引言：

关于拐点，

首先，要看一下过往市场对拐点的定义。

第一次出现“拐点论”的观点，

是2007年，王石在面对记者提问的时候，提及不少城市的房子卖不动了，成交量大幅下降，楼市行情的拐点出现。

于是一旦有调控政策，或是市场出现下行，“拐点论”的说法就会甚嚣尘上。

然后时间到了17年后的2024年，

无论是517新政的出台，还是各个地方城市的持续跟进落地，

其实目的只有一个，就是把下行的市场和下行的购房信心拉起来。

从下降到提升，从下行到上行，

同样也是一个拐点，当拐点反向上行，就出现嘴角上扬的“微笑曲线”，

这何尝不是当下的行业和市场，共同的盼望？

01

在全国517新政的10天后，

上海在517新政上出台“沪九条”，加码落地史诗级购房新政。

在这之前，新政的因城施策，

也从重庆率先出台的“补贴抢人”，到武汉落地的“商贷减利”，

再到各地从政府到项目纷纷出台的，从首付政策到利率政策以及以旧换新政策的积极举措。

新政第一周的周末，

有需求的客户大量涌入网上搜索房源，已经让贝壳找房这样的搜索引擎出现系统瘫痪，并实现了全网搜索量的激增，

然后在客户搜索、比较、筛选以及启动看房的第二周的周末，

从售楼处的成交数据到二手中介的带看频次，都达到了近几个月数据量的峰值。

这些峰值的背后，

是消费需求的信心恢复，带动的需求恢复，然后带动的市场恢复，

政策和落地的举措，是这些恢复基础之上的有效助力和进一步提升和放大需求的倍增器。

超一线城市上海看在眼里，也懂在心里。

02

为什么是上海？

而不是同样位列一线城市，江湖地位不低的北京与深圳？

是因为上海，尤其是上海的房地产市场，一直以来都是区隔于另外的北京、深圳等一线城市的存在。

先看深圳，

如果说深圳的地产市场，活跃与不活跃的重要影响因素，是高精尖产业，以及产业带动的人才的需求与变化，

这一点上，逐步崛起的互联网之城杭州，某种程度上，越来越带有深圳的城市发展印记。

但是从杭州逐步遇到阿里巴巴以及数字化大厂发展的限制，杭州非核心区域的外围板块房价逐渐瓦解。

同样，深圳也在华为搬去松山湖，比亚迪布局西安、商洛、惠州这些新的核心厂房以后，据说华强北失去了往日的活力与热闹。

伴随着企业总部的外迁和带走的产业与人才，除了城市核心板块，从去年开始，坚挺无比价格和购买体系开始松动，市场也出现了20-40%不等的价格浮动。

深圳在城市层面，

对购房者的吸附优势在过往的城市认知能力上逐渐降低。

换言之，即使深圳出台力度更大的政策，对于非核心板块来说，分流而去的人才，更愿意跟着企业的迁址，就近购房。

至于北京，

作为典型的“城市配套资源”型市场，北京的教育资源、医疗资源带动的城市购房，

这些资源，让多少在北京奋斗20年的清华北大娇子们，人到中年的目标落脚在一个为了孩子教育的“海淀老破小”。

虽然扎心，但却是现实。

这样的需求，在一定程度上加大了北京这种资源加持的市场的买卖繁荣。

但是伴随着部分央企的迁入雄安、布局武汉、西进重庆，北京的后续人才体系逐渐伴随着企业和机构进行分流。

于是资源所在的板块，同样是北京轻易不打破的市场边界。

作为资源聚集型的城市，北京放开限购，某种程度上，只会短时间内进一步推高具备这些资源的房产的价格，并不会全面、且持续的改善普通购房者的信心。

一年以来，即使其他城市的政策宽松度已经很高，北京的政策，也还是从核心资源之外的板块开始，一步一步逐步放开。

03

当这个扛旗的重担，落在了上海的肩上。

才发现上海，

无论从城市影响力、行业影响力还是消费者的影响力，

都能够通过这一场史诗级的政策，完成行业和时代交给的使命。

首先是城市影响力，

上海对于整个东南沿海的辐射带动能力和在老百姓心目中的城市地位，

“大上海”这三个字，既是肯定，也是向往。

然后是行业影响力，

上一个地产高周转时代的上海虹桥，毫无争议的成为区域房企走向全国化的第一站，虹桥号称百强房企总部基地。

有过上海面试的朋友打趣说道，本来准备去某家百强房企面试，

结果还没走到，发现一个自己更想去的另一家房企，

然而最终的结果，是入职了一家办公环境更好、交通更方便的跟目标和向往都没关系的房企。

这样的情况，据说还不是个例，哪个全国化的企业，不先进入上海？

进入的企业多了，行业的人才，自然有了更多更好的选择？

最后是消费者的心智占位，

众多在上海上班的人，因为城市的魅力和生活场景，拼尽全力想要买房留在上海。

即使上海用最严格的积分政策来筛选外来的购房者，但是外来购房者上海买套房的梦想，始终还在。

于是上海的史诗级新政，也势必成为多少购房者筑梦，多少企业迎来复苏的分水岭。

最关键的是，除了在上海的，上海周边那些不在上海的消费者心中，上海也是毫无争议的C位。

04

在此次527新政之前，

上海并不是一个在政策端非常激进的城市。

原因在很大程度上，也是因为上海作为城市影响力、企业影响力和消费影响力的顶流城市，上海的限购放开，如果形成房价快速上涨的局面，压力巨大。

但是当整个行业需要通过坚定的信心，来提振行业向上发展的劲头，

上海的率先出手，既带着决心，也带着使命而来。

决心是坚定的稳定市场逐渐向好的基本面和拉升购买信心，

至于使命，上海则用史诗级的政策，

带着上海对本地市场明显拉升的使命，形成的向上拐点，

并对其他城市的施政政策、市场走向，产生更积极且深远的影响。

拉升一：用破圈式的解除限购，提升市场信心

如果说过去几年的市场，还保持相对稳定的态势，首屈一指要说上海。

但是即使首屈一指的上海，整体的市场同样没有保持着持平或者向上的态势，

上海的成交量也在萎缩。

即使春节以后改善需求在松动的政策中进场，甚至实现了中海顺昌玖里197亿的销冠成绩，

但是上海的非核心板块，都出现了不同程度的下滑和量价齐跌的情况。

这样的局面，

并不是像其他城市的市场，购房者购买意愿或者购买能力不足。

上海的市场下行，很大一部分原因是因为限购的政策，把需求压制和挡在了市场之外。

百度亮灯地图上，

灯火通明的环沪的卫星城市，他们作为承接，对上海走出来的市场支撑和购房客群，就能够清晰的看出，是被限购挤压出市场的消费外溢。

于是上海的限购解除，对于需要安家上海并且还未购房的客群来说，就能够产生明显的带动效应。

除了这些潜在的未购房客群，

对于上海周边城市的改善客群，同样有积极的消费动力和消费能力，成为上海新的购房大军的一员。

拉升二：沪上家庭再购，推动以家庭为单位的自住型改善进场。

在上海的上海人，其实没有故乡。

他们的梦想，是自己和孩子，在自己还有条件的时候，都有所可居。

随着二孩、三孩政策的放开，在生育端有了对沪上居民的推动，

但是这样的推动，在购房端却被卡住了脖子。

即使拥有购房能力和购房意愿的沪上居民，同样要在以家庭为单位购买两套房的政策桎梏中，通过其他手段解决购房问题。

但是未来，

生了二胎甚至多孩的有能力再购的，买了房；

有能力买房的买了房以后，迎来了二胎甚至多孩。

在“房子是用来住的”的大政策背景下，购买意愿和使用需求，得到了双向的满足。

拉升三：是上海作为大上海，海纳百川的人的吸附

上海之所以成为大上海，从一百年前对江浙的吸附能力，不难找到答案。

时至今日，上海仍然是整个华东沿海毫无争议的中心城市。

无论是上海的大学，还是上海的就业，包括上海的营商环境与创业氛围，

上海周边的城市，都被过往的限购政策，在一定程度和一定范围内，挡在了上海之外。

但是上海，

作为中心城市的吸附能力和虹吸效应，并没有因为一个房地产的限购，减少半分。

至于未来，面对限购解除的上海，

一些华东的朋友，都发自内心的一个呐喊“宁要上海一张床，不恋老家一套房”，可不要以为他们说的老家是县城和乡镇，

相反他们的老家，都在我们去往华东的诸如南京、杭州以及苏州这样的高量级城市。

这些心向上海的非上海人，心中都装着一个“新上海人”的梦想，兜里也揣着对应的购买能力。

史诗级新政以后，这些“上海梦”，未来可期。

拉升四：上海作为标杆，形成的上行拐点效应，

能够带动整个市场的信心和走向，从持续的下降拐向恢复和提升。

虽然未来，市场并不会立刻，并且没有差别的全部好起来，

但是以上海为代表的，一二线区域中心城市、中心城市的自住型改善需求、人的流向与城市吸纳的双向奔赴，

会在上海限购解除的历史性政策里，形成新的拐点和分化。

这也会给，这些一二线城市的施政者、行业的企业以及购房客户，带来积极、正向的对标和参照。

05

标杆化的上海，

代表着标杆化的城市，给出了史诗级的政策加码，

这样的力度和决心，

同样带着上海自身的市场复苏、信心上行、城市扩容以及人才吸附的新的发展要求，

走出的一条从宏观到实施，都能够成为参考样本的政策与举措的落地之路。

在大的政策指导和有效的统筹规划前提下，

上海的市场和城市本身，将迎来新的发展格局。

也为整个行业，带来更确定的信心和希望。

全文完。

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