鹰觅眼|绿城业绩一夜回到五年前,代建没有帮上忙

鹰觅房产啊 2024-04-18 02:48:30

最近这些天,仔细翻了一遍绿城今年的中报和往年年报,看完的感觉就是两个字——惋惜。拥有大好的资源和背景,绿城却没有做出应该有的样子。

一块璞玉,让它发光还是黯淡,既取决于打磨的手法,也与其自身的质素有关。

2022年,在全行业都在屏息静气的时候,绿城是唯一一个还在喊“高周转”的公司,澎湃的激情四处燃放,好像正在火星上运营的企业。

高调,炫耀,显摆,一直是绿城2018年以来的主基调。然而,当初有多高调,今天就有多难堪。这半年,绿城终于体会了一把用实力将业绩做进坑里的感觉。

中报显示,公司上半年的归母净利润只有18亿,一夜回到五年前。

数据来源于东方财富网

就这样的业绩,还是使劲凑了一把的结果。

上半年,绿城通过用力提取预收房款,用647亿营收实现了同比增长79%的幅度。当然,这个增长仅仅是个噱头而已。

上半年,公司在“高周转”下仅交付了39个项目(碧桂园听了不许笑),之所以出现大增79%,主要是公司还使用了一个“神器”。

从2019年开始,绿城除了运用常规的交付结算营收外,还启动了业内罕见的“完工百分比法”,就是按工程进度来结算营收。

这一方法的好处,就是具有调节营收的极大自由度。想让营收好看一点,就把干到半拉的工程多结算一点。

因此,绿城的营收口径要比一般房企宽得多,同比增长个79%并不是多难的事情。今年上半年,估计公司实在着急了,于是直接将资产负债表里的“合同负债”(预收购房款),干到了7%的负增长。

今年上半年,看看同类房企中,有几家公司的预收房款是下降的?

即便这样,绿城还交出了如此凄惨的成绩单。用脚后跟想想看,如果不在营收上下功夫,绿城的业绩会怎样,估计跌得连中交都不认识这儿子了。

在属于绿城这类房企的春天到来之际,公司用一个大趔趄迎来了开端,这似乎并不是一个好兆头。

其实是,在高调招摇的背后,地主家的日子也没看起来的那么好过。

突然降临的黑天鹅

如果日子四平八稳地过,再加上国内大环境,绿城可能不至于这么早就出洋相。

所有的不测,首先来自于美丽国的暴力加息。

绿城平时开展海外业务,因此持有一定数量的外汇资产。美丽国的这轮加息,在今年上半年直接让公司产生了11亿的汇兑损失。

这本来属于意外事件,谁都预料不到美丽国会如此凶残,但说绿城完全无辜也不属实。公司拥有不少海外资产,出于风险防控的需要,就应该在风险对冲方面有所布局。而现实是,公司在这方面毫无防备,等风险到来只有跌得鼻青脸肿。

这次损失的11亿,直接占到了净利润的23%。正是这只黑天鹅的到来,才让绿城方寸大乱过度提取了预收款,来保证一定的利润率。

当下这段时间,行业毛利率大幅下降已成常态,企业赚钱能力越来越低下,一丁点意外都可能酿成祸端。

而对绿城而言,汇兑损失只是前奏。

现金流真相

这一两年,绿城的少数股东权益增长得非常快。尤其在去年底,少数股东权益半年间居然大增了65%,权益占比达到了58%。今年上半年,这一数额和比例继续扩大,权益占比居然达到了64%。

下图是公司这几年各个会计期的少数股东权益数额和占比情况:

数据来源于东方财富网

可以看出,少数股东权益加速上扬始自2020年。

今年上半年,绿城合并报表除税后净利润是48.6亿,本来基数受汇兑损失影响就明显变少了,但因为少数股东权益大增,便直接让归母净利润减到了可怜的18亿,一夜回到解放前。

公司扩张少数股东权益,可能有多种动机,包括引入明股实债和小股搏大等等。不论出于何种目的,其实都暴露了公司在现金流方面的窘境。

一直以来,绿城都力图为我们表演一个行业优等生的样子。事实上,它在某些指标上的确高人一筹。

比如,今年上半年行业TOP100公司平均销售额同比下跌49%,而绿城合并口径内的销售额仅下跌了18%。这说明在不确定的环境下,更多消费者选择了买绿城的房子。在关键时候,公司的产品力和品牌还是起到了抵御市场风险的作用。

正因为绿城一直有定力做好产品,拥有广泛的市场接纳度,再加上央企背景,这五六年来,公司在融资市场上受尽恩宠。今年上半年,在民营房企受困于信用举步维艰的时候,绿城融资一路绿灯,境内外发债双管齐下,融资超过200亿。

所以怎么看,绿城都应该是一个不愁现金流不愁融资的的大户人家。然而,事实是——

大家闺秀和小家子气之间只隔一个故事。

今年上半年,对于剩下的王者们来说,拿地窗口期开始展现。然而,就在不少同类企业大快朵颐的时候,绿城仅仅拿了20块地,去年同期是67块,2020年同期是43块地。这种投资力度,别说去年了,连前年都不如。

尽管回款和融资都很顺利,但绿城并没有大举买地,也没有用来大幅削减有息债务,后者半年还上涨了10%;除限后现金短债比也只有1.66倍,这一水平只能算同类房企里的中位数;另外,公司竟然还存有一个消耗净利润的大户永续债,尽管上半年还了一大部分,但仍有25亿存留。

这样一个资金使用情况,再结合快速扩张的少数股东权益,别说游刃有余这样的漂亮话了,没有捉襟见肘已经是不错的评价了。种种迹象表明,绿城的现金流远没想象的那么好。

但,这是为什么?

其实答案就在公司内部,只能说绿城这个公众公司作为一张大饼,真香!由于篇幅所限,这里面的故事以后再展开,眼下还是先聚焦在中报上。

上半年在意外冲击下,绿城左挡右支难抵颓势,这其中其他业务的表现也让人失望。

没跟上趟的代建业务

从去年下半年开始,民企暴雷、城投托底拿地和资产管理机构参与纾困,派生了巨量代建业务。一时间,市场一下涌出了几千家代建企业,来抢食这块蛋糕。

绿城代建一直是公司另一个王牌业务,不但开发时间最早,并且品质优良。在当下暴增的市场机会中,公司本应一马当先成为最大的赢家,然而,中报数据却展现了一个温吞佛系的绿城代建。

数据显示,公司代建收入仅同比增长了16%,归母净利润只有3.6亿,仅占母公司归母净利润的20%。

更让人觉得意外的是新拓展业务规模。中报显示,上半年公司新拓展的代建同比仅增长了9.9%。截至6月30日,合约项目总建筑面积仅同比增长了12%,在建面积仅同比增长了2.7%。

这组数据反映出,在巨大的市场机会面前,绿城代建完全没有全力拼抢。这可能局限于既有产能,虽然上半年公司也进行了一些并购,但成果并没有反映到代建规模上。

对于把握商机而言,公司但凡进取一些,其实早在去年下半年民营房企开始连环暴雷时,就应该进行组织升级和资源整备了,到今年上半年就应该可以看到成绩了,至少在新增规模上会有大幅跨越。

所以,今年上半年,作为代建领域的领头羊,绿城的表现显然不合格,也基本没有起到对整体业绩明显托底的缓冲作用。

综合来看绿城上半年,在属于自己的第一个春天里,却呈现出了不太妙的征兆。偶发因素当然是罪魁祸首,但也由此让痼疾逮获了一个整体发威的机会。

好在绿城用行动让我们明白了一个事实:

在一贯高调造势的背后,其实是给自己壮胆的虚张声势。

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