文章历史参考资料：
①《超级总部基地11宗地块详解！召集4289名大平层业主！含银河湾&大来国际》②《摘下“超级总部基地”首宗土地，华润老总猛抽3包烟……》③《华润又来了！经三路东已瑟瑟发抖！》
近日，华润SIC超级总部中心润府（暂定案名，最终以实际推广为准）最新、最全的规划终于出炉了。
赶紧跟着《楼八》看一看吧！
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注城市发展和高端地产研究。
本文我们分三部分：产品、景观和配套。
本周，楼八将在公司（北三环金明路北200米）举办一场润府项目产品交流分享会，现场分享项目信息，名额15名，对该项目有兴趣读者可以添加文章末尾楼八的二维码预约参加，活动免费。
【1】
产品解读一、总平图项目总平图如下：
上图：华润润府总平图
项目一期共计6栋楼：
住宅1号楼（26层）住宅2号楼（26层）住宅3号楼（26层）社区服务楼（1层、局部2层）研发1号楼（4层）研发2号楼（2层裙楼+11层）其中研发2号楼，未来可能作为高端公寓产品面世。
住宅部分的户型分布如下：
上图：润府面积段分布
如上图：
1号楼2个单元，二梯三户，分别是119㎡户型和143㎡户型
2号楼2个单元，西单元二梯三户，分别是119㎡和143㎡，东单元二梯二户，分别是南厅的170㎡户型
3号楼1个单元，二梯二户，分别是南厅的170㎡户型和端厅的168㎡户型
具体的户型配比如下：
上图：润府户型配比
119㎡户型一共72户，占比19%143㎡户型一共154户，占比41%170㎡户型一共101户，占比27%168㎡户型一共52户，占比14%以上占比均采用四舍五入，总体看，143㎡以上户型套数总占比为81%，以预计29000元/㎡（精装修）的售价看，400万总价产品占比八成，小区的高端改善属性还是十分明显。
上图：瀚海晴宇孤独的9年
东广场片区上一个高端改善的楼盘是谁？2015年开盘的瀚海晴宇，9年，整整9年，你们知道晴宇业主这9年是怎么过来的吗！太孤独了！9年后，晴宇终于等来了它的小伙伴，喜极而泣。
二、户型图1号楼东西单元以及2号楼的西单元
上图：1号楼东西单元&2号楼西单元
1号楼和2号楼西单元均采用的是二梯三户的设计，其中南向为119㎡的三房二厅，边侧为143㎡的四房二厅。
其中，119㎡的北向卧室有一半部分属于半面积赠送，143㎡的北向卧室之一全部属于半面积赠送。而整个楼栋的南侧部分均属于全赠送的飘窗。
2号楼东单元
上图：2号楼东单元
2号楼的东单元采用了170㎡的二梯二户设计，其中北卧室有一半部分属于半面积赠送，南侧也全部属于全面积赠送的飘窗。
3号楼
上图：3号楼东西单元
这是3号楼的西单元，东单元为镜像，即168㎡为边户的端厅，而170㎡为中间户的南厅。
这2个户型属于目前市场上最为主流的户型。
其中170㎡为南向客厅+3卧室，北侧为1卧室+厨卫，这种适合比较传统的客户，十分适合中原地区客户的口味。
其中168㎡则是最近比较时尚的双边采光的端厅+南2卧室+北2卧室的设计，最主要的特点是客厅在里侧，主卧在门口。比较时尚的人喜欢这种户型。
根据赠送的面积的粗略计算，润府的得房率大概范围为：83%-89%，其中168㎡边厅户型最高，接近90%的得房率。
三、精装相比幸福里，上面讲到，润府为了提升得房率，加上飘窗和阳台的赠送和半赠送，但由于项目是精装交付，所以，在验收后，这些飘窗和阳台是要拆掉的，而拆除和改造的费用在8-10万之间，这些是直接可以给客户省掉的。
所以，加上拆改费，项目的精装标准是高于幸福里的。
所以，润园的精装可以这么理解：基本同档次，可完全参考幸福里，超出的费用是成本的问题。
关于精装，润玺府最关键的一点就是配备了华为全屋智能化系统。
【2】
梵克景观关于景观，《楼八》就要重点讲解了。
润府的景观三个关键词是：
国际风尚+极致精工+奢享森境
项目的主大门设在2号楼和3号楼之间，景观示范区也在这个位置。
上图：项目景观示范区位置
可以看到，2号楼和3号楼之间的楼间距为50.4米，比1号楼和2号楼之间的45米宽出11%，选在这里，也无可厚非。
来看整体平面图
上图：润府景观示范区总平图
一、景观绿化
把景观部分放大，我们看。
上图：核心景观区
项目的景观主题是：精工再现 梵克绿都
上图能体现出这种奢侈绿的主色调，同时，项目有大面积的水域面积，从面积看，应该都是镜水面。
润府的景观属于“双峰”式坡地景观，虽然范围很小，但景观区最高海报高达89.80米，而大门处的海拔为87米，也就是说，景观中心比入口处高了2.8米，这个高度基本相当于一层楼。
如下图：
上图：实景示范区高差
来看一下，景观效果图
上图：项目景观效果图
上图：项目景观效果图
上图：项目景观效果图
上图：项目景观效果图
上图：项目景观效果图
上图：项目景观效果图
上图：项目景观效果图
二、项目大门
下图为大门的整体效果图，不解释，自己看。
上图：项目大门效果图
上图：项目大门效果图
上图：项目大门效果图
上图：项目大门效果图
上图：项目大门效果图
三、项目用材
项目的主要选材以“温暖米黄色系搭配绿色奢石”，以呼应项目“精工再现，梵克绿都”的主体，主要选材有：
暖灰色PC墙面都灵岩画水底幻影蓝色黄岗岩墙面宝格绿大理石黑色钢化玻璃古铜&仿古铜以及流水板
【3】
配套及其他一、学校
每一个项目最关心的就是学校。
根据目前的情况，项目大概率对应的学校应该是郑东新区春华学校，这个学校和瀚海晴宇一河之隔，中间为东风渠。
如下图：
上图：项目和春华学校关系图
春华学校当初的设立，主要是为了解决龙子湖高校园区的子女入学问题，春华学校和96中同属于2018年成立的96中教育集团，目前该集团也只有这2所学校。
2023年，春华学校初中部240人参加中考，大三甲过线12人，小三甲过线28人，一批次高中过线率为62.7%。
2023年4月，一份关于郑州76所初中七年级上期末考试平均分汇总图片在朋友圈疯传，而表现最抢眼是郑东新区春华学校，位居第三位，仅次于名校枫杨和经开外国语，而且春华学校成为东区公办初中第一名。
总体看，春华学校还算是家长们比较倾慕的。
二、交付时间
据说，如果快的话，项目精装修的交付时间为2025年12月，如果说项目4月份开盘，那开盘到精装交付的时间就是18个月，这就是幸福里的时间；如果6月份开盘，那就是16个月，如果是8月份开盘，就是14个月。
现在看，最快也要4月份开盘，看来，能超越华润的，只有华润。
三、销售价格
项目的精装限价是29600元/㎡，楼八预计，大概率达不到限价，但如果最终能落位春华学校，卖个27000元/㎡左右应该是很轻松的。
结语
楼八的话超级总部基地是一个大项目，一期是定调，现在来看，华润也算是下了功夫的，也算是给超级总部基地开了一个好头，对于这个项目，楼八觉得还是十分值得期待的。
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
