今天上午，几乎是和济南同时，青岛发布了全面取消限购、限售的政策：

至此，山东的两大中心城市，青岛、济南，都全部取消了楼市调控政策。

01 青岛目前的楼市政策

我们来看目前青岛的楼市政策是怎样的：

购买方面：七区三市，所有人都可以随便买，不管本地人还是外地人，不管是买几套。

出售方面：取得房产证就可以出售，没有以前的限售了。

但是，这两方面还是都有制约因素。

贷款方面：不管是商贷还是公积金，都是首套房首付20%，二套房30%。利率上，商贷首套房4.0%，二套房4.4%；公积金首套房3.1%，二套房3.575%。

这里所说的对于购房方面的制约就是，青岛第三套房仍需要全款购买，目前没有见到放松的政策。就这一点，其实就限制了炒房的可能。

而我说的对于出售方面的制约因素是：不满二年的房子需要缴纳5.3%的增值税。

仅这个增值税，其实就限制了2年之内房子的流通。

因此，虽然全面解除限购限售后大家可以随便买了、随便卖了，但依然有比较强的制约因素。

02 对青岛楼市带来的影响

其实，青岛这几年一直都在发布楼市新政。

限购、限售、贷款等政策，都是在逐渐放松。我以前说过，如果一下子全部解除了调控政策，那么这是一个大利好；但如果“温水煮青蛙”式的释放，起到的作用其实有限。

青岛前几次放松调控政策，并没有对楼市起到多么震撼的作用。这一次虽然是全部解除，看似很唬人，不过影响力恐不容乐观。

这其中主要受两方面因素的制约：

一是目前大环境是真的变了。经过五年的洗礼，大家都对房子的兴趣没那么大了，谁也不相信买房子赚钱了，买房投资行为更是被认为是“傻缺”。一句话就是，现在市场上失去了那种“一点就响”“给个梯子就爬”的买房人了。

二是行情有个传导过程。现在大家都普遍相信，一线城市的房子最安全，还能有涨价可能；强二线的房子能够保值；其他城市的房子，以后只有跌价的份。其实，房地产行情也是这么个传导过程，信心恢复也是这么个过程。

一线城市前几天才刚发布了认房不认贷、首付比例和利率降低的政策，虽然楼市回暖明显，但目前还只是表象，距离真正回暖仍需要时间。这种行情传导到青岛，肯定得明年了。

所以，我认为仅靠解除限购，就说青岛回暖，尚早。

关于解除限售的影响，有人说会造成大面积抛售，我感觉是过虑了。

青岛2018年4月开始实施5年限售，之前的房子并不限制，而青岛的投资买房多在这之前，所以该抛售的早抛售了。

现在之所以出现二手房挂牌量增多的现象，主要就是因为换房改善多，尤其是2010年代70/90的买房者，集中到了换房改善的时候。

因为买新房多于买二手房的，青岛市面上的二手房源以后还会继续增多，这个短时间内无解。

03 仍有影响

虽然说解除限购、限售不会造成青岛楼市的彻底回暖，但仍有影响。

这其实是一个信号问题，给了大家一个信号，你可以来青岛买房子了；以前限制你买，现在不限制了，甚至是鼓励了。

尤其现在正是“金九银十”，本身看房的就多一些，叠加这个利好政策，肯定会让看房的、成交的都多一些。

更有甚者，在某些人的刻意悬宣传下，有些人会恐慌性买房。

我对大家的建议是，不必慌，不必急，还是要好好的看、好好的选，有合适的就买，没合适的就等等。

年前的这一段时间，青岛房价上涨的可能微乎及微，反倒因为年终目标冲刺，在11月12月会有一些额外的优惠。

当然，这也需要看区域、看楼盘。

如果本身就新盘稀少、供小于求的地方，那新政发布后，开发商很可能就会缩小优惠空间，涨点小价也在情理之中，像房源已经透底、又没有新盘供应的浮山后。

如果原来就供大于求，新盘扎堆，那么大家就不能急。现在刚发布新政，开发商一时间还牛逼轰轰，甚至以涨价吓唬人；但过不了多久，他们就会继续变成鹌鹑，甚至会以更大的降幅来完成年底的冲刺。