自2020年开始，东莞楼市的格局发生了两个根本性变化，一是环深概念破碎，二是买房人抱怨，买个好房子太难了。
“秒光”、“抢房”、“额外费用”、“首付提高”等系列词汇充斥在市场耳边，一个个线上选房制造的焦虑感；若是你成为某个热盘的中签者，除了幸运，还有“外挂”吧！
对此，房叔总结了东莞买房人的10大囧点，看完或许缓解你的焦虑。
囧点1：整体房价已涨上新的水平线，首付和月供压力增加。
囧点2：部分热盘首付比例提升，同时调控政策对二套（改善）首付的提高，均是增加门槛高度。
囧点3：部分楼盘毛坯交付或者“绑捆车位”等模式销售。
囧点4：部分楼盘是卖方市场，有钱难买房，陪跑是常态。
囧点5：首套或者改善购房群体面临选择难题，首套购房需要政策照顾。
囧点6:2020年是东莞改善释放的周期，新盘大户型售价反而高于中小户型，同时四房热度高。
囧点7：核心区域楼盘选择少，例如松山湖和南城。
囧点8：新政之下，取消此前备案价政策（加推涨5%）；限价，由此衍生出其它复杂问题。（例如质量）
囧点9：部分二手楼盘业主信心爆棚，高挂房价的现象存在，同时一起抬价的现象也存在。
囧点10：只要名下（家庭）有2套商品住宅，即暂停贷款。
囧点1
高房价、首付和月供压力陡增
今时，你若是选择买东莞的商品住宅，底线预算总价160万起，首付三成即48万，粗略计算，贷款112万月供约7000元/月，就问你压力大吗？
据中国南方人才市场发布的《2020-2021广东薪酬调查报告》，广东平均薪酬7769元/月，其中东莞为6496元/月，意味着一个月的平均收入才可覆盖一个月东莞最低供房水平线。
若你是改善型群体，总价300万起，四成首付120万（首套贷款），贷款180万，月供约10000元/月；要是再加上家庭的孩子抚养、教育支出，老人赡养支出，日常人际关系支出等，你（家庭）压力有多大呢？
囧点2
首付提高、调控伤害了二套改善
2·27东莞楼市调控再次升级，其中针对不同买房群体首付比例提高，可谓是一道拉升门槛，例如首套贷款未还清，二套需要五成首付；还清需要四成首付。
不要小看多一成的首付，正所谓“最后一根稻草压倒了骆驼”。
由此看来，首贷资格极为珍贵；特别是有意向留在东莞的朋友，别轻易碰老家的房子（或其他的城市），不然你首贷资格损失，再次回到东莞的门槛拉高。
尤其是对二套首付比例拉高，对于改善群体置换动作会有阻力作用，同时也会控制二手市场的交易活跃度。
囧点3
市场上多“骚操作”
由于东莞政策要求精装修标准为2000元/平，由于限价环境下，之前精装修可溢价，现在能不精装修就不 精装修交付，反而溢价更多。
更有甚者绑捆车位的模式出售房源，一种车位售价明显溢价，进而填平新房备案价“洼地”，而且是一种你情我愿的交易方式。
又或者其他名目的额外费用，反正（热盘）卖方市场的情况下，买方话语权丧失。
囧点4
买好房难，陪跑是常态
去年凡是价格或者地段优势明显的新盘，均是引起市场的聚焦，加上开发商推货节奏和需求集中释放，“秒光盘”频频出现在市场；有一种虚假繁荣的景象。
有钱在东莞买个房子不难，但是买个好房子真的有点难度，一是资金门槛拉高，二是选择面小；两者叠加让你我焦虑不安。
由此衍生出的“抢房软件”可谓是造就一个新的房产交易环节，部分购房群体也支付了费用“外挂抢房”，陪跑一次不算啥，最怕的是一直在陪跑。
值得注意的是限价环境下，买好房子的难度还在，陪跑也是一种习惯。除非政策规定某个热门新盘，明确首套购房者比例，人才优先的比例，本地户籍的比例等系列。
囧点5
选择困难症，政策需要差异化
首套属于“上车”，看自己的购买力决定买哪个区域和哪个楼盘，多对比或者咨询，你的答案错误的概率会减小。
调控政策的“两面性”肯定是存在的，误伤刚需或者改善群体也是必然的结果；其中看房贷记录决定首付比例的方式，再者是首套首付来源的查询，很多人首套是“六个钱包”助力的购买力。
不过禁止消费贷、经营贷等流入楼市是必须要贯彻执行的长期政策，这是大时代的产物。
另外，首套的朋友需要政策的关怀，例如贷款利率需要照顾，减轻月供压力；进而增加消费支出，助力内循环。
囧点6
大户型价更高，改善需求释放
过去的2020年东莞大部分新盘备案价呈现一个特点，大户型的备案单价反而高于中小户型，这是开发商因需定价的策略。
特别是核心区域的四房需求集中释放，造就了一波改善型行情。
但也体现一个问题，东莞楼市正在经历住的满足到住的舒适过度，等后续价格站稳新的台阶，中小户型的单价可能反而会更高，因为总价更低，上车门槛更低。
不同时代背景下，市场需求不同；同时，市场风格的切换也会出现两极分化，高端客群与大众之间的需求会越来越分界。
囧点7
核心区盘少，价格坚挺
松山湖和南城的房价为什么会成为东莞房价峰尖的标杆，首先是供需矛盾，其次是配套资源，最后就是投资需求。
例如松山湖新盘断供，二手放盘量少，市场需求在；你说掌握话语权的业主定价策略是不是自信爆棚呢？
现在信息既有畅通也有闭塞，进而部分热盘实现控盘的态势，业主们的操盘手法，真的有不错的成绩。
特别是投资需求对核心区域的聚焦，伴随改善型群体的聚焦，房价的天花板自然会陆续打破，直到最后接棒人“累倒”。
囧点8
备案价政策调整，限价难题
此前新盘备案价可加推涨价5%，造成市场恐慌性进场的节奏。
现在执行新的备案价政策，据小道消息，全新盘一年涨幅3%上线；后续还有加推楼盘备案价按新的方式备案，若低于前期可按前期，高于前期则按新的备案价。
由此限价控制的是开发商的利润点数，同时可能衍生出楼盘质量问题。
只要限价严格执行，找准盘“打新”是最合适购房方式。
囧点9
二手业主信心爆棚，哄抬房价
去年很多购买二手房的朋友可能遇到卖家屡次反价的节奏，真的是谈一次涨一次价，最后导致没买成。
例如某盘成交一套5万元/平单价的房子，业主在微信群播报，中介朋友圈转发，媒体渲染等合力作用，意味着其他意向卖家可能想挂5.5万/平的单价，甚至更高。
又或许可以采取“暗度陈仓的模式”，例如某盘总挂盘数50 套，其中30套乃至40套挂牌单价5.5万/平，剩下高意向卖家可挂5.3万/平，掩护出货。
评选2020年东莞最伟大操盘手应该是：东莞业主们！
囧点10
限贷节奏，控制杠杆率
查首付来源是一个筛选器，部分高杠杆的朋友大概率会选择观望，静候变化。
同时限贷政策严格，名下（家庭）有两套商品住宅（贷款记录），暂停贷款，意味着很多人失去了借力买房的渠道。
东莞由于是外来人口众多的城市，很多人的现状是老家一套商品房（贷款），东莞一套商品房（贷款），现在由于限贷2套且名下还是2套，就此丧失了东莞二套购买资格。
控制杠杆率即是保护市场也是一种平衡财富划分的选择，不然有条件的一直借力打力，实现资产跨级。
