01
2024的上半年，
从地产行业到购房者，
应该都知道的上半年的销量冠军，
是保利。
保利不仅用1700亿的销售金额，遥遥领先的成为毫无争议的上半年地产销冠。
更用体系化的管控、稳健的规模增长和克制的土地布局，用稳定的销售业绩和品牌建设，迎来自己的40岁华诞。
但这其中，
也存在着一些围观者的争议，
集中在保利冲刺规模的过程中，
可能存在的折扣力度大、降价跑量、保销量不保利润等一系列指向保利，“虽然卖房多，但是不挣钱”的论调。
时间到了7月11日，
保利发布上半年业绩快报，其中最重要的一个数据，
尤为显眼：
2024年1—6月，保利发展归属于上市公司股东的净利润75.08亿元。
这个利润指标，虽然对比还没进入行业至暗时刻的2023年同期，仍然下降了38.57%。
但是盈利，且实现增长，
不仅回应了对折扣和利润折损的质疑，
放在刚过去的，虽然有风但是同样艰难的上半年来说，实属不易。
02
对于上半年的回顾，
截止7月10日，
国内A股上市的地产企业中，共有50家企业，先后发布了2024年上半年业绩预告。
出了经营指标和销售额的披露，50家房企针对上半年的利润实现，也进行了预告和预估。
这样一个庞大的阵营中，亏损的房企竟然达到了42家。
但是保利，却成为了A股上市房企，上半年的“利润之王”。
尤其是当万科发布上半年报表，
出现自2006年来的首次半年度亏损，并且以预计70-90亿的亏损，位居A股房企榜首的时候，
既反映了整个行业发展的趋缓且下行的影响力，仍未消除，
也说明了即使优秀的标杆企业，
在上一个发展周期被规模、高价土地以及销售降速影响，同样需要付出惨痛的利润代价，保住发展的基本盘。
关于亏损的原因，主要存在于几个方面：
1、高位拿地的地价，没有实现预期的售价，实际利润减少
2、行业规模下降，导致预期应收难以实现，到期结转和毛利率减少
3、为了实现规模，通过“以价换量”的方式加大去化，甚至售价低于成本价
4、预估了亏损，进行了提前的计提减值。
其实这些问题，
布局城市更广、规模更大，同时销售压力更大的保利，有着同样的经历和压力。
但是保利，顶住了压力，甚至可以说在压力之下，实现了难得的上行。
销售规模，代表着一个企业的市场表现，
利润，则代表着一个企业的经营能力和发展能力。
从销售冠军到利润之王，
保利在一个下行的、困难的、更难走的环境里，
走出了一条上行的登顶之路。
03
保利为什么，
做到了别的企业难以实现的盈利？
主要有这三个方面的原因：
第1个方面，大而有质量的规模。
高增长周期里，众多企业都追求规模，
通过规模构建企业自以为安全的安全感，因为规模能带来边际效用的传导，
直到两个巨无霸，因为负债和难以为继的增长轰然到下的时候，反而更可怕。
有人说保利大是因为有央企背景，不怕。
很大程度上央企背景带来的安全感，更多是是不怕亏，
但是保利作为央企，却是实现了正向的盈利，
更说明了成绩好，不用靠好爸妈。
另一个成绩好，不用央企背景构建安全感的，是中海。
中海的中报没有提及盈利状况，但是从传奇4盘的业绩来看，也是赢家。
第二个方面，完整且体系的城市布局。
还停留在头部的全国化企业里，
保利的城市布局最广泛，城市梯级最大，
实现了涵盖从一二线到三四线的各级别城市形态的城市布局。
在这些广泛布局的城市里，
保利做到了在当地的从产品、服务、销量为基石的市场引领，并且形成了初步的行业占位和品牌认知。
当所在城市的市场出现企业和项目，出现暴雷、停摆甚至陷入困境的时候，
保利都是当地市场值得信赖的“定海神针”，
这也助推了保利从销量到市场认可度，都实现了有规模的增长。
第三个方面，高能级城市的聚焦和高能级项目开发。
保利作为行业头部，始终有着高能级城市的高品质、高利润项目的持续布局。
这些是保利的上限，从城市到项目再到利润，实现着上限的增长。
就在刚结束的上海激烈角逐的土拍大战中，
保利仍然力扛多家头部企业的角逐，斩获当日单价最高的杨浦地块。
“顶级城市+顶级地块+顶级产品”。
过去的几年，保利的“天”字系，一直以来都是保利顶级产品系的代表，并做成了众多高能级城市的地标。
这样的高能级、高量级城市和项目布局，
就能够在即使布局的三四项目，因为价格折扣和项目结转出现较大的利润折损的时候，
保利能够通过高能级城市的高能级项目，进行补位和内部利润的平衡，和整体利润的实现。
这三个方面的独属于保利的核心能力，
实现了保利在整体行业出现波动和下滑的时候，抗风险和逆势上行的能力保障。
04
除了已经获得的成绩，
保利同样在另一条光荣之路上，承担新的头部央企的使命。
众所周知，自517新政以来，
除了面对购房者的从首付到利率的政策优惠之外，
更多与行业相关的政策，是中长线的“城市更新”与“城市运营”。
在这条道路上，
既有城市更新专家中海，也有城市运营大师华润和招商蛇口的身影，
还有同样拥有产业整合的中国金茂与商业运营的大悦城，以及文化产业整合商华侨城。
但是未来的行业发展，既不能全是城市中心，也不会全是城市更新，更不会只有城市改善住宅这样一类商品房产品。
央企、国企同样要承担起为行业发展保驾护航的时代使命。
这个时代使命，是有质量的布局和有规模的增长。
对于央企保利来说，它的使命，
是在更广的布局，用更稳定的开发能力，开发有产品能力，有交付保证，有服务体系，复合多数刚性和初步改善客户需求的好房子。
试想一下，
地产行业作为一个未来仍然有10万级的市场，
但是过去的高周转时期，
但是那两家头部规模大的巨无霸，并没有成为稳定的从产品到交付再到服务的基石，
然后因为高负债产生的暴雷，倒在了一味追求规模的道路上。
这样的风险，既让人唏嘘，也让购房者心生余悸。
如果有一家，既能够实现城市的广泛布局，又能够实现规模的持续增长，
同时还有相对均衡的产品、服务和体系化发展能力的企业，并且有稳定的发展和保障能力，成为行业的基石。
当这个基石，达到1万亿的规模甚至更高，
再回头看，在城市化进程中，购房者对美好生活的向往，还是在购房以后对于保交付能力的民生所向，
就都有了坚实的基石，也构筑了一个从发展到信心的护城河。
这对央企保利来说，使命之外，
也开辟了未来发展的另一条赛道。
通过深度的布局、广泛的布局，在布局的基础上形成深耕，
用稳定的产品建设、品质打造、如期交付、服务提供等全体系开发能力，
持续的做有规模、有销量、有保障、有交付的好项目。
既聚焦高能级城市的高品质项目开发，构筑能力上限，
又实现了从布局到规模，从规模到发展质量，
保利就构建了从高能级开发到体系开发的新的赛道的发展闭环。
上海保利天汇项目
广州保利天悦实景
05
新政之后的行业分化，
从细分到专业领域到企业使命，
都有着基于未来发展和客户需求的新的变化。
在这些趋势和变化中，
榜首保利，正在锻造成为新的行业基石，
这既是时代使命，也是未来的前景。
带着信任前行，带着信心变好，带着使命变强，
渐成大器。
