乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：澳海云澜赋。

项目概述

澳海云澜赋位于双湖大道与东三环交汇处东900米路南，临潮河，主推89-142㎡小高层、洋房产品。

适合人群：

地处东三环沿线，澳海集团入郑赋系产品，容积率为1.99，房价8字头，适合地缘性刚需及刚改人群。

区域测评

郑南东三环沿线，待发展区域

澳海云澜赋地处新郑市龙湖镇，具体位于双湖大道与东三环交汇处东900米路南。龙湖镇是链接新郑和郑州市区的桥头堡，北靠郑州，南接航空港，地理位置得天独厚。南龙湖可以分为三个区域，南龙湖镇、孟庄镇、郭店镇，南龙湖镇和孟庄镇是最靠近郑州市区的，也是目前新郑开发项目最为集中的片区之一。

澳海云澜赋属于新郑市隶属南龙湖孟庄镇，位居南龙湖东南方向。相比繁华的龙湖镇，孟庄镇还处于发展的阶段，区域配套还不成熟，发展还需要较长时间。所在区域临近东三环沿线，距离郑州东区较近，可以享受到郑州东区商务资源及生活配套，东侧临近航空综合试验区——航空港区，可以享受到政策红利的倾斜。后期随着潮河改造、区域商业、生活配套等落地，区域也会受到越来越多的关注。

产品评测

1.99容积率，澳海赋系产品

澳海云澜赋是由杭州澳海集团投资开发建设，澳海云澜赋是澳海进驻郑州的首个项目，该地块2020年6月拿地，楼面价为3400元/平方米，溢价率为13%， 为2020年南龙湖的最高楼面价。

澳海地产于1998年起步于浙江杭州，总部位于上海，注册资金数亿元，是一家以房地产开发为主业，集建筑施工、生态农业、文化旅游、园林景观、物业管理、金融投资等多元化产业集团，年产值逾百亿。拥有房地产开发一级资质，信用AA级，目前澳海的地产板块在4个大区域、19个城市，有102座处品质住宅。

澳海云澜赋是澳海赋系产品，占地57亩，建筑面积10万方，规划9栋楼其中4栋小高层、5栋洋房，容积率1.99，绿化率47%，高层得房率80%左右，洋房得当85%左右，小高层户型面积89-119㎡，洋房建筑面积119-139㎡，其中，小高层带简装交付，洋房毛坯交付，洋房一楼带院、顶楼带露台。户型设计最让人过目难忘的是129㎡三室两厅两卫纯朝南户型，做到六面宽朝南，采光一级棒，有超大超宽露台赠送，这个户型总套数仅有8套，均位于洋房产品的顶层。

整个小区采用现代中式建筑风格， LOW-E玻璃、通力电梯、指纹密码锁等提升小区本身的品质。社区内部规划“一轴二环三进三苑”的立体景观体系，并规划六大功能分区，四大主题乐园。社区内部配备全套的智能安防系统，出入口人脸识别、电子巡更、楼宇对讲系统、社区WiFi、智能蚊控系统等，全方位畅享智能科技便捷生活。

社区选用自持物业澳海物业，澳海会APP实现“在线报修”、“物业缴费”、“通知公告”、“邻里间”等基础线上服务，物业管理与互联网相结合，建立网络信息化管理体系，真正让业主生活便捷化、居家无忧。

户型解析

阔尺宽厅，室内明亮采光充足

洋房129㎡三房，魔变3+2房，是澳海云澜赋爆款户型，六开间朝南，赠送75㎡大面积露台，郑州市场也是独一份。

南北通透性非常好，入户南向面宽达到20多米长，六面宽朝南，采光充足，朝南房间可根据自身的需求自由的切割和魔变。

整个户型仅厨房、双卫浴、厨房和一个卧室朝北，其他空间全部朝南。南向大宽景阳台，长约11.2米，宽1.6米，可自由的设计观景、休闲空间。

客厅、餐厅大面宽开放设计，空间感强。南向书房可以隔成小卧室。主卧套件设计，带有独立书房、独立衣帽间、独立卫浴，书房可以改成开放式，空间利用上可以奇思妙想很多，户型设计空间布局合理，可改造性强。

不足：该户型房源仅有8套，均分布在洋房的顶层，且相比洋房标准层房价相对较贵。

洋房133㎡三房，魔变3+1户型，边户设计，南北纯通透，动静分区，大面宽客厅，空间布局合理。

室内明亮，厨房北向窗、餐厅大面宽朝北窗，北向大面积双窗与南向长6.8米大面积窗形成南北开窗对流，室内空气流通性好。

入户独立玄关设计，可打造便与储物存储柜和鞋柜，客厅开放式书房设计，南向开间长6.8米，空间开阔。南向阳台长6.8米，宽度1.6米，南向采光面很大。

双卧室朝南，均带飘窗，为全面积赠送。主卧套房设计，步入式衣帽间、独立卫浴，让主卧居住更舒适，且套房横跨南北，南北通风性、采光有保证。双次卧面积不算大，但还算满足基础的居住需求。

不足：入户门北侧墙体原因，影响整个厨房的宽度和空间感，厨房整体空间狭窄，冰箱预留位置非常小，设计存在瑕疵。

交通测评

无地铁优势，自驾出行便捷

澳海云澜赋距地铁2号线华南城东站地铁口直线距离1.4公里，距离华南城地铁站地铁口直线距离2公里，步行距离较远，无地铁优势。

澳海云澜赋目前公交线路较少，距离项目1公里范围内有1个公交站点，双唐社区站，位于项目北侧双湖大道上，该站点通行的公交线路是新郑319路，乘坐公交向西可到达华南城交易广场、华南城地铁站，向东可到达孟庄镇核心区、孟庄地铁站、新郑国际机场等核心区。

澳海云澜赋所处的潮河以东位置，区域多条道路尚在规划阶段，主要出行主干道依托于东三环、双湖大道。其中，东三环直达郑州东站、高铁商务区，行车距离约19公里，通勤时间约30分钟，上下班高峰期东三环常有堵车情况。

配套评测

一线河景，生态资源丰富

教育：澳海云澜赋东侧规划有中小学用地，但尚未开工，具体投入时间待定。周边1.5公里范围内华南城第一小学、双唐学校等，区域内有中原工学院、郑州升达经贸管理学院、河南工程学院等多所大学教育资源。

医疗：澳海云澜赋距离河南省第二人民医院（省级二甲医院）、新郑公立医院直线距离5.2公里，距离新郑市第三人民医院直线距离7.4公里，满足日常就医需求。

公园：澳海云澜赋紧邻54万方潮河生态公园，生态资源丰富，一线河景住宅，但目前潮河改造仅仅完成一小部分，潮河生态公园开放也只是一小部分区域开放，整体改造完成时间尚不确定。

商业：澳海云澜赋东北侧规划有商业，待建，具体建成时间未知。周边4公里范围内有约1200万方华南城国际贸易群、约25万方华盛奥特莱斯、锦艺城购物中心、万佳商业广场等，距离成熟商业较远，周边现有商业氛围是缺失的。

房价及潜力分析

与区域新房在售价格持平

澳海云澜赋小高层均价约8000元/㎡，洋房均价约9000元/㎡。南侧紧邻是孔雀城星河府，孔雀城星河府小高层均价约8200元/㎡。再向南是星联望溪府，小高层房价约7800-8500元/㎡。向西潮河一路之隔是恒基水榭华城，准现房，小高层均价约8800-9400元/㎡、洋房均价约12000-17000元/㎡。

周边二手房，华南城中园高层住宅均价约8087元/㎡，恒基水榭华城前期房源二手房均价约8025元/㎡。

综合来看，澳海云澜赋房价适中，与区域新房在售价格持平，小高层带装修，可拎包入住可减轻装修烦恼，但装配不高。

澳海云澜赋地处南龙湖发展区域，该区域商业、生活配套氛围较差，但随着澳海、孔雀城、星联等品牌开发商的入驻，交房后区域的烟火气会有所提升。澳海云澜赋是澳海集团进入郑州的首个项目，产品定位、户型设计亮点不少，且紧邻潮河及湿地公园， 后期潮河改造后生态环境及整体居住的舒适度有保障。

项目亮点：

户型设计亮点多

多户型设计大面宽朝南横厅，尤其是129㎡做到六开间朝南，室内明亮且南北通风性好。

生态资源优越

紧邻潮河，近享54万方潮河生态公园，真正的一线河景住宅。

买房提示：

1、郑州人民对开发商澳海的认知不多，物业服务也无可参考性，第一个项目具体能落地到什么程度需要时间来检验。

2、澳海云澜赋所处的潮河以东位置，区域多条道路尚在规划阶段，到达售楼处的路是项目自行修建的临时道路，周边还是一片片田地，十分荒凉。

3、双湖大道多高压线，且整体道路多大货车通行，整体氛围十分嘈杂。

4、潮河生态公园仅一小部分修建完成，潮河改造完成时间未知，目前河道水系及景观并不好。

5、整体区域商业缺失，无名校优势，居住氛围差，道路待修建、公交地铁线少且距离较远，整体需要较长时间的发展。