地王尴尬年，东莞向何方

若你关注东莞楼市时间长点，你可能听过几个“地王折戟东莞的故事”，例如黄江融创项目亏本入市，北大资源黄江搁置项目，茶山鲁能公馆捂盘事例等。

这些都是2016年东莞疯狂表现的缩影，回顾今天或许仰天长叹！

5年的周期论难道又要重演，历史从没改写，只是换一件外衣重新出场而已吧。

先是2020年东莞土拍市场一片火热，众多镇（街）的楼面价出现新高现象，这既是稳固现今房价，又是拔高市场预期的推手。

2020年7月25日东莞楼市调控升级到2021年2月27日再次升级，无疑是被迫“上岗”的节奏，实乃必须连续出招，方能把市场需求初步控制，进而稳定价格。

截止2021年3月，东莞楼面价TOP10排名再次被排序，土拍依旧呈现非理性。

TOP1

2021年3月16日虎门万科地块

楼面价：28790元/㎡

TOP2

2017年1月20日凤岗中海地块楼面价：25999元/㎡

TOP3

2021年3月12日大朗中海地块

楼面价：25997元/㎡

TOP4

2020年10月22日长安碧桂园地块

楼面价：25997元/㎡

TOP5

2020年8月6日凤岗鸿荣源地块

楼面价：25871元/㎡

TOP6

2020年7月28日凤岗保利地块

楼面价：25856

TOP7

2020年9月25日松山湖中海地块

楼面价：25854元/㎡

TOP8

2021年2月3日松山湖万科地块

楼面价：25800元/㎡

TOP9

2016年9月22日黄江北大资源地块

楼面价：25264元/㎡

TOP10

2020年6月24日塘厦前海控股地块

楼面价：24618元/㎡

全市最高楼面价的天花板还在被打破，同时楼面价1万元/㎡以下的镇仅有高埗、企石、桥头和谢岗，其余镇（街）最高楼面价均破1万元/㎡。

如此非理性的市场，众多镇（街）地价屡破新高，房价上涨预期更为浓厚，政策干预是无奈选择。

2月27日东莞新政简要：

1，二套需近四年内连续3年社保；（首套1年社保）2，离婚2年内再买 ，按离婚前家庭总套数计算；3，新入户买新建商品房需户口满半年及半年社保；4，在本市无住房且无住房按揭记录，买首套普通住宅首付30%，买非普通住宅首付40%；5，在本市无住房但有住房按揭记录，或有一套住房且已还清，再买普通住宅首付40%，非普通住宅首付60%；6，有未结清首套贷款，购2套普通住宅首付50%，非普通住宅60%。7、对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街（园区）同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。调控政策更加严格，目标更多的是控制需求端，让供需矛盾得到缓解；同时从银行入手，控制贷款流向和流速。只要备案价和信贷管控严格执行，市场大概率是会听话的，毕竟问题的终端是银行端。对此，房叔有一种预计，这两年东莞新添的部分地王可能重演“悲剧”，只是不会特别难堪而已。今天有多疯狂，明天就会有多难堪吗？东莞或许可以走出逆周期的中长周期，但是内部的需求分化和购买力均衡的消耗，可能使得部分高价地入市压力陡增。首先以碧桂园长安地块为例，它采取高端路线即可说明开发商前期调研和定位的数据支撑，打造高端项目盈利空间才可期吧。地块楼面价25997元/㎡，有人会跟你说直接翻倍就是房价，房叔只能说要是可以这样定价，碧桂园何必打造208至281㎡大平层项目呢？开发商做投拓和营销的工作人员，在东莞搞项目完全可以凭着果断大胆即可了！你就回想一下2017年9月中海东城地块的剧本，楼面价16218元/㎡，当月东城新房住宅网签均价18944元/㎡；项目名为中海莞府，主打户型约241㎡，定位同样是高端，目前售罄。值得注意的是中海莞府2019年4月首次备案均价27499元/㎡，最高备案价33063元/㎡，最低备案价24084元/㎡。

此前，中海莞府遇到市场温和的周期，同样面临尴尬境地，启动联动消化存量；但是进入2020年3月中海莞府存量房源重新备案；其中2号楼备案均价为42128元/㎡，3号楼备案均价42249元/㎡；随行就市，站在风口。猪站在风口都会飞，何况是东莞市区的高端房产呢！这既有经济和金融环境的因素，也有东莞市场高阶群体居住和资产布局需求的释放；或许是占据了“天时地利人和”，从而实现二次腾飞。结合中海莞府首次备案价的情况，房价（均价）=楼面价+1.1至1.65万/㎡，你可以预计一下碧桂园长安项目的售价底线在哪个范围？房叔预计，按现行政策和市场环境，4.2万/㎡的定价是合理的。还有鸿荣源和保利的凤岗地块，楼面价分别为25871元/㎡和25856元/㎡，按定价逻辑和市场环境，凤岗新房价格天花板会突破，但是可能会面临一定程度的尴尬。目前凤岗次新二手楼盘的挂牌价相对市区、环松山湖表现友好的态度。例如大运城邦四期，挂牌均价32757元/㎡；锦龙湾畔花园，挂牌均价30144元/㎡；三正卧龙山一号，挂牌均价33048元/㎡等系列；主流次新挂牌价还在3万出头的状态，对比新拍楼面价，到底尴尬的是谁呀？2021年2月凤岗镇新房高层住宅网签均价27260元/㎡，是否凤岗楼市的风口需要地王们的助力呢？房叔认为，似乎会进入一种略有尴尬的状态；试想若鸿荣源或保利售价逼近4万/㎡，市场是刺激了二手业主们的信心，但是深圳龙岗房价天花板的锚效应依然在。部分地王可能也会略有尴尬的境地，市场风格切换会在有结果的时候才有人大声说出来，做一个有智慧的“马后炮”。所以准购房者打新时，先好好研究区域二手市场的情况，再定夺打新目标。上述举例是抽样分析，不能全面反馈市场情况，具体走向需要进一步观察。