文/谢逸枫

北上广深是一直房地产市场、政策、房价、成交的风向标。只要市场、政策、房价、成交一有风吹草动，必引起全国楼市新的变化，具有拐点的实际、参考价值的意义。

一线城市北京、上海、深圳和广州是楼市天花板，政策调整具有标杆性质，起到引领、示范效应。不仅能够促使本地楼市企稳、回暖，还可以起到带动全国楼市整体复苏预期的作用。

目前一线城市优化楼市限制措施，尺度、范围越来越大，释放出房地产去库存、保交楼、全面支持首套、改善的购房者买房、全面鼓励多套住房持有者加杠杆买房、房地产市场预期企稳、房价上涨的强烈信号。

一线城市政策调整依然有空间，未来加码操作层面大。一方面是取消或者是进一步优化二手房指导价、限购、限贷、限售、限企、限价、限离婚、限法拍、限赠与、9070政策，前2套未结清允许贷款第三套房。

一方面是全面推动住房“以旧换新”、调整土地供应、优化土拍规则（取消双限、取消双竞）、调整土地容积率1.0限制、土地用途、地方收回购已经出让未建的商品住宅用地、国企收购商品房住宅库存用作保障性住房。

一线城市的上海、广州、深圳积极主动落实4月30日、5月17日房地产新政，5月27日上海松绑限购，降首付降利率，接着28日广州松绑限购，降首付降利率、5月28日深圳降首付降利率，预计北京本周、下月会跟进。

从上海、广州、深圳优化楼市限制措施背景来看，基本上都存在新房库存高、去化困难、成交低迷、房企销售回款压力大、房价下降、住房需求减少与购房情绪观望、入市信心不足、市场预期下降的情况。

上海、广州、深圳放松限购，有利释放增量的购房资格，创造更多的住房需求，而下调首付比例及房贷利率，有利压降购房成本和门槛及提高支付能力，本次政策从购房资格和购房能力两方面给予支持。

有望释放一批有意向在上海、广州、深圳置业的非上海、广州、深圳户籍购买力，同时多孩家庭和离异家庭的限购套数亦有所增加，让更多的购房者加杠杆买房。本次政策有望显著提振购房需求，预计上海、广州、深圳楼市将迎来复苏。

一线城市加快去库存步伐，目前房地产行业基本面依然在探底、筑底期。截至5 月26 日，5月广州、深圳新房销售面积同比下降31%、下降31%。目前一线城市沪广深均落实517新政，优化地产政策，有望持续稳定市场预期。

上海、广深楼市一揽子房地产政策调整之后，目前北京与部分核心二线城市尚未落地优化限购等限制措施、信贷新政，后续首付比例与房贷利率或跟进优化调整。其中天津、海南有望取消限购、限售等限制措施。

517新政后，广东、广西、河北、山西、海南、云南、重庆多地迅速响应下调首付比例，多个核心城市下调房贷利率，预计后续更多城市将陆续跟进放松，房地产基本面复苏的预期有望逐步兑现，未来仍有一段时间的上涨行情。

从上海楼市政策放松力度、范围来看，还是非常大的。目前上海楼市政策中，还有二手房指导价、限购、限贷、限售、限企、限价、限法拍、9070政策未全面取消，第三套房贷没有放松，依然是禁止贷款。

全面放松住房限购，其中非户户籍、多孩家庭的购房支持力度大，特别是2023年上海人口回到正增长。非沪籍居民购房社保或个税年限5年改为3年、新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房社保或个税年限3年改为2年。

非沪籍单身人士购房区域扩大至“外环外新房+全市二手房”（原先为”外环外新房+外环外二手房“）。二孩及以上的多子女家庭，可多买1套住房、取消限离婚买房、取消限赠与、放松限企业买房（企业购买2000年前竣工、70平二手住宅）。

全面放松信贷，首套商业房贷利率调整为3.5%(原先为3.85%)，最低首付不低于20%（原先为30%）、二套商业房贷利率调整为3.9%(原先为4.25%)，最低首付不低于35%（原先为50%）。

首套个人公积金最高贷款额度(含补充)调整为80万元，家庭160万元。二套65万元，家庭130万元。例如按100万元贷款、30年期、等额本息计算，利率从3.85%下调至3.5%，月供将减少198元，利息总额减少7.1万元。

从广州再次楼市政策调整的力度、范围来看，再次加码。目前广州楼市政策中，还有二手房指导价、限购、限贷、限企、限价、限离婚、限法拍、限赠与、9070政策未全面取消，前2套未结清允许贷款第三套房。

广州再次放松限购，非户籍购买的门槛，社大2年改6个月，享受户籍家庭购房待遇。放松首套房认定标准，“租一买一”“卖一买一”不纳入限购。取消限售。全面放松限贷政策，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，取消利率下限。

二套房居民家庭，商业住房贷款最低首付款比例调整为25%，取消利率下限。非限购区域内，2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，自行确定首付、利率。连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，用作购房贷款首付。

从深圳楼市政策调整的力度、范围来看，没有上海、深圳的力度大。目前深圳楼市政策中，还有二手房指导价、限购、限贷、限售、限企、限价、限离婚、限法拍、限赠与政策未全面取消，第三套房贷没有放松，依然是禁止贷款。

深圳优化信贷政策，首套/二套房贷首付比例从30%/40%下降至20%/30%（上海30/50%下降至20%/35%，广州25%/40%下降至15%、25%），首套/二套房贷利率从3.85%/4.25%降至3.50%/3.90%。

例如以总价500万、期限30年的首套房贷为例，假设首付从30%降至20%，新政后首付可降低50万；假设首付保持30%不变，利率从3.85%降至3.50%，月供降低692元，新政后月供较之前下降4.2%。

从北京楼市政策调整力度、范围看，在一线城市中是最小的。目前北京楼市政策中，还有二手房指导价、限购、限贷、限售、限价、限企、限赠与、限法拍、9070政策未全面取消，三套房贷禁止。

北京放松首套房认定标准、认房不认贷、调整普通住宅标准、通州区取消限购、取消限离婚买房限制政策、五环外购房限制松绑，京籍家庭可买3套，京籍单身与非京籍家庭可买2套等政策调整。

一线城市中，北京楼市政策调整空间最大，外地购房者限制全国最大、限购政策全国最严，首付比例和房贷利率全国最高。因此，具备住房限购、限贷政策优化空间，预计北京需求端政策优化方向，主要是限购、首付、利率、限价等政策。

一是降低非京籍社保/个税年限要求，5年改3年，或针对不同区域调整年限要求。针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额，例如上海、广州将实施这样的政策。

二是缩小限购区域，放开部分限购区域。在限购区域内，放开大面积户口的住房限购，如120平方米或144平方米以上户型，例如广州，限购区域内，120平方米以上的户型全面放开限购。

三是降低交易税费、取消住房限售、限法拍、限赠与、90/70政策。四是首套首付比例降至20%、房贷利率降至LPR以下，二套首付比例降至30%、房贷利率下降。提高公积金贷款额度、降低存量房贷利率。