随着青岛全面解除限购限售，随着一线城市调控政策的放松，楼市上将出现几种现象：以旧换新、以小换大、以郊区换市区、以青岛房子换一线大城市。

也就是说，现在的市场，以置换为主，刚需反而排到最次。

上表反应了青岛商品房的成交结构，现在首次置业的比例已经降到了10%。

这也是青岛前天解除限售后，二手房一下子增加5000套、总套数增加至11万套的原因。大家买新房，总要卖掉老房子。

现在的这个楼市现状，不利于两种房子，一是老房子，二是郊区房子，因为大家置换时首先淘汰的就是这两种房子，我们看到这几年也是这两种房子降价最多。

市区的老房子，已有顶楼突破了1万单价，基本回到了七八年前。

郊区的房子降价幅度也很大，我看到朋友圈中已有中介这样发：

城阳、即墨交界处的即墨某楼盘，把价格降到了5000+。虽然有可能楼层不好，但说实话这个价格够低，毕竟这个位置并不算太差，南边城阳北的新房还在卖1.5万。

无独有偶，胶州的新房则出现了4000+：

虽然这种低价出现在胶州下属的镇上，但即使是胶州市区、上合也就六七千，甚至5000+也有。

说到这里，作为青岛楼市圈里的博主，我很是为这两种房子的未来忧心。

老房子的未来，基本无解，除了城中村、危楼，其他的老房子已经失去了拆迁的可能，只能是一遍遍的旧改。未来随着原有住户的撤离，将成为租房大军的选择地。

青岛每个郊区其实发展的还不错，如果盖房子的数量照着实际人口来，是没有问题的。问题就在于，房子太多了，人口没有跟上。

老房子的问题，是买房者的置业观变了，老房子的时代过去了；郊区房子的问题，则是供需矛盾，如果青岛还能继续大量吸引外地人，那么可以解决，实际情况却也不支持了。

青岛远郊区的房价，其实真的不高。山东省很多县城的房价都在六七千，基本和青岛远郊区差不多了。

既然郊区的买房者可以置换去市区，市区的买房者可以置换去一线城市，那么为什么青岛郊区不能从山东其他城市吸引买房者？

前几年，胶州、胶南确实这么干过，在最高价的时候从其他城市吸引了大量买房者，后来这些人都被割了韭菜。

这些人回老家一宣传，再加上现在的经济、楼市大环境，后面再难吸引人家来买房。

我倒是认为，差不多的价格，青岛郊区相对于其他城市的县城甚至于是市区，还是有一定性价比的。毕竟青岛工作多一些，大家也更加认可青岛这个城市。

这里给郊区的开发商提个建议，既然在青岛卖不动，不如再一次执行异地宣传政策。前提是你把价格降到位，不忽悠人家，就说县城一样的价格在青岛也能买房，说不定真能卖出去一些。