鹰觅眼|60分的万达广场大管家冲刺IPO,老王使出了洪荒之力

鹰觅房产啊 2024-04-18 02:48:22

一般而言,准上市公司在冲击IPO前都会做点什么,万达老王也这么做了,并且动作幅度还不小。

这次冲击IPO的公司是珠海万达商管,它的前身是2016年从港交所退市的万达商管。转型轻资产模式后,这个公司不再直接持有商业资产,主要业务是为购物广场做日常运营管理维护,也就是做不同业主的大管家。

就像一个故事一开头就没啥吸引人的地方一样,就这次万达商管冲击上市本身而言,没有任何的兴奋点。

万达广场一直以提供60分的产品,在全国二三四线城市大规模铺店。60分的意义就是,产品千篇一律,缺乏创意特色,运营古板僵化,在同类产品中属于刚过及格线。

在千姿百态的商业业态里,涵盖了无数种挑逗人类消费欲的运营模式,万达广场主动选择了寡淡无味的一类。这与老王奉行的集权管控模式互为表里。

这样一个商管公司上市,你觉得有多大的想象空间?

可能唯一能打动市场的,就是公司的盈利水平了。于是,在冲击IPO的关键时刻,万达商管改变了收入模式,并且取得了立竿见影的效果。

公司之前采取两种运营或收入模式:一种是委托管理模式,一种是租赁运营模式。前者的收入来源,主要是从商户、客户那里收取的物业费和增值费;后者主要是给业主交完固定租金后的留成收益。

总的来看,之前两种模式很有局限性,主要表现在万达集团参与的能动性小,以及付给第三方业主的固定(最低)租金让业绩表现很被动。

如果了解了升级版的收入模式,就会立刻明白老王的良苦用心了。

2021年3—5月是一道分水岭,这个时间点离后面递交上市申请刚好半年。

经过这道分水岭,母公司万达集团将旗下自有的万达广场,全部归入了委托管理模式;并且在委托管理模式下,母公司开始给珠海万达付商业管理费了。而这之前多年,母公司除了一笔开业前咨询费外,不支付任何其他费用。

不仅是万达集团旗下的自家广场全部纳入了委托管理模式,还有一些第三方业主也参与了这一模式,但因为数量太少,他们贡献的收入几乎可以忽略不计。

这一变动绝对具有划时代的意义,瞬间让这一模式下的商业管理服务费暴增起来。在2021年,飙涨到了39亿,而2019年只有可怜的1亿,2020年是0.6亿。

拜母公司付费所赐,公司委托管理模式下的营收,在2021年飞快飙升到了165亿,2020年只有88亿,2019年106亿。

图片来源于公司申请文件

这种爆发式的收入增长,并不是来自商场数量的增长。在委托管理模式下,2021年仅比2020年增加了15个万达广场。很明显,母公司突然改变付费方式,加大对珠海万达的输血,起到了关键作用。

这笔突然出现的收入,发生在冲击IPO之前,老王的苦心昭然若揭。

对这笔昨天无今天有的商业管理服务费,我们好好研究了一下。

所谓的商业管理服务,就是珠海万达商管对业主(万达集团和独立第三方)提供的开业筹备服务、招商管理服务、租户指导服务、消费者会员服务和业主关系管理服务。

可以看出来,这五项服务中除了前两项具有一定含金量和核心竞争力外,其他三项都属于很难量化,并且不容易体现差异化的常规性服务;而前两项基本都是一次性服务,后期就算调整商户也属于低频服务。

了解了这些,就能明白为什么“分水岭”之前,母公司万达集团只单付开业咨询费的原因了。由此也可以看出,母公司在IPO前突然对珠海商管加码支付商管费,目的性非常强。

母公司万达集团对珠海万达商管的扶持意义,是显而易见的。

2022年上半年,全国各地疫情持续冲击和封锁商业,几乎所有购物广场都在一片凄云惨雾中勉力维持。

神奇的是,在委托管理模式下,珠海万达在万达系广场数量没怎么增加的前提下,却收到了来自母公司高达30亿的商管收入“大礼包”,这一水平竟然和去年下半年的收入持平,而那时的市场,基本没受到动不动就静默的影响;

并且,这一收入在总营收中的比重还提高了,由2021年占比16.5%,提升到了今年上半年的22.2%。万达集团的用心真是——

烧脑的电视剧剧本都不敢这么写。

这笔收入当然属于妥妥的关联交易。事实上,这种关联交易具有很大随意性,能证明这一点的是两种模式的毛利率。

珠海万达商管在申请上市文件中告诉大家,在委托管理和租赁运营两种模式中,后者是最最赚钱的。

为了让大家弄明白这一点,文件苦口婆心地说出了其中的真相——因为公司在委托管理模式下不收商户租金,而租赁运营模式的收入主要来自租金,所以前者没有后者赚得多。

这通自白等于承认了,能真正收到租金的模式才应该是最赚钱的。

接下来,公司用事实说明了一个重要的道理——

编上市申请文件一定要开碰头会。

虽然公司透露了赚钱的真相,但财务数据暴露了一切,与之前的阐述正好相反——委托管理模式下的收入无论从总量还是毛利率,均绝对碾压租赁运营模式。

2021年,公司在委托管理模式下的收入是165亿,毛利率是48.2%;而租赁运营模式下的收入是 70亿 ,毛利率是36.9%;

2022年上半年,在委托管理模式下的收入是100亿,毛利率是 55.4%;而租赁运营模式下的收入是35亿 ,毛利率是30%。

很明显,不赚租金的,要比赚租金的赚钱得多。啪啪打脸只能说,来自母公司的补贴真慷慨。

为拼上市,老王真的豁出去了。

然而,关联交易的份额越重,最后的净利润越不扎实。2022年上半年,公司税前利润为50亿,如果扣除掉母公司输送的收入,最后还剩下多少呢?

即便如此,万达集团费心费力托举商管公司,一部分还是以赊账形式呈现的。财报数据显示,2021年公司的贸易应收款为17亿,2022年上半年则达到了近20亿。其中,来自关联方的应收账款,2021年末是16亿,2022年中期则达到了18亿。

这直接导致了经营净现金流和净利润的严重脱钩。2022年上半年,商管公司的净利润为40亿,但经营净现金流仅为27亿,净现率只有0.68。也就是说,每一块钱净利润里面,只有六毛八分钱。这个指标对于一个主打轻资产的公司而言,低到不可思议。

说到底,公司账面上的净利润是虚的。

到这里,一个事实已经非常清楚了,所谓成也萧何败也萧何,对于珠海万达商管公司来说,营收和利润都需要倚靠万达集团,这就酿成了一个重大风险点,一旦万达集团经营不善遭遇现金流危机,那么公司前途就变得不可预测。

对于这一点,公司应该最清楚不过了,要有效化解这一风险,只有大量拓展独立第三方业主这一条路。但从目前来看,还没有信号显示公司掌握了主动权。

2022年上半年财报数据显示,公司历史上首次支付了6.6亿预付款用来吸引第三方业主。今年上半年,国内受到疫情大面积冲击,实体经济不断探底,对于身陷流动性危机的实体来说,加入万达系又能先得到一笔钱的话,或许是一个不错的选择。

图片来源于公司申请文件

如果说使用福利吸引第三方是不自信的体现,那么今年上半年只增加了8家第三方广场的事实,则说明了万达商管的虹吸力并不算强大的事实。不过,也要考虑上半年的疫情因素,就看下半年的增量水平了。

事实上,在轻资产运营上,万达商管正遭遇龙湖、新城和宝龙的正面挑战,后者们为迎合消费需求,做出的产品明显更具多样化和富有创新性,也正在拓展独立第三方路上越走越宽,它们都在抢夺着一直只做60分产品的万达商管的市场份额。

尽管如此,万达的商管业务依然是万达全系的核心,同时还肩负给老王的战略投资兄弟们兑现承诺的重托。上市是必须,如果没有大的改善,上市即巅峰也将是必然的宿命。

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