两宗地块一路之隔，地价相差超1.3万/㎡，“北大街天花板”遭遇暴击！
据南通自规局信息显示，备受关注的北大街绿城桂语江南正南侧地块即将正式挂牌。
地块编号R24006，土地面积约35841㎡，建筑面积≤44000㎡，容积率1-1.23，限高35米，建筑层次为3层及以上，或打造洋房、墅类产品。
该地块起拍总价40310万元，起拍地价约11247元/㎡，起拍楼面价约9161元/㎡。
对比一路之隔的“港闸地王”绿城桂语江南，地价下跌13483元/㎡，楼面价下跌5775元/㎡。
“面粉”价格暴跌，“面包”价格可想而知。
R24006地块起拍价大幅下调，实际上也是给将来入市预留了“降价”空间。
另外，绿城桂语江南地块容积率为1.66，建筑层次为9-11层，“高端性”也不及新地块。
也就是说，R24006地块未来将推出更低密、更高端的产品，但在价格方面却更有竞争力。
显然，这对于绿城桂语江南的二手房市场，是一则利空消息。
另外，下周四，友谊嘉御龙庭正南侧的R24008地块即将率先开拍。
该地块面积较小，仅约21961㎡，容积率更低，仅1-1.2，限高35米，建筑层次为3层及以上，起拍地价约10860元/㎡，楼面价约9068元/㎡。
未来随着这两宗低容积率地块的入市，北大街的“人居天花板”将拉到一个新高度。
不过，这两宗地块都有一个劣势——距离江海大道高架较近，这对豪宅的打造或有一定影响。
另外，目前南通土拍市场甚是冷清，许久未有品牌房企露面，两宗地块很有可能还是本土国资摘牌，后续产品打造能力也有待观察。
回顾绿城桂语江南，2019年12月拿地，2020年8月首开，2020年11月收官，曾以超2.7万/㎡的价格被誉为“北大街天花板”。
项目从拿地到收官都正值南通楼市火爆之际，开盘采用乒乓球摇号，还要锁资100万，即便如此依旧一房难求。
当时还有网友透露，143㎡户型尤为抢手，好楼层单价都超2.8万/㎡，总价超410万。
▲图源网络
2022年6月，这个开盘热度爆表的豪宅迎来交付，然而这个时候的南通楼市已进入下行通道，非自住业主不得不亏本卖房。
信息显示，绿城桂语江南自2022年下半年至今累计成交了8套二手房，流通性一般，这或与大部分业主不舍降价有关。
价格方面，2022年下半年成交均价约2.72万/㎡，2023年上半年约2.83万/㎡，今年上半年约2.28万/㎡。
查询发现，今年上半年成交的3套都是109㎡小户型，对比当初开盘价，总价缩水不到50万。
挂牌方面，目前小区共有35套二手房挂牌出售，挂牌均价2.66万/㎡，较峰值下跌近5000元/㎡。
其中，挂牌单价最低的是下面这套109㎡低楼层，目前总价246万，单价仅22503元/㎡。
翻看其调价记录，业主从2022年6月挂牌至今，先后调价14次，挂牌价从316万一路降至246万。
可以看到，绿城桂语江南目前挂牌价、成交价都已跌破开盘价。
曾经锁资百万、幸运摇到房子的业主，如今却要面对资产缩水的挑战。
那么，究竟是何原因导致“北大街天花板”也无奈跌破了发行价呢？
笔者认为，除了常被提及的市场大环境因素外，或许还有以下两点原因——
第一，绿城品牌效应减弱
十年前，绿城在南通市区只有玉兰公寓一个项目，地段好、价格高、品质口碑也都不错，于是大家都把“绿城”和“高端、稀缺”联系在一起。
但从2018年开始，绿城在南通开发的项目越来越多，且不止一个项目被曝质量问题，绿城口碑逐渐受到影响，绿城的房子也不再“物以稀为贵”。
第二，绿城桂语江南高端属性不再突出
随着改善客群渐成市场主流，各大房企对于产品力的提升越来越卷，建筑立面、社区景观、会所、地库、架空层、户型格局等维度都要不断升级创新。
绿城桂语江南放在当年确实能打，但放在豪宅遍地的当下已不再突出，且随着未来两宗新地块的入市，“北大街天花板”的头衔或也难保。
以上就是本文的全部内容，北大街的这两宗新地块是否值得期待？绿城桂语江南二手房价格走势又将有何？欢迎评论区留言讨论。
