有个重要指标值得关注一下。

刚刚，南京的新房库存量跌破6.8万套！

这是2021年以来头一次！

（数据来源：南京网上房地产）

这个库存量数字，相比2022年最高点，下跌了1万多套；相比2023年年末，也下跌了约1500套！

在南京楼市新房库存量阶段性历史高点：

2012年：5.52万套；

2014年：5.60万套；

2018年：4.20万套；

2020年：6.22万套；

2021年：7.43万套；

2022年：7.83万套；

2023年：6.95万套；

2024年3月：低于6.8万套!

2023年全年南京新房成交量为52272套。如果按照2023年全年成交量作为标准来衡量，那么目前南京新房约6.8万套的库存量，去化周期大约在15-16个月。

这是个什么概念？

在业内对楼市库存量的衡量中，18个月的库存去化速度，被视为市场荣枯的极限临界值（供大于求和供不应求极限临界点）。

而以南京的房地产市场规模而言，库存去化速度保持在12个月内是较为平稳与健康的市场局面。

也就是说，当前南京楼市的新库存量，已经进入了平稳健康与明显供大于求的中间位置。

用更形象一点的比喻来形容，就是从去年的“高危”，下降至“轻危”，暂时搬离了ICU病房。

Part 2

库存量持续缓慢下降的走势，与近期南京房价指数的走势也比较一致。

细心的人会发现，根据统计局数据统计，南京二手房价指数的环比跌幅，已经连续两个月收窄；

而新房的价格指数环比跌幅，也在1月出现了一个明显的收窄！从12月的环比跌幅1.2%，收窄到0.5%。

本来南京二手房的成交量一直以来本就不小，房价跌幅环比收窄的趋势一旦建立，对于新房的成交量也会产生促进作用。

当然，新房成交量的回升还需要时间。但二手房的成交量回升速度非常快，已经肉眼可见。

据我爱我家南京研究院数据，2月26日-3月3日这一周的二手房成交量达1602套，已经基本回升到1月中旬的水平。

2023-2024年南京二手住宅逐周成交量及环比情况

at last：

如果我们客观分析一下南京新房库存量下降的原因，当然肯定不是新房销售火爆的结果。

主要因素应该有这样几点：

1、市场新房供应量缩小较快。

2、新房去化较慢但实实在在的减少了库存。

3、房价跌幅放缓后，可能会加速新房库存去化。

房价下跌时期，新房供应量和二手房走势是相反的。二手房业主会更多的抛房，货架上的二手房越来越多。但新房开工量却越来越小。

这样在缓慢但实质性的库存去化之后，一旦房价跌幅能够持续性收窄，可能会促进自住购买力出手意愿，并从二手房向新房倾斜，加速新房库存去化速度。

当然，目前这还只能算是个愿景，能否达成，需要进一步作观察。

但总归，阳春三月，是有暖意的！

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