来自米宅
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4月是每年楼市一个非常关键的节点。这一个月是小阳春结束楼市回归平淡市的过渡月。
每一年的楼市小阳春都是从2月中下旬开始，到4月中上旬结束。作为小阳春的尾巴，4月中上旬的楼市是强还是弱，直接关系到未来几个月楼市的趋势。
那2025年4月中上旬的楼市数据怎么样呢？
朋友们，非常遗憾，进入到4月之后楼市的温度下降了。如果说3月是100度的沸水，那现在4月的楼市温度只剩下了70度。这个温度显得不尴不尬。
4月中上旬楼市的降温，是在新房和二手房市场上都有体现的，不过二手房体现的更淋漓尽致。不同城市之间的冷热温差还在扩大。
如果只看新房，成交量的数据是在下滑的。
根据克尔瑞的监测数据，全国重点26个城市在4月上半个月成交面积317.17万方，环比3月份下滑了14%，但是和去年4月持平。
这里面一线城市、二线城市和三线城市表现也不一样。一线城市的新房成交量相比去年4月上升了32%，二线和三线城市的新房成交量同比去年4月下跌了10%和8%。
能够保持小阳春热度的新房市场，也就那几个城市，如北京、上海、深圳、杭州和成都。
其余的二线和三线城市，热度都有所下滑，即使是一线城市广州，新房市场的成交量比起三月份还是相差甚大。
4月上半月，广州的新房成交20.32万方，同比3月下降了26%。
如果看二手房市场，4月中上旬的二手房市场，成交量比3月份同期也是下滑的，但是不少城市相比较去年的同期仍然是上涨。
4月二手房的成交量在不同城市之间分化巨大。
在北京、深圳、上海、杭州、成都、东莞和佛山，4月的二手房成交量是比去年的同期高不少的。
如深圳和上海，深圳今年4月中上旬的成交量，相比较去年同期涨了34%，上海4月中上旬成交量相比较去年同期涨了30%。
而像郑州和青岛，郑州4月中上旬的成交量比去年同期下降了13%，青岛的二手房成交量相比去年同期下降了19%。
去年9月底以来的救市效果，最终只在少数部分城市身上实现了基本面的改变，多数城市是在热闹之后，留下一片沉寂。
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4月楼市的数据，是已经在接下来楼市趋势做提醒了。
从2023年开始，每一年的楼市周期都陷入到了一模一样的剧情里。
从2月底楼市热度升高，到3月份热度达到高潮，4月中上旬热度降温，走到5月份楼市进入到静淡市，7月和8月凉彻心扉，到下半年在政策的刺激下，楼市再次上扬，虽然成交量上去了，但是房价跌下来了。
从2021年到2024年，房价的急速下跌期就发生在从净淡期走向冰凉期的几个月里。2024年即使5月份有大救市，但是救市政策消化了一个月后，楼市依然在7月和8月跌入了冰窟窿。这才有了9月底的大救市。
去年9月底的大救市是楼市信心的真正拐点，在此之前，楼市是被空头按着打，在二手房市场上，买家按着卖家的头砍价，卖家没有丝毫的还手之力。
9月底之后，楼市的多空两方才能正式PK了，部分城市的次新房价比如深圳、上海、杭州、北京等实现了反弹。
到今天，这些城市的房价依然保持着去年房价反弹的胜利成果。这是来之不易的。
去年9月底以来部分城市能够房价反弹，政策起到了很大作用。
这个政策不只是指的楼市政策，单靠行政性的楼市政策对市场的刺激是微乎其微的。真正起作用的是大的宏观刺激政策。
央妈降准降息，下调存量准备金0.5个百分点，5年期LPR下调25个基点。存量房贷的调整。货币政策在去年的后三个月拉满了。
财政刺激政策也在去年9月以来上马，10万亿的化债安排，刺激内需的以旧换新在去年下半年都提振了信心。
关于房地产的政策也在去年下半年密集出台。一线城市放松限购限贷的政策、城中村改造的扩围、增值税的调整以及存量闲置商品房和土地收储工作的提出。
这些政策综合在一起，让经济基本面和市场预期有了改变，才让去年9月以来的楼市有了不一样的面貌。
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今年的4月楼市和过去两三年以来的4月楼市都不一样。
没有哪一年的楼市如同这个4月以来面对如此复杂的情况。
就楼市的经济环境来说，关税战的冲击虽然没有实质冲击楼市，但是对于楼市的信心和预期有影响。
而且关税战的外部冲击最后一定会反映到楼市上的。这是个非常短的传导链条。
关税战冲击首先影响到外贸，外贸又影响到经济基本面，而楼市的经济的映射，最后就会传导到楼市上。
这个传导周期大概也就是两三个月，正好赶上楼市的淡季。
如果没有接下来外部政策的支撑，今年7-8月的楼市不排除重复去年下行的情况。
另一个和往年不一样的点是在楼市的分化里。
2025年楼市的分化已经到极致了。这个极致包含了部分不理性。
比如新房和二手房市场的价差。自从第四代住宅出来之后，新房市场用产品迭代的方式和二手房市场实现了价格区分。而到现在，这种价格区分越来越夸张。
有些城市的新房第四代住宅，就因为一个超高得房率的优势能够比周边同地段的次新二手房溢价30%-50%。
类似这样新房和二手房溢价差距过大的城市像郑州和广州。市场无限贬低二手房从而去抬高新房。
而二手房被无限打压之后，最后新房市场又被拽下水，并不利于救市。
在这样复杂的情况下，4月是需要再来一波政策刺激的，需要用外力来打破楼市拐头向下的趋势。
现在的4月楼市房价的下跌没有扩大，不管是新房市场还是二手房市场，价格处于跌不动又涨不上去的状态，买卖双方又开始了拉锯战。
在拉锯战的时期，是救市的最佳时期。这种胶着的状态下，如果把救市的外力往向上的一方去倾斜，能够取得事半功倍的效果。
所以，在适合救市的时刻，是时候祭出下一轮大招了。
