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高能级城市的高能级板块，
越来越成为24年土地出让的热点。
从绿城拿的苏州乃至全国单价地王开始，
月初上海的土拍大战，众多企业逐鹿沪上，市场恢复“价高者得”的市场化强者游戏，
三块共计91亿的核心区土地，分别落入保利、招商、越秀+北城建麾下。
然后到了本周的北京，
保利携手建工形成的联合体，以89亿的价格摘得海淀永丰地块，登顶北京“新地王”。
保利北京一块土地的总价，仅比上海三块土地的价格少了2亿，差之毫厘。
不鸣则已一鸣惊人的保利，
通过快速的土地拓展，进一步推进聚焦一线高能级城市的发展战略。
冠军保利，实至名归。
02
一方面，是保利的实至名归，
一方面，是万科的唏嘘不已。
保利的实至名归，是新地王入手，保利高能级城市又添一子。
万科的唏嘘不已，是保利的地王，其实是万科2016年的“昔日地王”，在后来变成万科的退地。
在退地的基础上，
原有的100%自持不可销售的土地属性，变成了可以销售二类居住用地。
有人说，这是新的应对市场需求的变化，
有的人说，这是对过往土地出让产生的开发压力的重新结题。
有人说保利是新赢家，也有人说万科是大冤种。
各种曲直，众说纷纭。
但是对于保利、万科，以及这块地，或许有属于各自，不同的解读。
03
首先，
这块地的开发商万科，其实是个赢家。
2016年11月，
北京土拍市场在当年的年底，出现了当年的地王。
万科携手北京住总组成联合体，联合体的竞得[2016]018、[2016]010号地块，共计总价109亿元。
其中，万科以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房的代价获得了18号地块；
万科与北京住总以总价50亿元、自持全部居住用途商品住房及自持全部商业用房的代价获得了海淀19号地块。
保利竞得的新地王，是没有形成开发，被万科退地的19号地块。
而[2016]018号地块，作为北京乃至全国首个企业自持租赁项目，
出现了一个品质极高，却没有形成销售的地产项目“北京翡翠书院”项目，由万科首发。
于是7年来，万科绞尽脑汁的用“10年”租赁权以及众筹周边小米等企业员工住房的形式，让这个项目的租赁率，达到了惊人的80%以上。
这是住宅开发史上的一个奇迹，也是开发商整小区租赁史上的一个奇迹。
并且20223年10月，万科以这个项目的租赁成绩作为抵押标的，通过设立不动产债权投资计划，向华泰资产申请融资，融资本金金额合计不超过人民币 40 亿元，融资期限最长为 10 年。
毫无疑问，万科在租赁用地、租赁建设、租赁运营，再到资产融资走出了一条完全区隔于传统地产开发的新路。
这意味着，如果开发商产品够好，服务够好，运营能力够强，其实住宅小区，同样可以像商场一样，成为一个好的运营型资产。
万科也用这样的运营型资产，进行了持续而稳定的融资，这是行业标杆万科，走出的一条全新的传统地产开发基础上的轻资产运营之路。
只是周期太长、资金压力太大，当下的万科，难堪重负。
但是这条路，难而正确。
04
其次，
新地王，见证了保利的速度与保利的果决。
近几年，包括上半年，
布局城市更广、规模更大，同时销售压力更大的保利，也在积极的追求销售速度和缩表去库存。
保利这样的速度，
一方面在承担央企的责任，在整体市场降速的情况下，保利在用速度和交付能力，托底所在城市的市场。
另一方面，保利也在积极的去化上个市场周期的库存，迎接新的市场周期的发展。
在百强企业里，保利率先实现了涵盖各种城市形态的全国化布局，
同时，保利也做到了在当地的从产品、服务、销量为基石的市场引领。这就保证了面对无论是行业调控市场下行，还是所在城市企业因为外部负债引发的缩表出清和价格跳水，
保利从销量到的规模，都实现了保利有规模的增长。
当所在城市的市场出现企业和项目，出现暴雷、停摆甚至陷入困境的时候，
保利都是当地市场值得信赖的“定海神针”，
这也助推了保利从销量到市场认可度，都实现了有规模的增长。
有了稳定增长的基本面，
保利就有了进一步实现高能级城市布局的勇气和底气。
作为行业头部，
保利始终有着高能级城市的高品质、高利润项目的持续布局。
“顶级城市+顶级地块+顶级产品”。
过去的几年，保利的“天”字系，一直以来都是保利顶级产品系的代表，并做成了众多高能级城市的地标。
就在刚结束的上海激烈角逐的土拍大战中，
保利仍然力扛多家头部企业的角逐，斩获当日单价最高的杨浦地块。
此次登顶的北京新地王，保利同样有理由带来市场的期待和购房者的惊喜。
这些是保利的速度，以及保利的果决，
从城市到项目再到利润，实现着追逐上限的增长。
05
第三，
市场化竞争的土地出让，成为新常态。
在上一个上行周期和调控周期，
高能级城市的土地出让，伴随着“限价”、“竞自持”的出让方式，成为一个市场周期的独特记忆。
伴随着上海的土地限价放开，伴随着高能级城市的土地出让回归市场化竞争，
这块两次成为地王的土地，
也将载入土地出让的史册，也改变未来土地出让的走向。
市场化的土地出让，成为新趋势和新常态。
万科前任地王的退地，保利的新地王的回归，
意味着一个土地出让时代的落幕，和新的市场化、商品化土地与地产开发时代的到来。
过去的问题，交给时间，
未来的机会，交给勇气。
都有好答案。
全文完！
