韩国的租房市场一下子就垮掉了，那些租房的人都被逼到了绝路，还有人竟然想要轻生。这时候就得想一想，这后面到底藏着什么样的危险？我国的楼市能不能逃过这一劫？
韩国租房市场的暴雷源于其独特的"全租房模式"，在这种模式里租客得给房东交房子价值百分之五十到八十的很多押金，靠这个就能连着两年免费住。等规定的期限到了以后，房东会把所有押金退还给租客。听起来很诱人，但风险却潜藏其中。
上世纪60-90年代，由于政府对房地产融资严格监管，银行融资渠道单一，炒房客便盯上了"全租房"，将其作为变相融资的工具。数据显示高峰时全租房占韩国租房市场的七成，贷款规模高达7800亿美元。在低息环境下"全租房"的利息远低于传统月租金，吸引了大量租客。
炒房客更是如鱼得水，以一套100万的房子为例，首付20万，通过全租房收取60万押金，便可再付三套房子首付，循环往复。楼市看似火热，实则租客与贷款者沦为炒房客的"提款机"，一旦资金链断裂后果不堪设想。
维持"全租房"模式的两大关键条件是低贷款利率与房价持续上涨，但美联储加息后韩国基准利率飙升至3.5%，全租房租客的利息赶超房租，纷纷撤出"押金贷"。炒房客资金链断裂，房东无法兑付押金，有人提前逃顶，有人弃房跑路，租客押金打水漂，无力偿还银行本金，信用崩塌。
去年4月韩国就有17起因全租房诈骗致租客轻生的惨剧发生。反观我国一二线城市众多为房打拼者，看到韩国楼市危机难免心忧，但我国与韩国楼市存在显著差别。我国没有韩国那种"暴力加杠杆"的全租房模式，被炒房客限制诸多限购贷款措施，与利率约束下，炒房客自有资金与风险承受力要求更高。
"房住不炒"绝非空谈，我国专业炒房客占少数，大城市多，房产家庭多，因投资保值购房，总体杠杆率不高。不过从本质看，房地产受供求关系主导，我国人口出生率降低是楼市的隐忧，韩国生育率如自由落体般一路狂跌，常年稳居世界末位，沦为全球"少子化'困境的典型样本。过去15年韩国政府心急如焚，不惜砸下约1.5万亿人民币的巨额补贴，妄图力挽狂澜重新点燃民众生育的热情。不过现实却如一盆冷水，泼得人透心凉，收效微乎其微。
到了2021年韩国总生育率仿若断崖式下跌至0.78，刷新自1970年有该项记录以来的历史最低值。深究韩国生育率低迷的根源，这背后藏着当代年轻人无奈又心酸的婚恋抉择。
财阀如参天巨树，遮天蔽日垄断着社会的绝大多数资源；阶级固化似铜墙铁壁，将普通人的上升通道堵得严严实实，让他们望而却步。就业的独木桥千军万马难挤过，房价的"珠穆朗玛峰"高不可攀，教育的军备竞赛令人心力交瘁。重重压力之下年轻人身心俱疲，无奈选择躺平以此对抗这令人窒息的现实。
韩国租房暴雷为我国敲响警钟，房地产市场关乎民生经济大局，措施调控人口结构优化，年轻人压力纾解需协同共进，方能稳健前行避开他国覆辙。这几年我国在房地产调控外于教育医疗减负，出台个人养老金制度，虽有成效可恢复年轻人生育意愿仍任重道远。
我们需要在保持楼市稳定的同时，关注人口结构变化，为年轻人创造更好的生活和发展环境，让房地产市场真正回归居住属性，实现可持续发展。
