止跌企稳，静待风起！详解合肥9区3县8月份二手房成交数据！

合肥于9月15日出台楼市新政，全面取消限售，后期无论摇不摇号，新房也取消限售3年政策（原来限售3年继续），加上9月2日安徽省住房和城乡建设厅发布的认房不认贷政策，9月份二手房销量有了一定的提高，而新政发布前的8月份二手房成交数据就有了很重要的参考价值。

按惯例还是说明一下，数据来源于贝系，目前已经开放成交价查询，所有数据都能公开查询到，班长统计的数据尽可能去掉了商业公寓、写字楼、地下车库等商业产品，所以与前台公布数据有一定出入。

另外贝系在二手房份额大概在30%左右，所以本文提的数据并非整个合肥二手房市场成交，还请知悉，另外数据仅供参考和爱好交流所用，请勿用于商业用途。

源：金刚石

先来简单看一下新房市场，根据金刚石数据，合肥8月份新房供应量45.25万方，环比上涨144%，成交量约24.13万方，环比上涨5%；成交均价22606元/㎡，环比上涨1%，近两月市场回归冷静状态，成交量保持低位。

回到二手房市场上，8月份贝系合肥9区3县（下文提到的合肥成交均指贝系数据，下同）共成交1818套二手房，成交面积17.86万㎡。

8月份贝系合肥9区3县成交均价17023元/平米，总价在172万左右，如果按贝系占据30%成交计算，全市8月份二手房成交面积估计在59.52万㎡，按96㎡的平均成交面积计算，约有6200套左右。

再来看一下环比数据，相较于7月份的数据，环比无论成交单价还是成交量均是有涨有跌，成交量政滨高均是上涨的，政务高新更是量价齐涨，成交量下跌较多的是新站、包河和庐阳区，而价格方面也同样是庐阳区下跌最明显。

▲合肥市9区3县近24个月二手房成交价变化

通过最近24个月二手房成交价格变化来看，从3月份开始二手房价格持续走低，在8月份终于开始稳定住，从9月成交情况看，反弹的概率还是非常大的。

▲合肥市9区3县挂牌房源数量

而二手房挂牌量还在增加，环比7月份的数据，挂牌增加2100套，以月成交量来看，本月1818套，显然挂牌房源数量大于去化量，如何提振整体市场信心，减少二手房抛售潮，是急需解决的问题。

▲合肥市9区3县8月份二手房成交数据对比

▲合肥市9区3县8月份二手房面积段分布

90-120㎡刚需+刚改的面积依然还是二手房市场成交主力，70-90㎡需求次之，提到房地产市场，“分化”是老生常谈的话题，现在来看不仅仅城市、区域、板块、品质分化加剧，连购房群体也在迅速分化。

随着新房市场面积大、单价涨、总价高的趋势明显，现在刚需、刚改基本都被挤压到了二手房市场，新房市场成为改善的集中地。

下面我们区域来看下成交情况：

一、滨湖区

滨湖区8月份共成交183套房源，相较于7月份的175套，上涨了4.57%，成交面积、成交总价也有一定上涨，不过成交均价略微有所下滑。但其实不少房源成交价格是略有上涨的，主要高单价学区房成交明显减少，拉低了均价。

从下图可以看出来，滨湖从6月份开始，销量一直在稳步回升，而成交价也开始逐渐稳定，从数据上看铸底已基本完成，新政后可能会有所回弹。

本月成交主力依然是宝能城、保利海上五月花、滨湖世纪城、东方蓝海、滨湖万科城、佳源巴黎都市、蓝鼎滨湖假、万达城、万科蓝山、中海滨湖公馆这类体量大、刚需房源多的小区。一些交付不久的次新小区，比如紫郡府、阳光城檀悦、文一塘溪津门、绿城招商诚园、中海九樾、锦绣首玺、铂悦天汇、碧桂园中堂也有房源成交。

新房不仅仅起步面积越来越大，而且新房备案价格也陡然上涨了不少，未来滨湖区高端改善买新房，刚需和刚改选择二手房，将成为常态。

本月二手房总价冠军被中海滨湖公馆叠墅夺得，总价达到1448万，另外还有葛洲坝中尚府、文一塘溪津门、葛洲坝紫郡府各有一套房源总价破千万，葛洲坝中尚府这套1330万总价的洋房，为月度单价成交冠军，由于有赠送面积，单价达到了4.88万/平米。

滨湖新房大幅提价后，相较于现在新房市场以高层为主的“高端改善”，这些别墅、叠墅、洋房为主的产品凸显出了“性价比”。

二、政务区

政务区8月份共成交67套房源，仅比7月份多一套，成交单价略有上涨、总价有一定下滑，不过由于成交基数比较小，单价、总价很容易受个别房源影响，参考价值不大。

从下图可以看出来，政务从6月份开始，销量一直在稳步回升，而成交价也开始逐渐稳定。

具体到小区上，政务区依然是大部分小区都没有成交，但也有保利香槟国际、华润凯旋门二期、乐富强御龙湾、绿地国际花都蓝蝶苑、天鹅湖购物中心imore公寓、文一名门首府成交量还算可观。

本月合肥总价成交冠军由内森庄园的别墅夺得，总价达到1750万元，另外合肥融创壹号院、置地柏悦公馆和华润凯旋门也各有一套总价超千万房源。

这个月很巧，滨湖与政务都各有4套总价超千万二手房成交，不过政务区还有内森庄园两套房源总价在970、980万，接近千万，而在月度单价成交冠军上，8月份融创合肥壹号院成交一套170平洋房(总层11层，房源在6层)，单价达到了8.18万！

受学区政策影响，政务区一些小面积或品质较差的小区回落比较明显，特别是习友路以南一些早期小区，无品牌、物业一般、房龄较大、户型和品质都没有优势。

三、高新区

高新区8月份数据表现出色，无论是成交量、单价、面积、总价均是上涨态势，6、7两个月成交回落到百套以下，8月份再次突破百套，而且成交均价重回2万以上，成交周期还缩短了。

8月份百商悦澜山、保利柏林之春、保利西山林语、复兴家园、淮矿馥邦天下、祥源城、御景城、长宁家园成交量非常可观。

特别是经过一段低迷期，祥源城成交量又开始多了起来，本月成交了8套，均价2.4万左右，科大附中高新中学与火矩中学范围内房价回调明显，前期一些受学校影响但居住品质偏弱的小公寓类产品有的已经腰斩。

保利西山林语成交一套别墅，总价1220万，为总价成交冠军，西山林语还有两套总价超800成的房源，同样为别墅类产品，中海岭湖墅也成交了2套别墅，总价均超过700万元，而单价成交冠军被乐富强悦湖山院一套洋房夺得，单价在3.48万元，本月高新区有10套二手房源单价超过3万。

四、蜀山区

蜀山区8月份成交数据也同样非常出色，成交数量、面积、单价、总价全线上涨，6月份短暂跌破200套，7、8月份又重归200套以上，均价也是逐渐上扬。

8月份蜀山区博澳丽苑、大富鸿学府、凤凰城家家景园、加侨悦山国际、金隅南七里、龙湖天境、绿城百合公寓、山水间花园、万科金色名郡、新华国际公寓、中海原山都有非常不错的成交量。

大富鸿学府这个月有5套成交，均价在3.3万左右，相比于购入价，基本上不赚钱，金隅南七里价格还是非常稳定，本月成交6套房源，均价3.5万，就算除掉一套洋房，34层的大高层均价还有3.36万，表现非常出色，龙湖丽丰西宸原著成交3套，均价2.6万，龙湖天境成交5套，均价2.54万。

本月总价成交冠军为中海世家一套316平房源，总价达到913万元，龙湖丽丰西宸原著、维也纳森林公园也各有一套别墅类产品成交，总价分别在820万与630万元，单价冠军依然被学区房夺得，安居苑西村成交一套35平学区房，单价在4.93万。

五、庐阳区

庐阳区本月市场表现较一般，成交量和成交价都有一定程度跌幅，从近13个月成交表也能看出来，有一定的波动，庐阳区有合肥数一数二的学区，所以成交也受学区季的影响，学区房低迷或不在旺季，成交量和价格就会受到影响。

8月份阜阳北路生活小区、碧水源、恒盛皇家花园、荣城南苑、森林丁香苑、上城国际、万科森林公园、橡树湾、中铁国际城成交量较高。

万科森林公园成交11套，均价在2.95万左右，万科城市之光成交3套，均价在2.78万左右。

中铁国际城瑞园成交一套320平房源，总价885万为月度总价冠军，海亮兰郡、庐州公馆分别有一套746和651万的成交房源，单价冠军还是学区房，省委大院成交一套62平房源，单价在5.11万，还有金寨路330号成交一套32平房源，单价在5万多一点，虽然学区政策多发，但顶级学区房、居住环境也还可以的房源价格还是居高不下。

六、瑶海区

8月份的瑶海区市场量涨价跌，不过幅度均非常小，总体还是很平稳，从近13个月成交来看，瑶海区二手房价格波动较大，但近期成交量倒是比较平稳，起伏较小。

本月恒大城、恒大中央广场、金色梧桐、静安新城、未来家园、温莎杰座、文一云河湾、新海家园、元一名城等小区成交量较为可观，其他小区多为1-3套不等的成交。

虽然成交量有一定下滑，但恒大城还是成交了7套房源，不过价格只有1.15万左右，恒大中央广场成交了4套房源，均价2.05万左右。

本月瑶海区的总价成交冠军被恒大中央广场夺得，这套161平房源，总价在346万左右，鼎元府邸成交一套73平房源，单价2.36万，为本月单价成交冠军，这是38中与和平小学双本部的学区房，龙湖天璞虽然交付不久，但又有成交房源产生，成交一套120平小高层，单价2.33万元，本月瑶海区有 14套房源单价超过2万元。

七、包河区

包河区8月份共成交206套房源，有一定下滑，不过成交面积、单价、总价都略有上涨，而从最近一年成交看，包河区二手房成交单价波动较大，成交量也有一定起伏。

8月份宝利丰广场、地矿家园、东祥府、淝河安百苑、和昌中央城邦、金葡萄家园、金地国际城、绿地海顿公馆、时代领峯、信达天御和紫竹苑成交量比较可观。

信达天御本月成交12套房源，均价2.42万元，龙湖·景粼玖序也有2套成交，一套高层、一套洋房，淝河板块时代领峯成交4套洋房房源，均价2.6万元，绿地御徽成交3套，均价2.58万元，卓越城板块金葡萄家园也成交5套房源，均价8353元/平米。

建发雍龙府1期成交一套别墅类房源，面积280平米，总价达到1228万元，为成交总价冠军，益力檀宫成交一套522平房源，总价820万元，不过单价只有1.57万，建发雍龙府1期这套房源单价4.39万，同样是单价成交冠军。

八、新站区

从数据上看，新站区成交量比上月少了5套，均价也略有下滑。从近13个月成交数据看，新站区成交量、成交均价波动较大，不是非常平稳。

8月份安粮双景佳苑、家天下、朗香书院、力高君御世家、龙湖春江紫宸、绿地柏仕公馆、少荃家园、皖投万科天下艺境、新海尚宸家园、兴海苑、招商公园1872成交量比较可观，不过之前一直成交不错的长虹世纪荣廷、当代MOMΛ未来城下降明显，特别是前期一直成交量不错的当代MOMΛ未来城，8月份只有一套成交。

华润万橡府成交了2套房源，不过均价只有1.22万，高速中央公园也有了成交，一套高层房源，单价1.91万，龙湖春江紫宸成交4套房源，均价1.62万，皖投万科天下艺境也有6套成交，均价1.37万，中海熙岸也成交了一套洋房，单价1.72万。

圣联梦溪小镇成交一套223平房源，总价303万为总价成交冠军，禹洲中央城二期成交一套95平大高层，单价1.92万为单价成交冠军，还有一套1.9万的成交房源，来自高速中央公园。

九、经开区

经开区与蜀山区一样，同样是成交量、成交面积、单价、总价全线上涨的区域，成交量与成交价涨幅都比较明显，从最近13个月成交数据上看，6、7、8三个月销量均在上涨，均价也在4个月之后，重新回到2万以上。

8月份百乐门悦府、华地润园、华冶天然居、绿城玫瑰园、融创城、世茂翡翠首府、皖投万科产融中心、禹洲翡翠湖郡、御景前城成交量较多，一些次新小区也有了成交，中海上东区成交一套高层、一套洋房，均价2.48万，皖投万科产融中心成交6套房源，均价2.3万，启迪科技城水木园成交一套房源，价格只有2.82万，绿城玫瑰园本月成交量爆发，本月成交了10套房源，均价3.7万元。