乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：亚星星河郡。

项目亮点

亚星本土开发商

亚星集团，深耕中原28载，起源于上街，扎根于二七区，被称为“西南王”。亚星整体发展稳健，顺利交房有保障，甚至还会提前交房。

配套学校

亚星星河郡配套有华中师范大学附属亚星实验学校。

环境宜居

亚星星河郡紧临南水北调河、金水河，整体生态资源丰富，环境宜居。

适合人群：

南三环南，紧邻主城，准现房销售的低密小高层，首付约23万起，适合次主城置业的刚需群体。

区域评测

次主城区域，与老城无缝对接

亚星星河郡位于二七区，区域内有地铁2号线、5号线和完善的公交网络，有汝河路小学、陇西小学等学校，还有航海路商圈等商业配套，配套发展成熟。区域在老城区发展的基础上，向南有新发展的二七新区，二七新区离主城最近，可以承接老城的外溢人口，和老城区无缝对接。

亚星星河郡地处二七新区，是政府重点打造的南部城市次中心，未来将会形成总部经济区，电子商务，现代服务业聚集区及生态文化休闲健康养老的复合型新城区。区域内目前地铁仅有一条已通车的2号线和在建中的7号线，覆盖范围不是很广，需进一步的发展。但是，该区域有南水北调河、金水河等生态资源，自然生态资源较丰富，同时有南四环、嵩山路、大学路等交通主干道，交通便利，发展前景未来可期。

产品评测

低密小高层，刚需盘

亚星星河郡为亚新金运外滩的三期,共东苑、西苑两个地块开发，占地面积7.46万方，建筑面积26万方，容 积 率2.49，绿 化 率35.05%。项目产品是18-20层的小高层，2梯4户的设计，目前西苑尾盘在售，东苑由于挨着万福金像陵园，售卖进度较慢，剩余房源较多，有建面约71-135m²房源在售，均价约10800-12800元/m²。

户型解析

户型方正，三开间朝南

73m²两室两厅一卫户型整体方正，功能齐全，三开间朝南，采光面宽且采光充足。餐客一体，面宽约3.4米，进深约4.7米，与南向阳台相连，室内空间敞亮；主卧面宽约3.1米，进深约3.4米，配赠有飘窗，居住体验较好。

该户型的亮点是两个卧室分居两端，可保护隐私，减少干扰；三开间朝南，是小户型中很少能够做到的，虽然次卧的朝南窗户较窄，但是朝南的采光、通风还是能够起到作用的；但是，未能做到南北通透，南北通风效果会有影响，卫生间也未做到干湿分离，使用会有些不便。

116m²三室两厅两卫户型方正，南北通透，三开间朝南，10.3米超宽采光面，保证充足的采光；餐客厨一体，动线流畅，位于户型的西侧，卧室位于户型东侧，动静分区合理；餐厅在厨房的对面，方便烹饪美食后直接就餐，也可以保证卫生间问题。

客厅面宽约3.8米，进深约3.2米，与南向阳台相连，室内空间流畅又宽敞；主卧面宽约3.4米，进深约3.6米，套房式设计，设有独立卫生间、衣帽间，配赠有飘窗，居住舒适又保护隐私性。

该户型整体亮点很多，在三房户型设计中算是比较完美的，基本没有大的缺点。

交通评测

交通一般，公共交通待完善

轨道交通：亚星星河郡周边2公里内暂无地铁线路，后期规划有地铁9号线、14号线，具体站点未确定。

公共交通：亚星星河郡周边1公里公交有179路、S123路、4路、138路、256路、560路、722路、B11路、Y2路等，坐车可到二七万达广场、市第二人民医院、绿城广场、升龙国际、郑州火车站、郑大一附院等，通达主城自由出行。

自驾：亚星星河郡目前主要依靠启福大道出行，有两纵两横交通干道，纵向有启福大道、郑密路，横向有南三环高架、南四环高架，交通路网发达。启福大道、郑密路向北转西三环高架，可通达主城市中心、高新区、惠济区、郑东新区等，向南转西四环高架，可通达高新区、荥阳、滨河国际新城等，也可向南出郑。上班高峰期会有堵车现象，需提前规划出行时间，南三环、南四环高架除上班高峰时，其余时段基本畅通无阻。

配套评测

配套待进一步完善

教育配套：亚星星河郡周边有华中师范大学附属亚星实验学校，该校涵盖幼儿园、小学、初中12年教育，据项目上说，购买亚星的房子就可以在这个学校入学；周边2公里有二七区滨河花园实验小学、郑州市二七区工人南路小学、二七区嵩山路学校、盛安路小学、郑州市八十九中学、郑州启思中学等，可以保障孩子的教育问题。

医疗配套：亚星星河郡周边5公里有二甲眼科医院第二人民医院、河南中汇医院、郑飞医院、郑州中原华康医院、郑州市第八人民医院、郑州康复中医院、三甲传染病医院市第六人民医院等，可以保障家人健康。

公园配套：亚星星河郡周边2公里有长江公园、嵩岳公园、金水河城市文化公园、南水北调河两侧的运河公园、宝贝公园、二七公园等，生态环境较好。

其他配套：亚星星河郡北侧约300米有南水北调河，东侧约600米是金水河，生态环境较丰富；周边5公里有二七万达广场、淘气堡天地、中原百姓广场、星辰万科生活广场、升龙商业广场等商业，基本满足休闲、娱乐、购物等生活需求。

房价及潜力分析

区域内价格中等偏低

价格现状：亚星星河郡均价约均价约10800-12800元/m²，周边新房保利云上均价约11000-14000元/m²，郑州绿地城均价约10500元/m²，郑州华侨城毛坯高层房源均价约13300元/m²。

周边二手房亚星望江居均价约13000元/m²，郑州绿地城均价约12000元/m²，综合对比来看，亚星星河郡价格在片区内属中等偏低水平。

价格潜力：亚星星河郡配套有华中师范大学附属亚星实验学校，周边生态环境相对较好，后期片区内规划落地，配套跟上，再加上紧临三环的区位和准现房优势，其产品保值性还是有保障的。但是，项目挨着万福金像陵园，再有亚星产品品质一般，物业服务水平也不高，其增值性比较有限。

但是，亚星星河郡南距离南侧的郑西高铁线直线距离约300米，高铁通勤每5分钟一趟，且速度很高，噪音影响比较大。其次，项目东苑一路之隔即是万福金像陵园，很多人对此有忌讳。最后，项目周边整体道路、交通、居住环境很差，除了启福大道，基本都是工地、土丘的状态，道路交通十分不完善，即使是准现房交付很快，短期内也无法入住。