文/谢逸枫
2023年9月，下调存量房贷利率以后，2024年要求进一步下调的呼声不断。为了减少债务利息负担，除了继续提前还款，房贷客户还通过借经营贷替换房贷，来变相降低利率，现在经营贷基本能做到2开头的利率水平了。
有的则采取按揭转按揭方式，即将房子“卖”给自己人，然后重新找银行按揭。有的地方采取“商转公”业务。所谓商转公，即商业性住房贷款转公积金住房贷款。2024年二季度，郑州住房公积金管理中心宣布开展“商转公”业务。
当前全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于6月新发放房贷平均利率3.45%。除了郑州，深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等多个城市宣布开办“商转公”业务，当前开展“商转公”业务的城市已超30个。
笔者认为，目前银行“商转公”有条件限制，比如郑州明确，组合贷款中的商业贷款不能转为公积金贷款，还有房屋所有权人或共有权人公积金连续、正常缴存达六个月等要求。另外是有的需要还清商业贷款，才可以转公积金贷款。
2024年8月30日，中国银行风险总监刘坚东在2024中期业绩发布会上表示，2024年上半年，资产质量管控取得了良好效果。今年上半年，房企外部融资环境有所改善，同时中国银行持续加强风险管控，提升清收化解能力。
截至6月末房地产不良余额、不良贷款率较上年末均有所下降。总体来看，中国银行房地产行业风险总体可控，将进一步加强对个人业务相关的风险管控，积极化解存量不良，确保个贷业务的高质量发展。海外商业地产等领域是关注重点。
希望存量房贷利率调整的呼声响起
明确存量房贷利率调整的呼声响起，2024年8月30日，彭博社报道说中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元（37.79万亿元）人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担，提振消费。
存量房贷利率下调的方式主要包括，一是存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率。二是可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同。存量按揭客户可与银行重新协商房贷利率，而不用等到明年1月。
此外，他们可以将现有按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新利率签订合同，这将成为全球金融危机以来中国首次允许这种被称为“转按揭”的操作。目前还不清楚房贷利率调整讨论的政策是否将适用于所有住房。
虽然降低存量房贷利率会削弱国有中资银行的盈利能力，但中国正面临着防止房地产市场进一步拖累经济的压力。如果该计划获批，可能比预期更快地减轻房贷负担。目前存量房贷利率处于较高水平，存在下调空间和预期。
笔者认为，当前来看，存量房贷利率下调呼声渐强有几方面因素，一是2023年9月两部门曾引导降低存量首套住房贷款利率。根据报告显示，截至2023年9月末，超过22万亿存量房贷利率完成下调，调整后平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元，户均每年减少3200元。
二是新增房贷利率进一步下降，新旧房贷利差扩大。根据贝壳研究院数据显示，主流房贷利率进一步下调，2024年5月百城首套房贷利率平均3.45%，环比下降12bp。二套主流房贷利率平均3.9%，环比下降26bp，进入“3时代”。
若存量房贷利率下调，对房贷者、市场有正面影响。一是将对存量房贷进行减负，截至2024年6月中国住房贷款余额约37.79亿元，将直接降低已购房者月供支出。二是能够进一步提振市场信心，带动地产链的良性修复。
9月2日，中金证券表示，银行新一轮存量房贷利率调整探讨。央行提到“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”“研究储备增量政策举措”，市场关注存量按揭利率下调的可能形式和影响，我们参考过去存量按揭利率下调的经验进行探讨。
2023年8月，央行、金融监管总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
根据《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，户均每年减少3200元。
2024年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限。
多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下，存量房贷利率与新增房贷利率的差距进一步扩大，导致下调存量房贷利率的呼声随之越来越大。而银行存款一样是出现大幅度的下降。
市场、业主表示，与新房贷利率差大
2015-2022年银行存量房贷30万亿（占房贷总余额78.95%），平均利率5.2%。二次LPR降息之后，现在新房首套平均利率干到3.1%，最低2.89%，进入2时代。新房二套平均利率干到4.05%，最低3.25%，进入3时代。
新房与存量的房贷利率差距非常大，新房首套、二套房贷利率分别为2.95%-3.45%、3.25%-3.90%，存量首套、二套房贷利率分别为3.85%-4.75%，5.15%-6.23%。说明新房与存量的首套房贷利率差为0.90%-1.3%，二套为1.9%-2.67%。
存量的房贷利率高，一是2023年9月25日降低存量首套住房贷款利率的幅度小，只有平均0.73%。二是降低存量住房贷款利率对银行来说是割肉，因为存贷利息差，况且存量房贷规模大，利息减少的总额超过万亿级，银行利润受影响大。
笔者认为，考虑到存量个人住房贷款利率调整可能影响银行息差稳定进而影响银行向实体经济减费让利的持续性，同时对上市银行的股价可能不稳定，影响到商业银行的收益、利润。因此，存量住房贷款利率下降需要多方的协议。
如果按照现在主流的存量房贷利率4.7%计算，降到3%，则相当于银行每年让利1000多亿元的利息收入。开源证券研报指出，若调降存量房贷利率，潜在空间2倍于2023年9月。乐观情形下可能包括两部分调降。
一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降，存量非首套房贷规模约37.8-21.7/98.5%=15.8万亿元，按50-75BP则居民每年减少偿付788-1182亿元，户均每年减少3200元。二是2024年5月17日取消房贷利率下限而存量房贷并未享有。
若按30-40BP则居民每年减少偿付1134-1515亿元。两者合计对应潜在调降空间1922-2693亿元，占2023年居民可支配收入的0.35%-0.49%。考虑到银行息差压力，实际落地可能不及预期。因此，对市场影响可能有限。
根据上市银行披露的半年报来看，住房按揭依旧延续去年的收缩之势。综合各家银行的财报来看，上市银行普遍加大了对住房按揭的投放力度和提升服务体验度，但由于房地产销售低迷、提前还款等因素，导致增量萎缩。
根据上市银行2024年半年报，国有六大行的个人住房贷款合计减少了3254.71亿元，而2023年，国有六大行的个人住房贷款合计减少5568.57亿元。10家股份制银行中，中信银行、平安银行、浙商银行和华夏银行的个人住房贷款余额增加。
招行、兴业银行、光大银行、浦发银行、民生银行和渤海银行的个人住房贷款余额较2023年末出现下降。合计看10家股份行的个人住房贷款余额降幅不大。招行和兴业银行的个人住房贷款分别减少100.47亿元和107.41亿元。
中信银行和浙商银行的个人住房贷款增加了172.86亿元和174.51亿元。42家上市银行中，有21家披露了半年度个人住房贷款的不良率，其中19家出现不同程度的提升，按照平均值来衡量，21家银行房贷平均不良率提升了0.1%。
招商银行上半年个人住房贷款不良率为0.4%，较上年末上升0.03%；关注贷款率1.16%，较上年末上升0.21%；逾期贷款率0.69%，较上年末上升0.15%。截至报告期末，个人住房贷款加权平均抵押率为33.05%，较上年末上升0.12%。
官方、银行表示，存量房贷利率不会调整
深圳地方官方、招商银行行长已经正面作出回应。简单说是地方官方明确表示不调整，银行则没有存量房贷利率调整的意向，因为未有官方发文咨询意见、发政策文件通知，况且银行亦无调整的意愿。
6月3日，就调整优化个人住房贷款利率下限。深圳市住建局、央行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局回复市民深圳12345热线咨询时表示，新房房贷利率已经调整优化，存量房贷利率不调整。
9月2日，招商银行在线上举行2024年中期业绩交流会，招商银行行长王良表示，存量房贷转按揭传闻，目前还没有接到任何相关通知。如果相关政策推出的话，会对银行业的存量按揭利率带来一定的负面影响。
笔者认为，相信相关部门会做好充分的论证和研究，再推出这样的政策。毫无疑问，这是8月30日市场传闻监管部门将放开转按揭业务消息以来，首次有银行高管正式回应这一消息，表明银行没有调整存量房贷利率意愿。
所谓的负面影响，银行是心知肚明，害怕利润亏损，过苦日子。按照央行标准，银行想要维持正常经营，存款利率与贷款利率的差额，就是“净息差”需要在1.8%以上。如果银行“净息差”低于1.8%，意味着亏损风险。
目前有31家银行披露了2024年上半年业绩报告，31家银行中，29家银行净息差下降，有21家跌破1.8%的警戒线。最担心的是抵押在银行的房产、土地面临资产贬值。所以，房价如果下跌50%，银行死在开发商前。
9月2日，邮储银行召开2024年中期业绩发布会，零售业务总监梁世栋表示，目前房地产市场还是处于一个调整期。上半年中央和监管部门持续释放了稳定市场的积极信号，对于出境的居民的住房的需求有一定作用。
下半年还是政策效果的传导和显现的过程，居民的需求将逐步的释放。下一步延续上半年的发展策略和发展的优势。坚持刚需和改善型的住房需求，坚持一二手房的并重，坚持在区域发力，保持整个业务的平稳健康有序发展。 实际操作看，存量房贷利率到底会不会降？
7月，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，指出存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用，在下一步工作中强调要“坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展。
督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力，激发市场活力，推动经济持续回升向好。笔者认为，综合来看，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期。
2023年9月存量房贷利率下调采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式，超过22万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约60%），平均降幅约70bp，涉及超5000万户、1.5亿人，减少借款人利息支出每年1600亿元-1700亿元，户均每年减少3200元。
测算存量按揭利率平均下调40bp，静态估算影响银行净息差5bp，营业收入3%，净利润5%（均为年化，不考虑存款利率下调对冲）。100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，假如存量按揭利率下调70bp估算可降低借款人月供约400元。
节约月供和总还款额约5%。2023年9月存款利率平均下调约9bp，基本对冲了8月LPR降息和存量按揭降息的影响。假如2024年下调存量按揭利率，我们预计通过类似方式降低银行负债成本以对冲对息差的影响。
按照中金证券报告分析，2008年之前通过跨行转按揭，居民可实现存量按揭利率调整至新发放水平。是否重新放开转按揭、转按揭的范围（是否包括二套房）、银行在同业竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确定性。
假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，估算存量按揭利率平均下调约60bp，减少借款人利息支出每年约2400亿元，规模超过2023年。影响银行净息差7bp，营业收入4%，净利润 7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。
假设转按揭的范围仅包括首套房房贷（假设占存量房贷比例约为90%），估算存量按揭利率平均下调约54bp，减少借款人利息支出每年约2000亿元。在此假设下，影响银行净息差6bp，营业收入3%，净利润7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。
第一是从范围上看，2023年9月下调存量房贷利率仅针对首套住房，二套住房贷款利率未做调整，未来存量房贷利率下调范围有望扩展至二套住房。第二是从下调幅度上看，2023年9月央行、金融监管总局明确“在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度。
不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”，调整后的加权平均利率为4.27%，多数首套存量房贷利率降至调整时的LPR或有小幅加点。央行2024年6月新发放的个人住房贷款加权平均利率为3.45%。
与存量贷款利率之间差距较大，但根据国家金融监管总局公布数据，今年二季度商业银行净息差1.54%，已经处于较低水平，若未来下调存量房贷利率，预计整体下调幅度可能低于上一轮（2023年9月，降低73个基点）。
第三是下调方式上看，各地存量房贷利率执行情况不一，下调存量房贷利率中，借款人与原商业银行内部置换、原商业银行直接下调存量房贷利率的方式更为合适，通过不同银行之间转按揭的方式，造成更大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。
影响大，对银行的营收、利润形成冲击
9月2日，瑞银报告表示，现在首套存量房贷利率平均达逾4.1%，而新的房贷利率仅3.3%，广州降至低于3%，相差太大，预计央行或在数月后下调存量房贷利率。若存量房贷利率下调1%，存款利率不降，估算会拖累内银净息差收窄0.11%。
对利润造成10%以上的负面影响，预料银行亦会下调存款利率作对冲。若允许按揭贷款人自行转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭利率拉得更低，按揭利率可能跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。
笔者认为，预计目前不会完全开放转换按揭，但若最终要市场化的话，相信会朝着此方向。如果允许转按揭，存量房贷利率可以降低1%以上，相当于降息5次以上，大大减轻月供负担。对于银行来看，可能是无法接受。
目前银行按揭总体规模约38万亿（37.79万亿元），如果一次性降息100个基点，那么银行的利息收入将减少约3800亿，约占2023年银行业净利润（2.38万亿）的16%，假设所得税率为20%，则约占税前利润的12.8%，影响较大。
转按揭降息对银行营收、利润影响大，银行难以承受。唯有存款利率对称下降，对冲按揭降息影响。假设存款减少同等利息支出（3800亿），按照上半年银行总存款300万亿，存款降息幅度为3800亿/300万亿=0.12666%，就是12.7个基点。
降低存量房贷利率将带来哪些影响，根据央行最新数据，截至2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元。如果进一步下调存量房贷利率，将继续为借款人节约利息支出，减少债务压力，有利于扩大消费和投资。
有助于稳定住房消费市场预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的观望情绪。而对银行来说，可以进一步减少提前还贷的现象，进而影响到银行的预期营收。同时，有对房地产市场具有正面的影响信后。
笔者认为，基于当前商业银行净息差压力较大，商业银行绝对不会主动降低存量房贷利率，政府咨询意见时，银行意愿不高。未来需要更多央行、金融监督总局、住建部的配套政策，降准、降息等，引导银行下调存量房贷利率。
为缓解商业银行净息差压力，7月六大国有商业银行、12家全国性股份制银行陆续下降人民币存款利率，8月全国中小银行跟进调降存款利率。从5年期存款利率来看，国有银行降至1.8%，股份制银行降至1.85%，均已降至2%以下。
若后续存量房贷利率下调，商业银行存款利率将进一步下行。一方面是避免减少因存量房贷利率下调带来的商业银行净息差。另外一方面是商业银行净息差的影响，会导致金融股的波动，况且银行的股东未必同意大幅度的调整。
