鹰觅眼|碧桂园5万元抛售优质车位背后,一边偿债一边摆烂

鹰觅房产啊 2024-04-19 01:38:37

前几天,在雪球上看到一位碧桂园业主发帖吐槽,说自己小区的车位正以5万的低价抛售,而几年前这位业主的出价是10万。

碧桂园开发的这个楼盘房子,位于广州南沙海边,环境非常美,门口就是广州市的顶级中学,有4000多户,已经全卖光了。这位业主感叹:

含金量如此高的项目,车位居然只值5万。

谁会预料到,曾经那个风光无限的宇宙房企,会有如此仓皇失措的时刻。

无数人事的变化都孕育在时间的胚胎里。过去贪大慕强的野心,在政策和市场环境突变下,成了眼下碧桂园最大的麻烦。

暴露了一个真相

种种迹象表明,在偿债压力下,碧桂园正疯狂回笼资金。

上半年,公司共实现权益合同销售额1851亿,回款1703亿。

此外,公司还在不断出手手里的资产,但当下显然不是最好的时机。中报数据显示,上半年公司卖出附属公司的损失高达13亿;而2021年同期,则是盈利2.6亿。

在偿还债务上,碧桂园使出了壮士断腕的手段,但效果依然乏善可陈。截至今年6月30日,公司有息负债仍高达2935亿,仅比去年末减少了242亿。

这期间,一个值得注意的指标是现金短债比。

中报里,公司公开的受限资金是245亿,现金是1234亿。但离奇的是,在这1234亿的现金里面,竟然还有高达462亿的受限资金。也就是说,公司真正不受限的资金只有772亿,而公司一年内的短债为726亿。

这样算下来,公司扣除受限资金的现金短债比,其实刚到1倍。偿债打擦边球,意味着公司现金流依然非常紧张。

这个问题的另一个侧面是,公司在拼命压缩支出。

上半年,碧桂园总共就买了区区9块地,仅花了61亿,而去年同期则是884亿,金额是今年的14倍。

从过去的拿地大王到不敢拿地,环境变化对碧桂园的重创,是不言而喻的。

始自去年下半年的行业风暴,是一场关系房企生死的大考,碧桂园幸运地穿越了暴雷周期,充分证明了应有的自律精神和运营实力,被权威部门公示为优质民营房企。

尽管如此,今年上半年,碧桂园依然没有享受过多的融资待遇。

数据显示,上半年优先票据发行为0,去年同期为109亿;发行公司债券只融来了7亿多,期限还是一年期的,而去年同期是65亿;最后还是靠自己发行可转债,才融来了28.7亿;此外,银行借款也是萎缩的。

这份半年报向我们揭示了一个真相——那些成功穿越了周期的民营房企,现在依然处在融资的枯水期,前无援兵,基本只能靠后方卖房子和卖资产来自救。

缩表进行时

在严峻形势下,碧桂园正在缩表。

今年初,郁亮在万科年会上做出了一个判断,称行业将进入缩表出清阶段。在碧桂园这里,则显示出了快刀斩乱麻的魄力。

中报显示,公司总资产萎缩明显,已经由去年同期的2.02万亿,缩水到了1.89万亿,程度达6.4%。

乍看起来,这个幅度好像不算大,但期间心理重建的艰难,想想都像灾难。这就相当于一辆正在全速奔跑的赛车,不仅要立刻刹车,而且还要再倒回去。

如今的碧桂园明显不再执着于规模了。一个明显的信号是,公司弃用了行业通用的吹牛皮工具——合同销售额,而改用了“权益合同销售额”,后者才是真实反映销售数据的指标。这反映了一个心态的变化,公司不再贪大求快,要低调和活下去。

巧合的是,今年初,另一家优质民营房企龙湖也选择了用“权益合同销售额”来发布业绩。

民营龙头房企一齐用低调和内敛来面对行业变局,这与当下刚刚完成了行业晋级的国央企地产公司形成了鲜明对比。后者们在充足的融资供养下,正鲜衣怒马,磨刀霍霍,高喊着奔五奔十的公司不在少数。

暴跌的归母净利润

这种变局对心志的消磨应该非常大。

今年中期,碧桂园只从合同销售额中放出了1563亿作为营业收入,而去年同期是2279亿,这直接导致今年上半年营收同比下跌了31%。

这似乎不太合理,因为公司在中报里自豪地表示:今年上半年已有1070批次共计25万套房屋如期交付。针对上半年保交楼形势,这个数字应该是狠狠使了一把劲的结果。

交付的房子多了,营收却大减,这么坦然地公布数据,碧桂园确定把投资者和监管者都当傻子吗?

如果不愿放出更多营收,腾挪不出利润空间,那就用最容易控制的公允价值变动收益来填补也行。然而,你可能想不出,这哥们一点都没给自己回旋的余地,不但没调增,还直接让投资物业公允价值变动收益亏损了近1亿。

虽然88亿利息全部进行了资本化处理,但因为放出的营收实在太少了,又放弃了增利机会,再加上出售资产的亏损,这些终于让归母净利润直线掉到了6亿,而去年同期是150亿,同比下跌了96%。

这种暴跌水平,已经不能用腰斩来形容了,而是快全军覆没了,这可是曾经的宇宙房企碧桂园啊,真是杀疯了的感觉。

政策捶完,市场捶,最后连自己都开始捶自己了,这让我想起最近很热门的两个字:

摆烂。

这种状态和龙湖相比,实在差太远了。至少现在看,碧桂园已经斗志全无。

一直想不明白,碧桂园为何要这样对自己。这已经不像是一般的财务“大洗澡”了,而是在“搓皮”了。如果是想配合已经跌到地板上的股价,那倒是可以理解的行为。

记得2018年碧桂园因高周转接连出现工地伤亡事件,公司陷入空前舆论危机。当年8月,我受邀来到碧桂园总部参加媒体沟通会。会上,老杨用一口艰涩的广普,口沫横飞地解释着自己的不易和初心,期间几度哽咽。

如今,同样面对逆境,碧桂园默默地选择了后撤。

不过,公司还是开了一扇小小的窗。

在这份中报中,几乎所有项目都在收缩,但有一个除外,那就是对创投的投资。数据显示,这方面的账面价值比去年同期增长了178%。

这是碧桂园在前两年开辟的一个新赛道,主要投资基金公司、投资控股公司及风险投资基金,关注科技、健康、消费、产业链等领域。

由此看来,碧桂园依然对这一领域给予了厚望,但与提升净利润无关,公司将这部分收益归入了其他综合收益之中,这一点值得关注。

这扇小小的窗口,算是沙漠中的一星绿意吧,有聊胜于无。

总的来看,碧桂园的这份中报看得让人窒息,一个侥幸逃过了周期的龙头公司,一直没等来斑斓的春天,而自己给自己先撒了气。

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