、江宸润园、江宸德园），出现了一些10000元/㎡以内的二手房成交价。
比如，一些10楼左右的非江景房、小户型，成交价仅约9000元/㎡。更低的楼层，甚至还出现约8000元/㎡。
当然，这些低价成交的小户型，基本位于南侧机场大道沿线，南朝大马路，且即将建设高架桥。
其余房源，大多还是要10000元/㎡出头，江景房则更贵。
相较一年前，这些小户型二手房大概又跌了约3000元/㎡，而大户型、江景房跌得不多。
当价格够低、低到一定地步，这些二手房还是吸引了不少刚需购房者。毕竟，温州城区这样的房价，真的很少，且状元也还算成熟。
其实，看看状元以西、离市中心更近的蒲州，那些新交付、即将交付的安置房，二手房成交价大多也在13000元/㎡左右，部分低楼层房源也仅10000元/㎡出头。
同样地，黄屿、梧田、南湖等板块部分安置房，近期成交价也仅约13000元/㎡，甚至更低。不同板块、小区、房源之间，存在一些差异，但整体都在下滑。
就算滨江CBD这样的黄金地段，若无江景等优势，部分安置房也开始出现20000元/㎡内的成交价。
可以看出，当其他区域安置房价格整体下行，状元横街出现10000元/㎡以内的房价，也不奇怪。
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虽然近两年整体市场不佳，但安置房似乎房价下跌得更快，不少房源现在二手房价才周边商品房一半左右。
与其形成鲜明对比的是，这些年温州安置房建设标准有了明显提升，刚交付时，从表面看，与商品房差距不大。
品质上来了，为什么价格反而下去了？除了市场原因，关键在于安置房的供应量大。
其中，状元横街安置房5个小区，加起来就有5000多套。就在横街安置房斜对面，即将交付的屿田安置房一期，大概也有2000余套。
同样出现10000元/㎡内低价的罗西住宅区，也有8500余套。
再加上蒲州、黄屿一些刚交付、在建安置房，城东新安置房总量可能朝着3万套逼近。
不止城东，包括梧田、南湖、茶山在内的城南，新安置房总量可能也有3万余套。
滨江CBD所在的滨江街道，仅仅今年（2023年）就交付了5424套，接下来还有其他在建安置房等待交付。
还有鹿城城西、七都岛、葡萄棚、新桥、瓯海中心区……
量大，且短时间集中供应，这才是最大的问题所在。
“大拆大整”是对温州此前积累弊病的一次性纠正。把此前10余年该拆迁的量，集中在2016年之后这短短的几年里一起拆，又一起建那么多安置房，如今又集中交付，就造成了上述问题。
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当大量新建安置房集中交付，不少拆迁户都分到多套安置房，自己住不完，便将多余房源投向二手房市场。
同时，还有拆迁户因没有足够的资金缴纳面积差尾款，也将安置房投向二手房市场，出现了一些急卖的超低价房源。
就此，温州的二手房市场，形成了安置房供应洪峰。
这波供应洪峰，又叠加了楼市下行。急卖之下的超低房价，被不急买的购房者当作参考，让房价不断下行。
这些新建安置房刚刚不久，很多尚未领取不动产登记证，购买既有风险，又无法办理按揭，限制了购房群体的规模。
接下来一两年，倘若这批新建安置房集中领证，能面向更多购房群体，或许会带来更大的冲击。
事实上，这些新建安置房，已经对温州楼市造成了很大的影响，包括刚需及首改商品房、“老破小”“老破大”二手房。
楼市处在下行区间，温州楼市却因安置房的大量集中交付，雪上加霜。
不久前，为提振楼市的“温10条”提出：积极谋划新一轮城中村改造工作。
在此背景下，接下来的城中村改造，温州应尽可能控制新建安置房的规模，尽可能先助推商品房、二手房的去化。
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楼市确实不好，但如此之低的价格，再加上有所提升的建设品质，这些安置房也呈现出了性价比。
既然有性价比，值得买吗？因人而异。
如果只想在温州尽快安居落户，有电梯即可，对小区品质不在乎，完全可以买。就算再跌，也跌不到哪里去了。
当然，以后要想大幅上涨可能性也不大。
这些安置房的品质，只是眼下刚交付时的假象。受物业管理、业主群体及生活习惯等方面影响，时间越久，品质越差，问题越多。
比如，开头提到的横街安置房，如今小区绿地已堆满不少装修产生的建筑垃圾，可见其管理、维护有多差。
还有南湖板块的霞庭湾、霞坊锦园，在开放式小区、空中花园配置之下，还暴露出更多问题，外立面破坏严重，甚至无法确保人车分流。
而安置房是个小型熟人社会，二手购房者只是少数群体，缺乏话语权，对品质的维护往往得不到呼应。
一些有品质意识的当地原住民，只要有经济条件，也选择迁出安置房、购置商品房。
因此，未来安置房会旧得比商品房更快，房源在二手房市场上的流通性也相对较弱，房价自然很难上去。眼下的低价，也体现了这一点。
对于有经济实力、品质意识的购房者，还是建议买商品房。哪怕现在投入多一些，未来的保值、流通性也会好一些。
因为跌过头的楼市，终有回调的一天。
