乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

金水区 |万科未来时光

楼盘亮点呈现

万科品牌，品质装修

万科进驻郑州九年，项目遍地开花，在市场有一定的品牌信赖度，且万科的品质装修在业内广受好评，同时也是二手市场高溢价的重要表现。

大户型设计，纯改善定位

项目定位纯改善，约2.79容积率，层高3米，131㎡起步的大户型设置，产品纯粹，居住空间感更舒适。

产品高颜值，社区强配套

项目大面积low-e玻璃配金属高颜值外立面，配备1400 ㎡下沉式会所、自建6000㎡时光公园，搭载智能装修模块，产品亮点多多。

综合推荐购买人群：

万科品质装修，户型面积131㎡起步，改善属性较强，首付78万起，适合主城改善和北龙湖外溢置业者。

区域测评

国基路新商圈，地段价值优越

区域概述：万科未来时光北龙湖北东三环贾鲁河畔，属于金水科教园区，区域内一条杨金路是横贯区域东西的主干道。区域北边紧邻郑州北龙湖，尤其是北龙湖作为郑州集金融和科创为一体的双中心，辐射势能巨大，区域将成为其最直接受益者。随着中原科技城新规划的出炉，区域土地又受到新一轮的追捧。

金水科教园区位于郑州市东北部，北至黄河湿地公园、南至连霍高速、西至中州大道、东至京港澳高速辅道，与繁华的北龙湖商圈仅隔着连霍高速，该区域也一直作为郑东新区的拓展区和功能区，是郑东新区的智慧板块。板块是距北龙湖最近的区域，从杨金到到达北龙湖副CBD中心约3公里左右，离龙子湖湖心岛直线距离约4公里。目前板块多为在售新盘，配套资源有待改善，区域住宅定位较为高端，产品多为洋房、别墅产品，更适合改善人群。

板块概述：万科未来时光项目位于东三环西，从板块位置来说，属于金水科教园区西部组团，区域内目前交通路网相对较完整，杨金路基本已经畅通，道路修建的非常好，两旁的绿化做的也不错。根据最新的规划，区域内未来通往北龙湖，除中州大道、东三环共规划4条道路，目前龙源路下穿连霍已通，修通之后走龙源路可直达北龙湖金融中心，可以更好的享受北龙湖的优质配套资源，其他生活配套目前落地较少。

项目测评

万科品质装修，产品纯粹改善

万科未来时光总占地面积约80亩，规划15栋小高层，纯粹T2布局，非高低配产品纯粹。容积率约2.79，主力户型为131㎡三房和143㎡四房，层高约3米，空间感舒适。

项目建筑外立面设计也很有质感，现代风格，经典三段式设计，外立面采用大尺度系统落地窗结合金属线条，颜值很高。社区内部规划有约1400 ㎡的下沉式会所，内部涵盖泳池、健身房等配套，社区内部配备游泳池也是这个片区独一份的，同时内部配备有约600㎡便民店。外部东侧自建面积约6000㎡时光公园，很好的保证小区内部的私密性。

万科未来时光全部是装修交付，室内配备有大金中央空调、松下全屋新风、西门子的油烟机和燃气灶洗碗机、杜拉维特的面盆马桶、汉斯格雅的花洒龙头等；另外万科在原本装修的基础上增加智能模块，室内搭配全新更新的万睿智能化平台，包括4大户内智能服务系统，智能照明、智能中控、智能环境健康、智能居家安防等，为使用者提供更加便捷、舒适体验感。

项目物业方面项目采用万科物业，万科物业是中国首批一级资质物业服务企业，连续十年蝉联中国物业服务百强第一，在市场上好评比较多。

【主力户型分析】：南北双阳台，大采光面

1、131㎡三室两厅两卫

131㎡三室两厅两卫该户型主要分布在1#2#3#5#6#9#10#13#楼的边户，该户型最大亮点就是其南、东、北三向大采光面，室内空间非常敞亮。

户型整个进深约17.2米，南北双阳台设置，均赠送一半面积。餐厅和客厅一体化设计，动线明确，生活方便，东边只有中间一小部分墙体，其他全部是玻璃明窗，室内采光好。

厨房U型设计，空间利用率更高，操作更方便；卫生间干湿分离，使用效率高，北次卧连通北阳台，空间阔绰。

缺点：主卧卫生间是暗卫。

2、143㎡三室两厅两卫

143㎡三室两厅两卫的B户型分布在目前在售的8#、11#的西边户，也是纯改善户型，西侧客厅、餐厅约7.2米大横设计，采光视野更佳，且该户型客厅大阳台为封闭交付，可为业主节省一大笔成本。

双卧朝南，主卧附带独立卫生间，东侧靠近入户门的卧室可以做客卧，北边着2个卧室，次卧连接一小阳台，空间更有余裕，连接卫生间，项目户型全都是干湿分离卫生间设计，提高使用效率，生活更方便。

房价及潜力分析

万科品牌背书，溢价升值潜力高

万科未来时光在售均价19500-21500元/㎡，小面积131㎡首付78万元起，月供约11000元。

周边在售的新房有奥园誉湖湾均价19000元/㎡（毛坯），益通龙居华府均价23500元/㎡（装修），万科未来时光均价21500元/㎡（装修），二手房有碧桂园天誉和美盛北龙台均价18500元/㎡起，正对面康桥东麓园约20000-27000元/㎡。

对比区域内项目，再加上万科品牌，纯改善定位和高品质的装修，这个价格在区域内并不算高。

最后价格潜力：从区位和地段来说，万科未来时光地处北龙湖北，紧邻东三环，近享优质资源配套，适合北龙湖外溢人员，相比北龙湖4万+的房价，未来溢价升值不言而喻。

从产品而言，万科未来时光全部131㎡大面积户型，相比区域内其他项目来说，客群较纯粹，改善属性更高，且项目大面积low-e玻璃配金属高颜值外立面，社区配备下沉式会所，生活公园，以及万科高品质的装修等，不管是品牌实力还是产品美誉度都相对较高。

交通测评

公共交通有待改善

轨道交通：万科未来时光区域内暂无已通车地铁，北侧300米沿金城大道规划有地铁20号线，离项目最近的站点在金城大道和龙沄路交会处，距离地块西北角不足500米，预计2022年会开工建设。

公共交通：万科未来时光南边紧邻杨金路，沿杨金路1公里范围内有6个公交站点，距离项目较近的是杨金路明慧路站，在该站可乘131路、275路、276路等，乘131路公交可通往金水老城区，同时在中州大道国基路站可换乘地铁4号线、在花园路站可换乘地铁2号线，到达北龙湖、紫荆山商圈等多个商圈，乘276路车可直达北龙湖和郑大一附院郑东分院。

自驾：万科未来时光地块南侧紧邻杨金路，向东约1.2公里为东三环，以北约300米是金城大道，杨金路和金城大道为区域东西向主干道，东三环是郑州环线主干道，串联北龙湖、龙子湖、高铁商务区。东紧邻明哲路（在建中）可直通北龙湖连接龙翼西街，未来出入北龙湖会更加方便。

明哲路

配套测评

教育、商业配套比较醇熟

教育配套：万科未来时光本身配建一所6班制的幼儿园，周边有多所教育用地，目前投入使用的有柳林镇第八小学、郑州第五十五中学等，后期将根据划片入学。

医疗配套：万科未来时光区域内目前没有成型大型医院，主要还是靠东区的医疗资源，从项目出发沿东三环，18分钟左右即可到达郑州大学第一附属医院（郑东院区），23分钟可达郑州颐和医院和河南省儿童医院。

公园配套：万科未来时光地块东侧挨着明哲路规划建设有6000㎡的时光公园，保证小区内部私密性，同时也是后期业主休闲娱乐的好去处。地块往东就是贾鲁河，直线距离不足1公里，以及规划的565亩的贾鲁河湿地公园，周边环境比较好。

社区配套：项目内部规划有约1400 ㎡的下沉式会所，涵盖地下泳池、健身房等配套，同时内部配备有约600㎡便民店，可满足住户日常居住需求。

项目不足：1、东侧直线400米左右是高铁线，可能会有噪音影响。

2、区域生活配套不成熟，整体规划建设周期需较长等待。

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