这几天，淄博推出了二手房“以旧换新”活动，又一次火出了圈。

其实，青岛也有现行的“以旧换新”活动，只是很少有人知道。

尤其是在淄博“以旧换新”火了后，青岛出现了新的更狠的大招。

我们先来看淄博的“以旧换新”怎么玩的。

01 淄博“以旧换新”

首先，淄博的“以旧换新”是由淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与评估协会联合发起的，也就是非官方正式的政策，只能算是半官方活动。

这个活动的流程是：

我用白话再简单说下，就是买房者与中介、开发商签订三方合同，买房者向开发商交新房意向金。二手房能卖掉，你就按约定买新房；二手房卖不掉，流程结束，开发商退意向金。

从这个流程可以看出，如果二手房能够卖掉，将是一个三赢的局面：开发商可以卖出一套新房；买房者卖掉了难卖的二手房，成功实现了置换改善；中介更是最大受益者，赚到了新房、二手房的两份佣金。

但最关键的一点是能否卖掉二手房，这也是最难的一方面。

在我看来，这个活动的影响很有限。二手房市场不行，受制于多种因素，不是推行一个活动就能卖出去的。

最终的效果，很可能是热度没了就没人提了，对于现在的楼市现状聊胜于无。

当然，也会有一些成功的案例，只是不会太多。

02 青岛版的“以旧换新”

其实，二手房“以旧换新”这个政策首发于青岛，青岛是全国第一个实行“以旧换新”的城市，早在2022年9月就开始了，只是当时的名字不叫“以旧换新”，而是“优鲜卖”。

淄博的“以旧换新”由房地产经纪与评估协会发起，而青岛则由贝壳发起。原因是，贝壳在淄博的渗透率不高，青岛贝壳的体量已经接近于房地产经纪协会了。

“优鲜卖”的模式，分三步：

一、买房者与开发商、贝壳签署三方协议，之后与开发商签订认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署“好赞”协议。

二、在认购协议、“好赞”协议中，会约定时间周期，在此期间，开发商帮助购房者锁定看好的房源，贝壳平台合作经纪公司通过“好赞”产品，帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速房子销售。

三、 若旧房成功售出，则客户可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。

可见，淄博的“以旧换新”和青岛的优鲜卖几乎完全一样，不同之处是，青岛的贝壳平台会把房子加入“好赞”，增加曝光和带看。

之后，在今年2月份的2023青岛春季房交会上，“优鲜卖”被青岛房协点赞推广为“好经验、好做法”。

在3月的一场论坛上，山东省住房和城乡建设厅房地产市场监管处处长娄保来明确了贝壳“青岛模式”的标杆作用，并向山东省全行业发出推广和号召。

今年6月初，青岛住建局等三部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到全面推行二手房 “带押过户”“优鲜卖” 模式，促进“卖旧买新”“卖小换大”。

由此可见，青岛版的“以旧换新”已经开展了整整一年，并从青岛推向全省。

但这一年，青岛二手房市场愈加萎靡，仅贝壳一家平台的挂牌量已经达到11万，房价更是一降再降。

尤其是昨天放开限售后，二手房挂牌量出现了井喷：

这说明，青岛的优鲜卖虽然起到了一定作用，但不足以拯救二手房市场。

青岛优鲜卖的结果依然适用于淄博“以旧换新”。

03 青岛“以旧换新”的大招

在淄博“以旧换新”火出圈后，青岛又有开发商把它推到了新高度，可谓是一个天大的大招。

和优鲜卖、淄博“以旧换新”主要由中介发起不同，青岛这一次是由开发商一力发起的。

上面说过，无论优鲜卖还是“以旧换新”，最大的问题是二手房卖不掉，这一步走不了，后面流程都走不下去。

青岛这次出现的大招就是，开发商把你的二手房买了，然后再卖给你新房。

这个“好心”的开发商就是绿地，城阳的国科小镇和黄岛的凤栖澜玥都推出了这个政策。

流程是：

但不是所有房子都可以。据说，旧房房龄需控制在10年以内，并且房子必须有不动产权证。旧房总房款不能超出新房总房款的60%。假设一套旧房可以卖90万元，那新房价格要在150万以上才可以进行换购。而且，仅限购买绿地的指定楼盘。

即使这样，对于需要卖房置换的朋友来说，这仍然是一个天大的好消息，因为二手房真的太难卖了。

要说这其中的风险，有两点：

一是对你的二手房评估价偏低，这几乎是百分百会出现的。

二是推出这个政策的是绿地，绿地已经暴雷过，最危险的后果就是，你把二手房卖给了绿地，结果还收不到新房。

要是有万科、保利、海信等开发商推出这个活动，那真的才是个大大的利好消息，绿地确实有点让买房者忧心。

不过，资金充裕的开发商，收那么多二手房干什么，用来保值吗？他们又不傻。

04 为什么会出现“以旧换新”

最后，我们思考一个问题，为什么青岛、淄博都会推出这种“以旧换新”的政策。

据贝壳研究院调研数据，在全国所有客户购房需求中，改善性需求占比约为54%，其中改善换新房的需求占比超过30%。

可见，卖旧换新的客户占比很大。新房市场想要繁荣，就得先让二手房市场转起来。让大家能卖掉二手房，是拯救新房的关键。

然而，现实有点残酷。

根据贝壳的数据，青岛全市旧房平均售出的周期为253天，购房人买新房的周期为51天。其中，房屋置换人群中需要卖掉旧房再购置新房的比例为27%。

我认为，挂牌253天就能售出的数据还是乐观了，我身边不少卖房者的实际周期要多于253天。能够快速成交的，都是大降价的。

这部分换房置换的客户，卖掉旧房、买新房的意愿比较强烈，是一条“大鱼”，百分百能钓上来的饵就是卖掉二手房。

正因为此，中介、开发商才把主意打到了他们身上。

但最终来说，如果能够帮助他们卖掉二手房、完成买新房的愿望，终归是一件好事。