文｜邓浩志

9月14日南沙在没有任何发文的情况下，全面取消限购。其后又经历了官方辟谣，楼盘和中介坚决执行等波折，不管如何，就算真是发文再执行，这对低迷的南沙楼市帮助也不会太大。因为此前南沙也只有120平米以下户型执行限购政策。以南沙较低的房价，以及购房群体主要特征看，小户型产品并非当下市场的主流需求，更何况是第三套以上的需求。所以这次即便放开限购，对需求的释放十分有限。

南沙作为广州发展题材最多的区域，自2012年开始就一直是广州楼市中非常强势的区域，而2021年之后便开始全面下滑。除了房地产市场整体回落的大背景之外，南沙楼市无论是成交量、还是成交价，跌幅都超过全市的平均水平。

什么原因导致南沙楼市从广州的强势板块变成弱势板块？

我认为关键有几个原因：

1、刚需不足。

更简单说就是南沙人口太少，这是一直以来的老大难问题。虽然南沙的城市建设不断推进，产业持续引进，基础设施，生活配套不断完善，但居住人口一直增长缓慢。

首先是南沙离主城区远，交通不便。金州蕉门虽已成熟，但地铁4号线的速度实在太慢了，到主城要1小时以上。18号线速度虽然较快，但横沥岛还在建设阶段，尚未成型。至于计划中的商务区灵山岛尖就更搞笑，一个远郊办公区居然没有地铁，不是规划的严重失误，就是进度协调出现了重大问题。所以即便此前南沙有税收优惠政策，但许多企业也只是注册地在南沙，但办公室仍在市区，因为在南沙办公也很难招人。

其次是早年讨论的部分政府机构搬到南沙办公，一直都没能实现。其实这个想法很大胆，既能纾解广州主城太过密集的压力，也能带动上下游企业一同搬迁，带活南沙。可惜最终也没能实现。

再有就是南沙产业结构决定了产业人口增速缓慢。这里就要说说南沙的产业定位，过几年也微调过几次，预计未来还是调整，但万变不离其宗，要的基本都是高、精、尖高附加值的产业。稍对劳动力需求较大的产业，比如高端装备又面临竞争激烈的局面，智能制造又面临规模尚未展开的情况，汽车制造又面临广州竞争力下滑的大势等等。

最终导致了现在我们见到的南沙人口状况，即：市区的人嫌这里太远，政府主导的计划停滞不前，产业人口聚集进度缓慢……而人少，对住房的需求自然就少。

2、房地产政策过严。

这和地方对南沙楼市的预期有关。比如地方此前对南沙楼市的预期有误判，多少有点认为南沙的房子是“皇帝女，不愁嫁”的意思。因此南沙作为广州的远郊，居然执行和市中心一样严厉的限购政策，有段时间甚至完全禁止外地客，完全禁止投资客，大幅提高融资门槛等等。对于完全新兴市场或领域，稍微有点泡沫反而有利于刺激其发展，但南沙过去几年出招太狠了，不但彻底切割了部分被定为不需要的市场需求，而且伤及了的信心。

而今市场对南沙已普遍信心不足，而这里面也有过度管制的因素。比如早些年，我是地产领域唱好南沙声量最大的，可能都没有之一。但近些年，南沙开始嫌弃所谓的鼓吹和炒作。关于南沙楼市前景的讨论停了，甚至还搞起了局部的媒体封杀。而广州其他行政区域刚好相反，比如白云区、黄埔区、增城区等，这几年政府多次牵头，积极召集专家研讨盘活市场，组织房企召开各种房展会，召集大小媒体积极宣传区域楼市等等。而南沙，不但在这方面声量极低，似乎还忌讳很多。

而今，南沙楼市已经由2021年前的螺旋上升阶段，进入到当前的螺旋向下阶段。除了房地产大势低迷之外，南沙自身的问题也导致其超越其他行政区域的市场加速下行情况。新趋势已经形成，要扭转并不容易。而扭转，从树立新目标，建立新认知开始。