上海二手房市场近况！

1. 上海的二手房市场最近很火，10 月成交量和价格有明显变化，成交面积达 196.12 万平方米，同比增长 66%，环比上升 52%，房价也开始稳住。

2. 克而瑞上海区域数据显示，10 月二手公寓价格指数为 103.1，与上月持平，下行趋势放缓，有望稳定，这得益于中央政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳背景下上海 9 月 29 日出台的政策，10 月二手房成交明显感受到暖流。

3. 从近 13 个月成交走势看，10 月成交面积增长但不是全年最高，6 月最高达 213.57 万平方米，得益于“527 政策”，后随政策效应减弱成交回归平均水平。

4. 具体到每周成交，10 月成交主要集中在第 40 周到第 44 周，国庆长假第 40 周成交低，第 41、42、43 周成交面积和套数达高点，第 43 周达 54.33 万平方米，第 44 周回落到 35.24 万平方米，新政效果递减，成交价格进入平台期。

5. 克而瑞上海区域数据显示，10 月二手房价格指数与 9 月持平，是两年前高点的 75%，全市房价指数环比波动连续两月平稳，下降幅度比年初减缓，二手房价格阶段性止跌。

6. “929 政策”核心是降低购房门槛，“527 政策”主要利好非户籍单身买房，政策前后对比，“527 政策”后二手房市场提升，新房市场中外环区域提升明显。

7. 6 月上海中外环新房成交均价 78449 元/平方米，套均总价 932.3 万元/套，全市二手房成交均价 41583 元/平方米，套均总价 346.5 万元/套，“527 政策”中外环区域成政策承接主要释放区域。

8. “929 政策”使外郊环成交占比提升，同时中内环及中外环成交占比也提升，受一二手房置换推动。

9. 尽管外郊环成交占比提升，但外围区域去库存压力持续走高，CRIC 数据显示截至 9 月外郊环及郊环外区域库存面积分别为 352.5 万平方米及 287.7 万平方米，郊环外区域去化周期高达 28.5 个月，市区项目认筹率和去化率高，外环线区域次之，五大新城有轨交和无轨交分化明显，极远郊和临港项目困难。

10. 总的来说，上海市场分化，二手房热度高于新房且开始止跌，随着一二手置换链传递，新房改善类产品回暖，未来可能两极分化，调控将更精准，“止跌回稳”施政决心不变，市场修复需过程。