乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。
本期楼盘测评项目
金水区 |碧桂园云境
楼盘亮点呈现
双地铁环绕，出行便利
周边地铁线路丰富，2号线、4号线换乘站距项目仅300米左右，1站直达北龙湖金融岛、2站到正弘城，且与已通车的地铁线路均可换乘，出行便利。
自身10万方商业，生活配套成熟
碧桂园云境项目规划有10多万方自有商业街，周边环绕花园路商圈、瀚海北金购物中心、Yoyo Park购物公园、瀚海集中商业等，生活配套成熟。
距北龙湖直线仅2公里
碧桂园云境地块紧邻国基路，沿国基路一路向东2公里即可到达北龙湖，且地块附近的4号线已通车，4站即可到达龙湖内环路，近享区域优质配套。
综合推荐购买人群：
碧桂园云境双地铁加持，生活配套成熟，距北龙湖近，适合主城刚需刚改或者在东区和北龙湖工作的购房者。
区域测评
国基路新商圈，地段价值优越
区域概述：碧桂园云境位于金水区花园路与国基路交汇处东200米路北，金水区是郑州市发展较早，成熟度较高的综合服务商圈，是全省政治经济文化、金融信息中心城区。
作为郑州的GDP强区，区域交通、商业、医疗、教育等配套资源丰富，且成熟度较高，如商业方面的花园路商圈、文化路商圈、经三路商圈、曼哈顿商圈等；教育资源上，纬五路一小、文化路一小、省实验等老牌学校加持，教育资源优势突出；轨道交通建设上，目前区域内2号线、3号线、4号线、5号线等均已开通，区位保值性和升值潜力较强。
板块概述：碧桂园云境紧邻国基路，位于北三环以北，中州大道以东，属于金水北片区，与北龙湖近隔了一条中州大道，南边是金水老城区，享双区资源利好辐射，所以非常受购房者青睐，是郑州热门区域之一。
项目所在的国基路，沿线资源丰富，如2号线、4号线、农科路小学、贝斯特外语中小学、郑州市康宁医院、郑州花卉市场、瀚海北金购物中心等，生活配套齐全，且沿国基路直线3公里即可到北龙湖，地段优越。加上周边招商、康桥等新项目入市，国基路的新商圈正在形成，项目位置和区位价值非常优越。
项目测评
容积率较高，户型分布较广
碧桂园云境是碧桂园高端“云系”产品，项目总占地约84.1亩，建筑面积约43万方，容积率5.19，绿化率:约30.1%，规划有7栋住宅、1栋11层loft公寓、商业街。
其中住宅规划有20-34层高层，住宅户型有约75㎡两房、约89㎡三房，约110-120㎡三房、约153㎡四房，2梯4户，部分2梯5户，层高2.9米，全部是带装修交付，未来规划新风系统、智能门锁、智能安防、主卧配有智能马桶等装置，内部整体居住体验升级。
从整体规划来看，项目虽然是“云系”产品，但高层和小户型的设计，依旧走的是刚需刚改的路线，据置业顾问了解，相比一期天麓，云境的外立面将会做升级，采用铝板+大面积玻璃的外立面，比较大众，结合碧桂园其他的项目来看，品质这块不要抱太大希望。
【主力户型分析】：户型设计中规中矩，优缺点明显
1、89㎡三室两厅一卫
89㎡三室两厅一卫是项目三房较小的户型，主要分布在楼层的中间户，整体比较方正，三开间朝南，动静分区。
厨房、餐厅、客厅一体化连接，U型厨房设计，操作台面更大，客厅开间约3.3米，双开间阳台同时连接客厅和南向次卧，进深约1.5米，可以让观景区和晾晒区分开，不影响室内整体观感。
双卧朝南，室内采光好，主卧附带全赠送飘窗，开间约3米，可以放下2米的床，空间还是比较充足的。
2、117㎡三室两厅两卫
110㎡三室两厅两卫基本都是边户设计，双开间朝南，贯通式阳台同时连接客厅和主卧，扩大观景视野，该户型客厅约3.6米，主卧开间3.3米，阳台长度超6.5米，进深约1.5米。
入户玄关处打造有玄关柜，可以放置临时外出的鞋物，同时可以和内部餐客厅做一个隔离，私密性较好。U型设计，洗、切、炒功能区布局分明，使用方便。
缺点：客卫没有干湿分离，整个户型呈长进深、短面宽，采光面较少，北向两个卧室采光会受影响。
房价及潜力分析
价位相对亲民，置业门槛较低
碧桂园云境目前暂未开盘，对外释放的开盘价预计20500-21000元/㎡左右，前期已经启动了内部团购，均价约19000-19400元/㎡，带装修交付。
周边在售新房国泰观邸、泰山誉景、康桥天樾九章在售均价约18500-22000元/㎡（毛坯），美盛金水印带装修约23000-24500元/㎡，二手房均价约17000-22000元/㎡。
就目前的团购价来看，项目价格还是比较亲民的，性价比高，同区域相比置业门槛较低。
最后价格潜力：碧桂园云境地段价值不用多说，地处金水北核心区位，周边教育、医疗、商业等配套醇熟，2号线、4号线双地铁加持，周边北三环、中中州大道、连霍高速等，不管是公共出行还是驾车出入市区都很便利。
从产品自身来看碧桂园云境主要走的是主城刚需刚改路线，品质和产品规划不如周边招商、康桥等项目，如果是改善资金充足周边可选项目还是比较多的，整体来看有区位地段的优势，保值性还是有的。
交通测评
地铁资源丰富，公共出行便利
轨道交通：碧桂园云境地铁配套较丰富，双地铁加持，项目地块约300米就是已通车的2号线和4号线的换乘站沙门站，1站直达北龙湖金融岛、2站到正弘城、3站可到中原科技城；乘2号线直达直达新郑国际机场、郑东高铁站等，后期从项目地块到沙门站，将建设地下商业走廊，未来从地铁站可直接到项目社区，且两条线同时可与1、3、4、5号线换乘，通达全城。
公共交通：碧桂园云境1公里范围内有10余个公交站点，覆盖线路63路、75路、98路、B20路、B38路、B52路等，距离地块较近的是国基路沙门路站，该站乘坐98路可直达火车站和二七广场，75、B38路可直达郑州东站、郑州海洋馆；乘63路可直二七区医学院等，且这几个公交可与已通车的地铁1/2/3/4/5号线换乘，公共出行非常便利。
自驾：碧桂园云境地块紧挨国基路，双向6车道，向东可直通北龙湖，南边1公里左右是北三环，沿北三环高架可快速通达其他区域；纵向道路有文化北路、花园路，两条路往北都可直接到达连霍高速，出入市区会比较方便，向东2公里是中州大道，双向8车道，是主城南北重要主干道，直接与机场高速连接，到达新郑机场着，不过上下班高峰期，中州大道堵车情况较严重。
配套测评
教育、商业配套比较醇熟
教育配套：碧桂园云境楼下即农科路小学（国基校区），社区自建有幼儿园，一期天麓已经划片入学。中学方面，南边约941米左右有郑州市第七十六中学，北边1.2公里左右是郑州新奇中学和郑州第七高级中学。项目对面还有贝斯特瀚斯大外语小学、贝斯特勤礼外语中学，属于私立学校，学费较贵，预计全年学费7万左右，据置业顾问了解，中学结束无需高考可直接出国留学。
医疗配套：碧桂园云境周边有6大医疗配套，如东边的郑州康宁医院，距项目不足300米，西边紧邻的是郑州德馨中医院，4公里范围内还有河南省中医院、郑州市金水区总医院等，保障后期就医需求。
公园配套：碧桂园云境楼下向西约300米即到东风渠，向东约2公里即到约8400亩北龙湖湿地公园、国家森林公园、龙湖东运河公园等。
商业配套：碧桂园云境项目规划有10多万方自有商业街，西边过了文化北路有Yoyo Park购物公园，距项目车程约13分钟，沿花园路向南4公里就是花园路商圈，有正弘城、丹尼斯、国贸360等，满足日常生活购物及休闲娱乐的需求。
项目不足：1、项目容积率5.19，部分梯户比较高，密度大，居住舒适度会大打折扣；
2、虽然周边生活配套比较成熟，但花园路国基路附近的城市界面有待提升，
3、开发商方面，碧桂园在郑州市场口碑一般，注重项目品质的置业者需谨慎选择。
