转自大胡子说房

最新消息！一线城市，终于是放大招了！

昨天晚上，上海推出最新政策：

政策内容还不少，核心有以下几条：

1、降低非沪籍购房门槛：

社保个税全市5年改3年（新城以及南北转型等重点区域3年改2年）

2、放松限购——企业买小户型70平以下二手房，不限购

3、二孩家庭可多买一套

4、下调贷款利率——首套利率3.5%，二套利率3.9%

5、下调首付——首套最低首付2成，二套最低首付3成

6、公积金贷款个人最高80万，家庭160万，多子女家庭192万

可以看出来，政策主要两个方向——

放宽购房限制、降低买房成本

相对来说，限购放开力度还不够，但是降成本这方面确实力度很大。

首套2成首付以及3.5%的利率，对于上海这样的一线龙头城市来说，是很大的突破。

估计上海的成交量会有一波强势反弹了。

不过，上海的先发制人只是开始，而不是结束。

上海一动，压力立马给到了北深广，据说广州也要跟进，快的话本周，慢的话下周。

所以接下来2周，请大家密切关注市场消息和信号。

因为反弹或许就在政策出台后的几天。

我预计，只要深圳也执行首付2成，业主一定会有反价情况。

毕竟作为嗅觉最敏感的业主来说，你上车成本低了，月供成本低了，总价高一点，似乎也能接受吧。

不管市场会怎么变化，但至少我们每一个人，尤其是近期本来就准备买房的，一定要提前做好准备。

说完昨晚上的最新消息，回归我今天想说的主题，主要是和大家说前段时间我发现的一个市场趋势。

那就是：

517新政之后，楼市率先卖爆的，不是新房，竟然是老破小！

大家先来看看几座城市的楼市数据。

上海3月份230万以下的房源成交8760套，增长率近35%；面积段在50㎡以下的房源，也从2107套增至2880套，增速达36%。

而在上海，总价230万以下的房子，绝大多数都是市区的老破小。

这也就意味着，过去这段时间，上海老破小的成交增速达到了35%以上。

另一个一线城市广州，老破小的成交速度越来越快。

成交周期在1个月内的，基本都是楼龄超20年的房源。

比如下面这套海珠区1995年建成的鸿运花园的52平小两房，成交周期只有1天。

大湾区另一个关注度很高的城市——东莞，最近老破小成交的速度也非常快。

比如莞城网红学区房万科运河东1号，近3个月成交了8套二手房里有6套小户型；

西平地铁口附近的新中银金色华庭一套30平的单间，挂牌仅1天时间就被抢了！

在杭州，甚至还发生了深圳买家去杭州狂扫12套老破小的案例。

这么多城市的老破小成交量爆发，那么问题来了：

为什么楼市最先回暖的是老破小？

我觉得主要有两个原因。

第一，降价降得猛。

许多城市10年左右楼龄的房子，降幅在20%-30%之间，但是老破小动不动就来个50%的跌幅。

既然跌幅大，那房价自然就便宜，买房成本低，更容易上车。

第二，租售比比较高

市场冷淡，很多人不再关注房价的涨幅空间，而开始关注租售比数据。

老破小购房成本低，面积小，只要价格合适，出租相对来说比较容易。

而且老破小的租金回报高，很符合当下很多人购房换取现金流的需求。

既然老破小有这两个优势，你是不是以为我接下来就开始准备鼓吹大家去买老破小了？

恰恰相反，我现在反而想劝手上有老破小的赶紧卖掉。

因为千等万等，接盘侠终于来了！

对于持有老破小的人来说，各地的老破小成交量上去了，刚好是抛售老破小的最后机会。

那为什么我劝大家不买反而是卖掉老破小？

因为我和绝大多数人一样，都不看好老破小的未来。

甚至我认为未来的老破小，将会成为楼市最大的韭菜收割器。

毕竟老破小的缺点显而易见——

居住品质差、金融属性弱，既不好住、增值空间也小。

那既然问题这么明显，现在着急入手的买家，他们是不知道老破小未来的风险吗？

其实也不是。

之所以他们宁愿冒着贬值的风险去买老破小，归根结底还是因为他们不知道有哪些优质的资产可以投资，宁可买老破小也不能让资金闲着，

毕竟现在大伙最焦虑的就是——

手里的现金，不知道放在哪？

与其放在手里贬值，或者放在银行又跑不赢通胀，不如买套房子当房东收租金。

这种思维对于钱太多或房子太多，只想求稳的人来说，不一定是错的。

但普通人我们千万不能人云亦云地跟着做。

因为最近的政策放开，预示着新一轮的财富洗牌已经到来。

此刻最重要的，不是盲目的买或者卖，而是利用现在回暖的市场行情，实现资产置换和优化。

比如如果你手里有老破小，现在完全可以趁着这波行情把手里的老破小卖出去再买一套优质城市的房子。

财富洗牌，洗的就是你的选择。

你买错了或者卖错了，几百万甚至上千万打水漂不说，最惨的是后面20年可能都没机会翻身。

总之，在买卖之前，你得对手里的资产进行评估，哪些是有价值的要留下？哪些是没有价值的要置换？你得心知肚明。

除了居住以及资产增值的角度之外。

如果从国家未来发展战略的角度，也能看出老破小被逐渐淘汰的命运。

最近这两年，如果你经常看我们的政策解读以及趋势走向分析，你应该就知道，当下的楼市走向有3个关键词：

去库存、双轨制、以旧换新

这3个关键词，每一个都是对老破小的重击。

去库存重点去的是新房，说明上面更看重新房去化，老破小靠边站；

双轨制建设重点是保障房，低价面积小的保障房一出，挤压的恰恰就是老破小的市场；

以旧换新就更直接了，这四个字传达的什么意思？

就是上面在变相提醒你：

老破小都得换新，不能买了！

你爸妈不想要你买的房子，你可以硬着头皮买；

但是大家长不想要你买的房子，你真的千万不能买。

和谁反着来，都不要和GJ反着来，和大趋势反着来。

过去两周，一线城市已经相继放开了楼市政策，楼市进入了前所未有的宽松期。

楼市回归市场，市场的底层逻辑就会慢慢显现。

和7-8年前不一样的是，大家的认知都在提升，不会漫无目的的入场，资金会更聪明和谨慎，只会涌入部分的城市部分的核心位置的房产。

因此，房产的分化、价格的普跌分涨是必然的。

大部分房子比如老破小会继续下跌，只会有一小部分房子会上涨。

普跌分涨行情之下，对于所有人而言都是一个风险，你无法袖手旁观。

因为现在大家几乎人人都有房，他的房子和你的房子都会受到这一轮行情的冲击。

只不过他的房子是一二线的资产，你的是老家三四线县城的房子。

说白了，持有能涨的好房子的人少，多数人都拿着贬值的烂房子。

有些三四线的房子可能因为是老家的房子你有了情感寄托不想出手，有些烂房子可能你总认为有机会再涨回去。

这些错误的判断，最后都会影响你的财富。

如果你不能趁着这一波分化行情把差的房子置换成价值资产，你的财富就会被这一轮楼市分化吞噬。

看着手里好像有几百万的资产，最后全部变成债务。