回暖是真的吗？
春节之后，关于南京楼市小阳春是否到来的话题炒的挺热。
什么“楼市暴热”，“大校场77折降到‘3字头’”，一大堆热词大有铺天盖地之势袭来！
实话实说，从今年头两个月1669套和1051套的成交量，已经3月头几天每天只有几十套的量来看，说现在南京楼市回暖了，或者“暴火”“暴热”，都是不负责任的吹牛X。
不过，从个盘接待情况来看，阳春三月的市场也确实有所回暖。
从鼓楼滨江，到雨花核心区，到大校场，到河西江心洲，再到城中顶豪别墅和鼓楼滨江顶豪大平层，都传来了不少销量增加或看房接待量激增的信息。
据不完全调查，这波看房量增长，包括新房和二手房在内，应该相比春节前增加了约有3成左右。
例如，贝壳南京上周六一天的新房报备数为6000组，实际到访1400组客户，成交超过120单，而在前一周的周六报备数只有2900组，实际到访客户为560组。
鼓楼滨江的中冶锦绣公馆，据报上周末卖了10套房！
顶级项目直接传来销售利好。
明城墙下的城中别墅盘越城天地，据说元宵节后几乎一天卖出一套480㎡起步房源，短短一周多已经卖了有3个亿。
还有更多的项目，也是看房量激增。
万科朗拾雨核的看房图，据说这是中午拍摄的：
大校场的秦淮金茂府，据置业顾问发文说接客户接的都停不下来了。
江心洲的中海江湾境，也发了看房客户增多的图。
Part 2
77折是真的吗？
市场一开始热闹起来，五花八门的促销也就开始多了起来。
昨天有个重磅消息是：南部新城四叶草云锦四季要77折清盘！
如果按这个价格折算下来，约4.7万/㎡的全装修均价，折后等于才3.6万/㎡。
不过很快，有去看过房的人发现不太对劲。
据这位看房的网友说，这次打折感觉是个套路，不交定金不谈价格，而且只有2楼和顶楼。另外交了钱会告诉你还要加上4500元/㎡的装修包。
当然，这只是网友的一面之词。为了咨询到真实价格，我又联系了该盘售楼处的置业顾问。
置业顾问表示，77折只是底跃房源的优惠，普通楼层的价格还是4万多，基本上没动。
这样一来，同样的77折就出现了两种说法。
而且底跃77折本来也没什么新鲜的，之前该盘第一次打出优惠的时候，就是底跃户型，而且折后一口价最低只有2.7万/㎡，甚至比77折还低。
当然，对于这些续销尾盘，置业顾问有折扣不敢明说，其实也是常有的，毕竟害怕前期老业主心理不平衡，给楼盘惹麻烦。
所以我又回头去咨询这次在朋友圈大规模打出77折消息的中介圈。
一位中介告诉我，云锦四季现在还剩下2层房源，所以现在确实是只有2层是77折。
而且这个77折，是加上装修包后整体打77折，不加是不打折的。
也就是说，要按照全装修均价约4.7万/㎡+装修包4500元/㎡，然后整体打77折。
这样算下来，77折后均价差不多在整4万/㎡左右。
他还表示，售楼处那边的人不看到你真有意向买，是不会给你放这个价格的。因为他们也怕比较敏感的老业主跑去维权。
至此，云锦四季77折这个罗生门基本上算是明确了。
确实有清盘价77折存在，但应该是只针对2层和顶层房源，剩下的顶层卖完，就只剩下2层房源可以享受这个折扣。
而且要打77折，必须先加上4500元/㎡的装修包才行。
这个折扣，现场置业顾问是不会轻易松嘴说出去的，必须要判断你是真的意向客户，才会放给你。
我查询了一下，根据网上房地产的数据统计，目前云锦四季剩余的主要是建面约142㎡和191㎡的户型。
据说142㎡这一轮被扫得差不多了，主要剩下191㎡户型了。
是否如此，我们可以拭目以待后续的数据上传。
Part 3
以价换量，为何遮遮掩掩？
一波未平，一波又起。
打折扣的不止云锦四季。今天，五桥老续销盘雅居乐·汇港城也通过中介铺天盖地的宣传“最后20套房，140㎡一梯一户只要240万”！
这么算下来，折扣单价只要1.7万/㎡左右。比销控表价整整降了1万多/㎡。
当然了，同样的，汇港城也是案场销售不会直接告诉你这个价格，要深入详谈后才会透露的。
浅析：
总的来看，这接连到来的劲爆折扣，有两个特点：
1、基本上都是尾盘折扣，希望能用大力度优惠尽快清盘；
2、折扣房源要求有点苛刻，而且比较遮遮掩掩，不详谈不放价。
通过这个现象其实我们也能看出来开发商的心理和市场的变化。
那就是：3月头的市场，是真的有了一定回暖迹象，楼盘都想尽力抓住这一波“小阳春”，多跑些量，所以要趁机给一些折扣。
同时又不希望折扣把之前的价格体系搞乱了，造成老业主维权等负面影响，所以要求比较多，也比较遮掩。
这说明：以价换量还是当前楼市的主基调，但这种让价范围是相对有限的，而且也是能换来成交量的。
应该说，对于经过了极度深寒的楼市而言，这样的一个新春开头行情，虽称不上多火爆，却也让人有了希望。
再考虑到购房利率的大降、购房政策基本已不设防，对普通购房者而言，如果真的有自住需求，今年也许确实是一个可以考虑出手的好时机。
