文/谢逸枫

老汉研究中国房地产20多年，所谓的房地产是永远的朝阳行业，应该表述口误，世界上没有一个行业永远朝阳行业。世界各国一样，房地产行业具有周期性、波端性、规律性，涨跌在供需波动中显现。

房地产业涉及57个相关产业，对GDP、就业、产业结构调整、新型城镇化、财税收入、金融信贷、家庭资产、防止通货膨胀的贡献率巨大，未来突然是国民经济的基础产台、先锋产业、主导产业、支柱产业。

房地产业不可能永远是朝阳行业，主要是房地产业受政策、金融、住房、土地、财税、经济、收入、人口等制度、改革与突发事件及外部因素的影响大，起、落，涨、跌的市场运行规律，受供求关系的变化，导致出现波动。

房地产行业要回归市场化，让市场决定资源配置。所以，我们要反对违背市场、经济规侓的限制政策，避免限行政限制措过度干涉房地产市场的运行。不要去盲目的唱衰房地产行业，多建议对房地产长期健康发展的政策。

房地产行业发展已经到了新的阶段，进入新的模式，天花板的高峰期已暂时过去，处于探底、深度调整的修复期，目前市场已现温和修复迹象。一旦库存去化成功，居民收入与市场（债务、交房）预期修复，将迎来上行周期拐点。

不要盲目炒作、唱空、唱衰房地产，要相信房地产行业作为国民经济的支柱产业，将会从困境中走出来，重新回到市场平稳发展的健康轨道。按照国际、国内的房地产救市经验来看，政策见底之后，5个月-8个月房地产见底、现拐点。

为什么这轮房地产救市没有出现1998年、2008年、2012年、2015年的效果，主要是当前国内外的经济、金融、居民收入、外部环境、房地产改革、市场形势与过去四轮房地产救市背景不一样，所以，救市的方式、力度、节奏不同。

已打出一揽子的政策组合拳，2022的并购贷、金融16条与三支利箭及保函置换预售款、2023的金融十六条延期和三支利箭及三个不低于、2024的三大工程和项目白名单及经营性物业贷、4.30与5.17及7.21新政和7.22降息），说明政策见底。

政策工具箱储备着大招，会根据经济、市场变化，调整政策方式、力度、节奏的。当务之急是下降存量首套二套房贷利率、免减一二手房地产交易税费、放开第三第四套房贷、取消北上广深天津海南住房限购、取消豪宅税（3%契税）。

未来房地产救市政策中的选项非常多，是否使用，关键是看经济、房地产市场形势的变化。未来房地产救市政策，包括降房价（30%）、炸库存（对三四线城市、重建，打折收回土地）、取消商品房预售制（实施现房销售制）。

取消商品房面积公摊制（实施套内建筑面积制）、印钱（类似2008年的4万亿经济计划、2015年的4万亿棚改货币安置化，鼓励买房）、城中村改造货币化安置、建立国企统一收购商品房库存与空置土地平台及出配套政策。

财政扩张（每年5万亿特别国债、PSL2万亿）、停止一年新建商品房与土地供应、保障性住房建设与供应来源为购建并举（一边购买商品房库存用作保障房、一边收回空置用地新建保障房）、暂停二年执行三道红线与贷款集中制。

六国有银行与商业银行及股份制银行分别持有房企境内外债券，金融债务全面低息展期5年-10年、组建中国住房银行（专门收购商品房库存、空置用地）、要求公务员与企事业单位的管理人员购买一套商品房住房、三大工程配套政策落地。

降准与降息、房贷按揭年限统一延长到40年-50年、房子以旧换新（统一免税费、房贷贴息10年、财政补贴10万）、房地产项目资本金比例下降、逐步探索并未来实现开征房地产税与空置税及遗产税、改革房地产融资方式的制度。

相信，2024的房地产新政，在过去2个月时间内，已经在数据、市场预期上有明显的积极变化。要出现市场效果、预期目标，必须把一系列的房地产政策全面落地、实施，至少需要半年-1年以上时间，才能够判断市场是否出现见底。

即2024年年底到2025年底，这个房地产政策实施过程，需要考虑到政策落实程度、居民收入与预期及市场信心修复的因素。要考虑到后续市场变化，是否继续出新的房地产救市政策。预计2025年最有可能完成见底，最晚要2026年。