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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

2024年来了，2014年已经是十年前了。

当前，楼市已经持续低迷了两年多，很多人都在想，何时是个底。

而10年前的2014年，正是上一轮楼市下行周期的谷底。

对比2014年，虽然整体房价明显高于2014年，但对比之下我们发现，很多房子的二手房价，已经跌破2014年。

比如，水心、上陡门个别楼梯房，二手房价格只有10000元/㎡出头，跌破了2014年谷底约13000元/㎡的价格。

还有“老破大”，哪怕地段很好，2014年谷底约16000元/㎡，如今也仅卖10000元/㎡出头。

当然，这些房子本来就旧了，如今房龄又老了10年。

还有那些成片的新建安置房，核心地段跌到20000元/㎡内，蒲州、梧田等尚且成熟的板块，也仅约13000元/㎡，甚至更低。

不少人认为，如今温州房价有些跌过头了。

当房价下行过头、政策开始转向，这似乎是楼市谷底的特征。

那么，2024年会是温州楼市的谷底吗？是时候出手买房了吗？

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2014年那时，温州楼市持续低迷了两年多，房价已低于不少温州人的想象，温州人对楼市的绝望不亚于现在，很多人也不敢买房。

也就在2014年，楼市政策开始转向，温州还取消了限购。

如今，还没看到楼市回暖的曙光，与2014年有一些相似迹象，但区别也不少。

我们不妨回顾一下2014年之后，到底是哪些因素，支撑了楼市回暖？

互联网等新经济蓬勃发展，股市率先回暖。

城市化水平尚且不高，提升空间大。

温州房价全国第一时积累的庞大刚需群体，低位集中入市。

楼梯房置换电梯房的改善购房。

二胎政策放宽后的改善购房。

产品更新换代，旧房换新房的改善购房。

学区房走热。

城中村改造带来的庞大购房需求。

好地段长期缺乏供应所抑制的高端购房需求，集中入市。

回想2014年，即便楼市低迷，刚需商品房、小户型电梯安置房、学区房、好地段高端新盘，都还有一定热度。

如今，好几个因素暂且不具备。温州的城市化空间、刚需及改善需求还有不少，但过去10年已消化了一大波。

面对跌过头的房价与宽松的政策，2024年或许是楼市谷底，有自住需求的购房者，遇到价格合适的房源，可以出手了。

当然，尚难有太多经济大环境方面的利好，来支撑楼市全面回暖。

对于接下来的楼市走向，国家层面也给出了3个方向：推进城中村改造、保障房建设、“平急两用”公共基础设施建设。

这三个领域获得政策、资金支持的前提，是超大特大城市。温州虽不属于超大特大城市，但也有这几方面需求。让温州楼市走出泥潭，显然还要启动这三个领域。

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前些年，刚需在温州买房难，难得推出一些刚需盘，也被投资客挤占。

如今，随着巨量安置房交付，大量投资客抛售，再加上被改善群体抛弃的旧房，刚需在温州买房已没那么难。

这对温州本是好事，但也加剧了温州楼市下行。待这些二手房出清，需很长时间。

温州，有必要想办法加速二手房出清。只有二手房具备了流通价值，才能活跃楼市，激活更多改善型购房需求，带动楼市全面复苏。

比如，允许拆迁安置房票购买二手房，收购二手房作为保障房，等等。

对于七都岛、瓯江口等二手房挂牌量较多的板块，需加强完善这些新兴板块的城市建设、配套设施，提升住房性价比。

尤其是瓯江口要推进瓯洞一体化，给予一颗发展定心丸，才能破局。

至于向下扩大刚需群体范围，需在价格很低的外围地段，把面积段做小，推两房产品，降低购房门槛，面向外来务工群体。

但是，这过于微薄的利润，开发商没什么兴趣，得靠保障房。当更多新居民落户温州，今后自然会产生更大量的改善购房需求。

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除了刚需，温州改善购房的空间仍然非常大。

从旧房到新房，从楼梯房到电梯房，从安置房到商品房，从小房子到大房子，从高层住宅到低密度住宅，都是改善购房。

城中村改造正是加速推动改善购房需求的重要手段。

参考2015-2016年的楼市回暖路径，就会发现，城中村改造对提振楼市有着更明显的效果。相比货币化安置，房票能更好地将购房资金，锁定在温州楼市。

不久前的发布的“温十条”，就提到积极谋划新一轮城中村改造工作。不过，当前还只是谋划，离正式启动还要一些时间。

另一层面的改善购房，源于产品的更新换代。

上一轮楼市回暖，产品的更新换代，体现在电梯房取代“老破小”楼梯房、高品质商品房取代“老破大”旧房。

当温州最早的高层住宅房龄奔向30年，电梯等问题不断凸显，映衬出低密度住宅的价值。

去年，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

在此之前，温州就将部分住宅地块的容积率调低至1.0出头，相继出让了一系列低密度地块，涵盖七都岛、蒲州、瑶溪、瓯江口、梧田、瓯海中心区等新兴板块。

那么，随着这些低密度住宅大规模亮相，2024年是否会成为温州高净值人群兴起购买低密度住宅的元年？

倘若一部分人在购置低密度住宅的同时，卖出高层住宅，是否会继续加大高层住宅的挂牌量？高层住宅的房价，会不会更难回暖？

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如果上述领域能全面启动，或许一部分优质资产能率先走出泥潭，但也意味着产品更新换代提前到来。被牺牲的，自然是老旧资产。

不管是10年前，还是现在，楼市的深度调整，都会带来产品及其价值的颠覆性变革。

在这关键转折点上，每一位有资产配置想法的市民，对未来楼市的变化，都值得深思。

而以上动作，尚无法从根本上扭转经济大环境。

只有经济全面复苏，未来预期向好，改善购房乃至第二居所的购买力，才会全面恢复。

长期来看，温州的资产想要保持价值，还在于提升城市竞争力。

城市竞争力，产业是关键。能否招引更优质的产业，推动温州经济发展，对温州城市竞争力至关重要。

招引优质产业的前提，还在于城市建设。更合理的城市空间结构，更发达的交通体系，更优质的生态环境，更优良的营商环境，更广阔的发展空间，这些都离不开温州持续推进城市建设。

因此，温州还需进一步努力，想尽千方百计，争取在轨道交通、行政区划调整、关键“拦路虎”搬迁等方面取得重大突破，推动城市发展，奠定城市竞争力基础。