乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

金水区 |广汇湾

楼盘亮点呈现

近享东区配套，区位优势明显

广汇湾西邻东三环、南边一路之隔便是北龙湖和龙子湖，沿东三环20分钟内可达东区多个重点商圈，近享北龙湖和龙子湖优质资源配套。

引入纬五路一小东岳校区

广汇湾项目小学引入了纬五路一小东岳校区，是纬五路一小直属公办学校，师资实力可期，今年9月已经招生，且在该学校划片区域内。

毗邻贾鲁河，生态环境好

地块东边挨着贾鲁河，两侧有景观绿化带，南侧还规划有一个200亩的观光公园，北边不远是约550亩贾鲁河湿地公园，生态环境好。

综合推荐购买人群：

近享北龙湖和龙子湖优质配套，项目大户型占比较多，适合主城改善和东区上班的刚改置业。

区域测评

龙子湖北片区，距离东区更近

区域概述：广汇湾位于东三环与鸿宝路交汇处，属于金水科教园区，常被称为“杨金片区”，区域西至中州大道、北至贾鲁河以及郑州市北边界，南至连霍高速、东至金水区界，总规划62.7平方公里。

金水科教园区主要定位”智慧型创新产业园区“、”生态型城市精品区”，注重生态、生产、生活三生融合。区域整体规划容积率不超2.5，限高50米，目前区域内多为在建的新房和安置房项目，部分产业已经入住，生活配套较缺乏，整体居住氛围不高。

板块概述：广汇湾主要位于东三环以东，属于杨金东片区，因为南边于龙子湖一路之隔，也叫龙子湖北片区。杨金东板块地块性质要优于西板块，首先，西邻贾鲁河，东临索须河，北面即为黄河湿地景观带，生态体系较完整，其次离西板块机场、编组站、污水处理厂等不利因素较远，影响较小，宜居属性更强。

广汇湾在杨金东的边缘地带，偏离目前相对成熟的鸿园社区，但紧邻东三环和连霍高速，距离北龙湖和龙子湖更近，地块北边紧邻鸿宝路，是目前该片区内交通及路网较好的楼盘，项目引进的纬五路一小东岳校区已经招生，其他生活配套还有待完善。

项目测评

全部小高层设计，产品纯粹

先说一下开发商，广汇是有国资背景的本土房企，郑州项目比较少，较出名的就是广汇·PAMA，之前本欲借泰禾打开改善市场，与其合作泰禾东府大院，不过后来泰禾破产项目也停工烂尾，广汇湾是广汇自己拿地且独立操盘。

广汇湾为姚店堤城改项目，安置区都在鸿宝路以北，基本已经建成完工，项目整体地块占地约470亩，分4期开发，一期占地约82亩，容积率2.39，由10栋17-18层的纯粹小高层组成，规划户型为106-282㎡三房、四房和五房，其中123㎡以上的大户型占比较大，以两梯四户和两梯两户为主。

项目外立面宣传以大面积玻璃、高级灰真石漆搭配铝板线条的现代简约风格为主，外观颜值较高。首期预计11月开盘，首期将推出5#、7#、8#、9#。

【主力户型分析】：户型无明显劣势，大四房亮点多

1、106㎡三室两厅一卫

106㎡三室两厅两卫是项目较小户型，适合刚改客群，也是广汇湾较为方正的户型，三开间朝南，厨、餐、客一体化设计，动静分区，休息会客互不干扰，客厅开间3.6米，搭配南向景观阳台，室内采光效果可以。

双卧朝南，均赠送飘窗，主卧开间3.5米，附带独立卫生间和衣帽间，双卫设计，满足一家人生活需求。

北向书房面积大概有9个平方，也可以放下1.5米的床，做成一个儿童房。

2、141㎡三室两厅两卫

141㎡三室两厅两卫户型设计亮点颇多，南餐客一体，约9.3米大横厅设计，搭配270°转角大阳台，观景效果非常好。

主卧朝南与其他卧室分开，私密性更强，套房设计，附带独立卫生间和衣帽间，附带南向飘窗，全赠送；且北边的两个次卧和厨房均附带东向飘窗，赠送面积较多，设计还是颇有心的。

缺点：走廊过长，客卫没有做干湿分离。

房价及潜力分析

价格待定，品牌产品有待考证

广汇湾暂未开盘，项目预计11月正式入市开盘，价格预计17500元/㎡起，毛坯交付。

同区域在售新盘有康桥香麓湾26000元/㎡起、碧桂园天玺湾均价19500元/㎡，天伦城均价19000-23000元/㎡，二手房有瀚海尔湾、鸿园等，在售均价19000元/㎡起。

最后价格潜力：对比同片区内项目，论开发商实力，有康桥、碧桂园等，广汇湾身处其中优势不大，论位置广汇湾完胜天伦城，更贴近东三环，就目前的环境和配套方面也相对优于北边的康桥和天玺湾，不过广汇之前的并无多少可参考的改善作品，品牌和产品不确定性较高，从产品定位来看，改善属性定位介于天玺湾和香麓湾之间，主要竞争对手是碧桂园天玺湾，项目距离龙子湖和东区较近，位置不错，如果价格合适，考虑东区或者在东区工作的刚改可以关注。

交通测评

地铁资源缺乏，出门基本靠自驾

轨道交通：广汇湾周边目前暂未有开通的地铁线路，区域规划有20号线，规划较近的站点是博学路杨金路站，距离项目约1.3公路，不过目前开工时间不确定，至少5年内不太可能享受地铁红利。

公共交通：广汇湾1公告里范围内有6个公交站点，涉及线路有275路、262路、601路等，其中地块北侧鸿宝路上鸿宝路贾鲁河桥西站点距离项目近151米，在该站点乘275路，可直达金水北，同时可在三全路花园路站换乘2号线；乘262路可直达郑州高铁长途汽车站，在心怡路金水东路站可换乘5号线，到达二七广场等商圈。

自驾：广汇湾地块西边紧邻东三环，北边紧邻鸿宝路，沿东三环可快速直达北龙湖、郑东CBD、以及龙子湖区域，通达性较好；南边的连霍高速可连通京港澳高速，出入市区比较方便。

配套测评

牵手优质小学，生态配套优越

教育配套：广汇湾项目地块规划有3所幼儿园、1所36班小学、1所30班中学，其中小学引入了纬五路一小东岳校区，是纬五路一小直属公办学校，师资实力可期，今年9月已经招生，今年划片区域是连霍高速以北、杨金路以南、东三环以东，贾鲁河以西的三角范围，广汇湾刚好在此区域内。

医疗配套：广汇湾周边目前主要的医疗资源都在相邻的东区，5公里范围内有郑州市第十一人民医院龙子湖校区、郑州大学第一附属医院郑东校区，郑大一附院占地345亩，按照三级甲等综合性医院的标准规划设计，从项目驾车沿东三环，预计10分钟可达，再往南CBD板块还有河南省儿童医院郑东院区等。

公园配套：广汇湾地块东边紧邻贾鲁河，中间只隔了一条街坊路，贾鲁河两侧未来将规划建设一个6米宽的自行车道，南侧还规划有一个200亩的观光公园，北边不远是约550亩贾鲁河湿地公园，未来家门口就是休闲娱乐的好去处。

商业配套：广汇湾自身配套有2万方的商业，目前区域内较成熟的生活配套主要集中在鸿园周边，大型的商业娱乐中心还是主要靠东区的资源，如熙地港、龙子湖商圈等，据项目车程约15分钟左右。

项目不足：1、项目南侧距离铁路仅370米左右，后期会有噪音影响。

2、区域内配套和公共交通有待完善，片区生活气息有待时间及入住的人口来弥补。

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