2024年4号土地公告来了

姑苏区金门路一宗

新区淮海街日本人学校东一宗

新区太湖科学城一宗

容积率1.05-1.3

可创新到叠加，但难出传统别墅

表明市区对别墅克制

1F

20.88亿，苏州再挂地

这次没在端午节前挂地，看来是想让地产投资朋友们，好好过个节。

受到上海恢复土地价高者得，挤出效应。苏州这三宗地，会有更多房企关注。

之前因上海土地限价，导致无论房企是否有产品能力，是否有强营销能力，都去上海拿地。就算这次拿不到，都选择持币等上海下一批挂地。导致苏州等上海外围的城市，普通素质的土地根本没有房企看。

这次上海恢复价高者得后，从侧面说，利好苏州土拍。更多强营销，强产品的房企，会把更多资金布局到苏州了。

2F

安全板块，空白市场

苏州今年出地，其实还是很理性的，尽量不加重同质新房供应。从土地指标端规划还有技术含量，让新地块的房子，引导到一个空白细分市场。

比如姑苏区金门路，隔壁就是保利姑苏，目前在售小高层。

Z08号地，体量不大，平均4层。两者结合，拉高排低难度大，总建面6000多平，为了排别墅，排布会很怪。还不如做点叠加。这就和保利错位了。

Z11，日本人学校东地块，逻辑也是如此，建筑密度25%，基本是纯洋房小区了。这个就既不会对绿城狮山造成太大冲击，又和狮山金茂府，中海等错位了。

Z12的逻辑更清晰了，作为整个太湖科学城容积率最低的地块，属于板块的稀缺了，这就好卖了。产品逻辑是500万级的叠加，总价和业态逻辑也很清晰的。

3F

市区很克制

对于别墅，市区表现的理性和克制。这种长远眼光是有利于市场层层盘活的。

如果市三区在核心地段和郊区地段，全面做超低密度产品（联排+叠加），那么必然导致市场产品递进逻辑崩塌。

比如在狮山，上一批高层大平层还没交房，如果新地块都直接迭代到联排，就把新房价值逻辑打乱了。

同样，在太湖科学城，如果500万级别买的是联排，也必将虹吸大量新区核心区的购买力。

当然，全市一盘棋，市三区的克制，也让外三区的联排有了一个市场机会。

吴江影响不大，本身有着厚实的“老板们”。同时加上和市区还是有一定地理距离的，因此市区对他们虹吸会弱一些。

但是相城区就不同，如果市三区的外围出和相城区总价一样，业态接近的超低密度，会让相城的楼市价格逻辑发生改变。毕竟，现在外三区就是凭借和市三区做产品和价格错位，才有客户的。

但是，话又说回来，在如今的容积率和建筑密度下，叠加的产品力会很舒服。

大面宽，一楼由院子和地下室加持，高区在第四代住宅的加持下，大露台赠送。

核心区6万左右的叠加要多起来了。

持币的改善党，又等到了更多选择。