民营房企分化进行时

鹰觅房产啊 2024-04-19 01:39:07

在这轮地产调控中,民营房企受到的创伤最大。

分析其中的原因,一部分来自行业环境的影响,这是企业自身不可控的因素;但还有一部分原因,则来源于企业不合时宜的模式自信和不知节制的规模野心。

有一家粤系房企在2020年的时候,竟然还荒唐地制订了“二次创业,冲击千亿”的目标,从此大肆融资借债,超越自身实力地拿地扩张。结果,去年下半年行业刚进入困顿拐点,这家房企就暴雷了。

这次民营房企遇到的困境,应该说很大一部分危机都来源于自身,外因只是一个诱发因素。如果一直保持战略自省、精益运作和财务自律,这次危机完全是可以避免的。

能够加以佐证的是,在同样的市场条件下,为数不多的几家民营房企,依旧保持着稳健经营。

比如碧桂园,在2018年公司迅速调整了规模增长模式,转而在投资、运营、营销、产品、财务等各个层面努力提升全周期综合竞争力。

据碧桂园年报显示,2021年全年碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5580亿元,权益合同销售面积约6641万平米,是去年房企中唯一权益销售额破五千亿的房企,销售展现较强韧性。2021年全年,碧桂园累计权益物业销售现金回笼约5022亿元,权益回款率达90%,已连续6年达到90%或以上,持续领先于行业平均水平。

有好多年,行业流行借新债还旧债的做法。虽然这一做法并非地产行业独有,但它高度依赖通畅的融资渠道和活跃的市场行情,一旦环境改变,资金链马上会面临考验。这对重资金的地产企业来说,其实是很致命的做法。

但那时很少有民营企业顾忌这一点,相反,它们还觉得只有财务激进才能弯道超车,否则就会被时代抛弃。

事实证明,要想成功穿越行业周期,企业需要规避财务陷阱,等到行业转坏的时候,保守的策略最终成了护身符。

像碧桂园这几年一直在优化融资结构,还通过提前偿还或回购部分高息短债降低融资成本,债务久期也得到了有效优化,财务安全得到了很大维护。

据公开资料显示,2022年1月27日,碧桂园偿还了一笔本金总额4.25亿美元、票息7.125%的优先票据,票据金额及应计利息均已悉数偿还。3月15日,碧桂园又以自有资金提早完成境内回售资金支付,本息共计约6.2亿元人民币。

其他几家民营房企,同样也是在保证财务安全上有所作为。

很多时候,做事做企业并不需要追求太多花里胡哨的理念,只要按照理性逻辑出牌就可以了。

很明显,这些民营企业赢在了价值观上,而作为回报的是,它们拿到了下一步得以发展壮大的门票。

一方面,这些优质民营企业可以继续得到融资支持,有的甚至还拿到了并购贷款。这对高度依赖资金的地产企业而言,能继续融资就代表获得了生存下去的基本条件;而有资格并购,就意味着抢先一步获得了发展壮大的机会。

如果说登陆资本市场是前期地产企业获得晋级的助推器的话,那么现阶段的优先发展权,则是牵引机,决定了企业未来的高度和格局。

最近,一大波政策红利正向这些企业涌来。最新的一个文件是证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》(以下简称《通知》)。

针对地产企业,《通知》提到,要坚持“房住不炒”,依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型,加强自身风险管理,密切关注市场形势和行业变化,严格防范、妥善化解各类风险,促进房地产行业良性循环和健康发展。

这里提到了,支持上市房企必须是“依法依规”,也就是一定阶段内排除了出险企业获得政策支持的可能。下一步,优质民营企业将优先获得向新模式转型的机会。

所谓的“新发展模式”,理论层面的含义是,对企业而言意味着保持杠杆合理化,强化轻资产运营能力,以及向城市运营商角色的转型。涉及新模式的几个相关的市场将分别是:城市更新和老旧小区改造、保障性租赁住房市场、房地产代建和城市运营。

融资和政策支持一起发力,将会促使民营房企发生剧烈分化,优质民营企业可能会有以下几种发展趋势:

一是成为大型综合开发运营商。它们既有规模优势,产品红利,又有对存量资产的运营管理能力,同时还会做产业链上的各种延伸服务,将会成为名副其实的城市发展商。

二是低杠杆运营去金融属性。企业将会更看重现金流和利润表现,更注重精细化运营,细化管理颗粒度,真正做到向管理要效益。

三是可能成为大型转包商。企业凭借规模、声誉和资质承揽到建设项目,再转包给相应的中小企业,中间收取管理和转包费用。

经过这次行业出清,大部分出险企业在经过债务重组和行情回暖后,大概率还是会生存于市场中。它们只是绊倒在资金链上,但一些产品力和服务依然存在。

就像当年的佳兆业,虽然一度陷入债务违约和经营停顿的困局,但最后通过回暖的市场还是回归到了正常的运营轨道上来。

不过,这次有一点不同的是,出险房企已经被标签化并被深度记忆,未来经营很可能会受到制约,中短期内在代建领域或存在发展空间。

总体来看,经过这次行业出清运动,成功穿越了周期的大型房企已经跨入了下一场开局的大门,原先的行业竞争格局彻底改变了。

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