经济大环境严峻，市场动态瞬息万变，顶层的政策导向已经非常明确，不允许市场疯涨，但也不允许市场狂跌；

有人说，地产上半场像一个“赌场”，而下半场像是个赛场。从“赌场”到赛场的转化并不是瞬间完成的，而是品质较量的过程。

【1】土拍“竞品质”助力房企“竞品质”时代到来

近段时间，多个重点城市调整完善土拍规则，增加“竞品质”内容，受到行业的热切关注。行业进入竞品质时代，房地产行业将回归产品属性,，产品与服务品质将成为企业在未来竞争中取胜的关键砝码。

早在5月份北京就已出台“竞品质措施”，之后杭州“限地价、限房价、定品质、竟配建”竞拍规则出台，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。

除了北京、杭州，西安、成都等地都在推出类似“竞品质”的出让措施。

下半年以来，苏州、成都等新一线城市相继发布限定住宅品质的新政，住宅回归品质或将成为主旋律。

9月南京土拍新政出炉，其中一条“限房价、定品质、竞地价”也有力证明了这一点。政策的目的就是要向开发商要品质，为此南京可以下调土地溢价，给到开发商做品质的空间。

除此之外，郑州的土拍市场也有几点值得关注：

1、首轮集中土拍，净地参与竞拍的房企不是央企国企，就是一线品牌房企，实力都很雄厚。

2、二轮土拍新增拿地规则禁马甲、严查购地资金来源。

3、所有宗地竞买保证金比例均按50%收取；

郑州的土拍规则虽然没有像北京、杭州出台“竞品质”，但土拍规则收紧，也算是从源头筛选了开发商，从一定程度上提升了郑州房地产市场的开发品质。而竞品质目前只是在部分城市试推行，将来或将成为土拍新标配。

【2】行业变革下“升级版”品质赛道形成

“竞品质”，不仅是土地竞拍规则，也是市场竞争行业变革背景下又一升级版品质赛道形成，是开发商从量到质的飞越。

以往房地产完全是量的较量，如拿地量的较量、盖楼速度的较量、贷款来源的较量等等，所以政府和金融机构的调控是很有必要的一个环节，行业越来越规范，对房企来说是利弊交织，但对整个行业和社会经济结构来说是大好事。

而品质地产放在当下来说，也不仅仅是单一的产品。

度娘说：

品质地产是指由于自身具有良好的内外品质，而为外界所认同的房地产。

其中，内部品质主要是指房地产产品的自身属性，例如，舒适度，安全度，美观度等；

外部品质主要是指房地产产品所处的外在环境品质，例如，地段，人文自然资源等。

其实，在住宅以“居住属性”为主的背景下，企业都对产品有新的认识，并以打造好产品为目标。未来房企的竞争力将落在产品力和服务力上，企业也需要对产品进行不断地打造与提升。

在现下土拍市场筛选房企、资金实力筛选房企、市场变革筛选房企的市场行情背景下，行业会倒逼产品、智能、体验、服务等房企多方位的品质提升。

品质绝不仅仅是在北龙湖拿了几块地，建了几栋楼，就是追求品质了。

也不仅仅是做了几项人性化细节、建筑石材就是品质产品了。

未来的品质时代，一定跟这个城市的发展，房企建筑的升级、智能化生活的覆盖、物业服务的提升等各个方面相关。

而郑州，才刚刚真正进入这个“竞品质时代”的赛道......

【3】郑州“大刚需”时代正在翻篇儿，品质赛道刚刚起跑

品质房企、品质产品这些词在郑州的房地产市场说了很多。相比2015年之前，郑州的房地产市场整体品质确实有了很大的提升，也涌现出了很多代表性作品，尤其是本土房企，迅速崛起。

比如正商北龙湖的上境系产品、永威上和系作品、康桥湾系作品，比如建业天筑、瀚海晴宇等等。但其实，关于品质，我们说的更多的是产品，品质概念相对狭窄。而当下的大品质时代概念宽泛且精细，不仅仅是单一的产品品质。

所以，我们说郑州的房地产品质时代才刚刚起步.......

1、市场下行背景，开发商优胜略汰

疫情的影响，让房地产市场优胜劣汰的步伐加快，可以很明显的看到，在郑州首轮集中土拍的战场上，已然看不到小开发商的身影，首轮3宗公开地竞拍中甚至没有一个本土房企参加，全是大牌房企，万科、金茂、保利如愿成交。有实力、有背景、有品牌、有口碑，未来，这样的房企会越来越多，郑州房地产市场的品质后劲会越来越强大。

2、成交数据凸显人才品质步伐缓慢

根据克而瑞河南区域成交数据显示，在9月郑州有效住宅客户8364组样本中，省内客户占据主力，成交占比64.4%；郑州市区客户占比28.7%，环比上月上涨；省外客户占比6.9%。

从产品成交来看，80-100㎡刚需产品依然为市场成交绝对主力。其次为100-120㎡面积段；受产品主力面积段变化影响，成交客户年龄段较为分散，20-60岁成交占比基本均衡。

通过对比克而瑞的数据可以发现，刚需面积段是不断减少的，虽然刚需产品占成交主力，但不是绝对主力了。而相比前几年的大刚需时代，郑州目前正处在主力产品扛旗交接的关口。刚需产品占主力背后还说明了一个现状，就是郑州的高精尖人才占比较少，其实人才也是房地产市场品质方向提升的条件之一，尤其是高精尖人才的高端圈层。

早在上半年4月份，楷林控股懂事王如民王总表示，楷林在打造智慧商务综合体的过程中，最有感触的是，高精尖人才落地很难，郑州需要更好的发展和更好的条件来吸引人才的落地。

3、改善产品价格上涨，真正的改善时代即将到来

虽然成交主力产品为刚需，但从成交结构来说，9月120㎡以上改善类产品价格上涨明显，其中120-140㎡产品价格涨幅较大；这个数据说明，市场对改善产品的需求大，尤其是120-140㎡的产品，大部分是置换和改善客户。

也就是说，郑州的品质改善时代即将到来，所以，整体客群对品质的要求也不仅仅局限在单一的产品上。会比当下品质更加挑剔，对服务的要求也更高。

所以整体来说，郑州的房地产品质时代才刚刚起步.......未来对房企的要求会更高，而房企之间的品质良性竞争也越来越强。利好市场，更利好购房者。

最后，简单说关于品质就是“产品力、服务力和运营力，而未来中国房地产的出路就在于品质，“质”就是要放慢步伐，要做长期的生意，而不是一锤子买卖。

所以土拍市场，从源头上就在筛选房企。至于品质实际提升有多少，其实还要看房企的“良心”和能力。把土地交到做品质的房企手中，造出好房子的几率更大。