平时有保持阅读的老读者们都会知道，以往每年我都会分析一下福州、厦门等地的楼市成交数据，有时按季度，有时按年度。但从2023年开始，我就很少再聊成交量，因为各地发布的楼市数据已经不“保真”。
这种数据失真现象在商品房网签身上体现得尤为离谱，不用说各地通过安商房、“房票”等方式，拿安置房硬给商品房凑“销量”，就连商品新盘本身也是虚假网签泛滥。面对卖不动的项目，还不起的债务，开发商就把房源网签给各路债主，顺便制造一副热销的假象。到头来那些一天到晚说快“清盘”的项目，直到变成现房很长时间还没卖完。
造成这一幕乱象的直接原因是各地职能部门对商品房网签注销管控不严。十几年前福州曾有一段时期对此严格限制，已签买卖合同要办注销困难重重，必须有非常充分的理由。比如家庭变故确实还不起贷款，需要银行盖章同意。
到后来为了改善营商环境，持续精简办事程序，就给开发商钻了空子。当网签流程简化，商品房合同可以随意注销之后，得到“松绑”的开发商便把各种套路玩到极致。购房人面对虚假网签数字和销售人员的洗脑骗术无所适从，只能依靠自己提升判断力。
不过，这些乱象终有尽头。固然商品房网签数据严重失真，但随着时间推移总会露出马脚。把过去七年福州市不动产登记中心公示的每季度商品住宅成交量（网签量）制成图表，我们不难发现最高峰出现在2021年二季度，当季竟然放出18630套的天量，后来便一路下滑。
为什么2021年商品房网签放出天量，转折点会在二季度出现？相信凡是熟悉楼市的读者都会知道，这是因为品牌房企“爆雷潮”始于2021年下半年，而且闽系房企集体“爆雷”的速度远胜于外省开发商。
在它们“爆雷”前后，有大量资产被抵给债权人，然后再交给中介私下卖。这些网签到债权人名下的房产就是市面上常见的“工抵房”、“抵款房”、“内部房”、“员工房”等等，别看叫法不同，本质全都一样，就是拿去抵债的房。
加之福州当初定的“三年旧改”规划在2020年完成，从2020年下半年到2021年是安商房选房签约最密集的阶段。由此可见，2021年是在安商房（安置房）和抵债房共同签约的作用下，才让商品房网签放出天量。但凡脑子正常的人都不会相信，那些危机四伏的开发商真能一口气卖出去这么多房。
等到2022年下半年以后，品牌房企排队“爆雷”尘埃落定，形势已经十分明朗，“雷企”不再挣扎，“保交楼”提上日程。此时安商房批量网签阶段已过，后续拆迁规模远没有“三年旧改”时期大。随着安商房网签影响变小，大部分抵债房也被瓜分完，商品房网签数据便渐渐回归正常。
好在品牌房企网签失真的同时，还有坦坦荡荡没有套路的福州市属国企。由于市属国企楼盘没有虚假交易，商品房网签数字真实可信，就成为我们观察楼市真实销量的重要窗口。此前文章提到，每年市属国企兜底拿多少地，就能反映自家楼盘一年卖出去多少房子。
对此我们做个验证，去年福州五区商品住宅网签194.49万㎡，按每平方2万计算，总额约389亿。而市属国企在土拍会上兜底275.74亿，由此可见，市属国企楼盘的真实市占率已经超过七成。
相比于那些惯于坑蒙拐骗的房地产自媒体（美其名曰研究机构）假模假样统计分析，整天拿虚假网签数字给自己的“金主爹”撑场子。这个市占率明显更合理，这年头还能有多少蠢坏之人拿福州的钱送外地开发商去换建筑质量极差的房子？
别看各个城市土拍同样大量兜底，其实很多国企拿地只是演戏，拍下土地没钱开发又还回去，地方财政并没得到真金白银。相比之下，福州市属国企能在大量兜底的同时新盘开发不停，说明旗下楼盘销量确实还算可以，能实实在在给福州财政注入两三百亿“活水”。
然而正如去年11月20日文章所言，福建各地国企楼盘已经不可避免成为“堰塞湖”。商品房销量远远不比当年，突飞猛进的福州城建仍需大量资金。如何消化这些房源，换回财政资金，年复一年还有更严峻的挑战在后面。所以，在新的一年里我希望市属国企楼盘该降点价要降点价，能跑起量非常要紧，这样广大福州市民也能更好地帮助自己的国企。
