Part 1

经过一段时间的沉淀，从数据层来看，我们可以肯定地说：3月楼市走出了比较明显的翘尾行情！

首先我们看一下卖爆了的二手房！

截至4月1日早9:00，南京二手房年内成交量已达到21156套。

分月统计后，3月南京二手房成交量高达8563套！创下近10个月来的新高！

同比来看，虽然今年“金三”的成交量没有超过去年3、4、5三个月，但考虑到今年春节时间较晚，复工较晚，这个数据恢复已经非常可观。

此前，据我爱我家南京研究院的分周统计，春节后南京二手房成交量已经“5连涨”。

如果计算入刚刚结束的3月最后一周的数据，就是“6周连涨”！

翘尾态势非常明显！

图源：我爱我家南京研究院

平心而论，二手房的成交量疯狂翘尾，主要原因还是房主们以价换量得来的。但这依然值得庆幸，因为反映出市场需求是有的。

而且，当前二手房的价格似有在底部渐趋僵持之势。这在近两年跌幅较大的典型板块河西南和江北核心区，都有所体现！

河西南在3月初诞生了一套来自海峡城云璟湾的29388元/㎡成交房源，创下河西南成交新低。

但在这之后，这个最低单价就没再被刷新过。

同月，河西南还成交了一套来自葛洲坝中国府建面约227.66㎡的顶豪房源，成交总价1726万，单价75815元/㎡。

考虑到较大的资金占用成本，均价6.4万/㎡入手的新房，以这个价格出手，不敢说赚，但至少账面上没有亏。

真正的顶豪产品还算稳住了。

江北核心区，成交价也有点在底部徘徊的意思。

3月板块地板价项目保利西江月，出现了一套单价20329元/㎡的成交房源。

这也创下江核品牌二手房成交单价的历史新低，距离跌到“1字头”仅一步之遥。

不过快一个月过去，这个价格没有继续再刷低。

江核相对高质量的二手房成交价也有所缓和。比如一套来自正荣润江城素质较好的88.36㎡房源，成交单价冲到了34292元/㎡。

这个价格虽然谈不上多高，但至少没那么惨了。

Part 2

南京新房的走势一直偏弱。

截至4月1日早9:00，南京新房年内成交量达5070套。

分月统计后，3月南京新房成交量为2341套！

这个成交量确实说不上好，低于去年所有月份的成交量。

但毕竟它还是超过了1月份和2月份。特别是月尾走势比前期要好上不少。

其实看新房的最新动向，可能要跳出新一线城市的范围。

超一线城市的表现更具备风向性。

3月28日，上海新天地板块的纯新项目中海顺昌玖里开盘，当日销售额直接冲到了196.5亿元，刷新了全国开盘纪录！

虽然说个盘表现肯定不能直接等同于全局表现；但此时在上海诞生新的“开盘王”，恐怕也不能无视它的风向性。

这与北上深3月底前接连出台救市政策不无关系。

3月22日，总理李强主持召开国常会，定调“要进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展”。

3月下旬，上海在新的土地出让公告中，对“7090”政策大幅松绑，扩大大户型房源占比！

3月26日，深圳规资局也发布红头文件，废止“7090”政策。比上海更进一步，直接不做限制。

3月27日，北京市住建委宣布，废止“离异3年不得京内购房”的政策。

超一线城市接连密集为房地产限制性措施松绑，新房市场立刻就产生有风向性意味的开盘案例。

这股风会就此吹起来，吹到新一线城市和二线城市吗？

我们拭目以待。

Part 3

在房产成交量之外，最近还有一些相对乐观的市场动态。

昨日（3月31日），统计局公布3月中国采购经理指数。其中制造业采购经理指数大幅上调至50.8，较上月大增1.7个百分点，重回扩张区间。

分行业看，建筑业商务活动指数为56.2%，比上月上升2.7个百分点；服务业商务活动指数为52.4%，比上月上升1.4个百分点。

3月份的指数变化，无论对于经济基本面，还是对于房地产业而言，都是非常积极的反映！

3月底发生的利好事件还没完。

3月30日，万达商管集团与包括中东资本等5家投资人签订价值约600亿元的投资协议！

这创下近五年中国私市股权市场单笔最大规模投资！而且双方没有设立对赌协议。

中东土豪选择在这个时候投资万达，是瞅准了中国房地产和商业管理行业的抄底时机吗？这让人浮想联翩。

3月29日，在万科2023年业绩推介会上，万科董事会主席郁亮引用数据说明：

中国城市化还没结束，2023年城市化率约66%左右，过去一年新增加的城市人口1196万，非常接近2021年的水平。

因此，未来国内住宅的需求建设会维持在10亿平方米左右这个中枢值。

但去年全国的新开工住宅面积只有约7万平方米，离2019年的高点下降59%！

从这点上讲，楼市应该是超跌了。

简单来总结一下郁亮的观点就是：

房地产行业不可能再回到过去的高点了，但目前的情况也确实有点惨过头了。

如果房地产市场恢复健康平稳运行，不至如此。

我个人觉得，本文用这句总结来结尾，比较合适。

楼市最近是真的有一些积极变化。对于这次房地产历史性的大调整，我们不必过喜过悲。

房价肯定涨不回过去了，但在供需急速调整的几年后，还能跌多少？

可能我们要理性一些来看待。

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