今年以来，不管是行业交流还是看到的新闻，我总有种感觉，市场低估了新一轮旧改拆迁潮的影响。
首先，上面高度重视。
去年高层发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，这相当于给了地方一把尚方宝剑，实际上大规模启动是在今年。
今年的Z......F工作报告强调的“三大工程”，亦包括城中村改造。
官媒经济日报对“三大工程”的定位是：“D....Z.....Y作出的重大战略部署，是当前和今后一个时期的重要任务。”
这措辞，你品你细品。
住建部老大也表示，2024年住建部将有序推进城市更新:全国将再改造5万个老旧小区。
5万个小区，真的不少了，非常大规模。
大家都知道，咱们国家奉行的是“ZZ经济学”，一些事情一旦上面过了会、定了调，地方一定会开足马力执行，最后……。
其次，给钱给的很爽快。
城市更新很烧钱，上一轮2014年那一波，之所以能掀起全国棚改潮、无数拆迁户一夜暴富，主要得益于央妈大规模发钱。
随便一个墙上写一个拆字，就立马明天提保时捷法拉利，暴富的群体非常多。
那一波的钱是通过创新性的PSL（抵押补充贷款工具）定向放水。据统计从2015年到2018年央妈就投放了3万亿基础货币，经过货币乘数放大后就是几十万亿。
这一次同样是央妈掏钱。
去年底至今年初，央妈就已向几大银行新增5000亿的PSL，若按7的货币乘数就能放出3.5万亿贷款。
目前广州、成都、南京等35个超大特大城市已拿到近8000亿专项借款支持，而且还只是刚开始。
据券商分析预计，21个超特大城市（如上表格）在城中村改造上的年投资总额可能达到1.19万亿。
现在还只是开始，未来两三年这些钱恐怕还要翻几翻。
“顶层设计+PSL低息贷款”，还是熟悉的配方。
虽然历史不会简单的重复，但总是压着相同的韵脚。
可能有人会说，新一轮城中村改造和上一轮棚改不一样：
一是范围不同，上次是全国性的，一二三四五线城市都跟着吃肉，这一次只针对二三十个超大特大城市（在上门的表格），其他城市只有有钱的城市有例行的更新，大多数可能汤都喝不到。
为什么是大城市，我认为是因为高层认为现在大城市住房仍然供不应求，而小城市住宅能够满足需求，人口不再增长，没有拆迁的必要了。
二是手段不同，上次是大拆大建，这一次是拆除新建、整治提升、拆整结合三条腿走路，只有那些条件成熟、具备必要资源和环境支持的城中村，政策才鼓励进行拆除重建。
三是形式不同，上次是直接发钱或发房票，也就是货币化棚改，让拆迁户自己去买房。这一次已很难大规模发钱，但房票安置还有，像广州、南京、青岛等城市都推出了房票安置。
大家可别小瞧房票安置的威力。
事实上，房票安置比货币安置更能刺激拆迁户买房，释放改善需求，在现阶段起到去库存的效果。
因为以现在的楼市行情和悲观心理，拆迁户拿到钱后，大概率不会再买房（回迁的房子就够住）。但若不给钱，只给房票，你只能用来买房，那么市面上的需求就增多了，对楼市自然是个大利好。
总的来说，这一次和上一轮的货币化棚改，确实规模不一样，环境不一样了，但是配方和方式仍然是一样的。
如果说差别，只能说全国性的拆迁暴富机会少了，结构性的拆迁红利仍很可观。
至于哪些城市和板块能产生暴富机会，受到第二次拆迁红利，具体要看每个城市的住建计划来确定，同时看各地有没有专项资金落地。
一句话，不要低估地方搞城市更新、搞拆迁的冲动。
对地方来说，城市摊大饼发展的时代已经结束了。
现在城市更新是为数不多能给城市建设搞到资金的渠道，不管是为了拉动GDP，还是城市面貌，还是民生考量，地方无疑会更积极、更上心，没有条件也会主动创造条件。
比如今年年初，深圳、广州都降低了拆迁门槛，并扩大拆迁范围。
之前要8成村民同意才能启动拆迁，但现在只要2/3以上村民同意，就可以实行拆迁。
对于“钉子户”，前不久深圳更是启动行政征收，不搬走就强行清退。
先说深圳，2024年写入深圳工作计划、重点推进的城中村改造项目就有22个，占到在售商品房项目数量的12%。
全年计划拆除城中村用地1.1平方公里（即110万㎡），其中有8个在南山、福田、宝安三个高价值片区。
今年有望进入拆迁阶段的项目有5个，其中关注度最高的是南山大新北四港片区项目，之前操盘手是恒大，恒大暴雷后一直拖到现在。
广州，更是猛踩油门，2024年要实施200个以上老旧小区改造，并推动149个城中村改造项目取得突破性进展。
截至1月底，广州已有14个城中村改造项目获得1426亿授信。
成都，也很猛，已有62个城中村改造项目获得约1200亿的资金支持。单个项目约200亿，这么大体量的融资，显然是奔着拆迁去的。
成都住建局还发布了《2024年成都市城中村改造项目机会清单》，为32个城中村改造项目寻找“合伙人”，具体我不列了，自己去查。
上海表示，2024年要完成12万平零星旧改、31万平方米不成套旧住房改造，启动10个“城中村”改造项目。
杭州各区，已公布的拆迁土地计划超过1700公顷，其中萧山、钱塘两区合计超737公顷（超1.1万亩），涉及66个片区。
南京各区，2023年底就陆续把24年老旧小区的改造文件发出来。
截至1月底，合肥已有18个城中村改造项目获得441亿授信。
……
不一一列城市了，大家有老破小房子的，自己去查吧。
我想告诉大家的事，从上述这些热火朝天的局面也可看出，地方的冲劲儿是有多大，只要央妈给力，这些饼就不会让大家等太久。
在这个时候大规模启动城中村旧改、保障房等三大工程，国家算的是一本大账，目的是为了对冲房地产的下沉势能。
稳楼市、促就业、拉内需，把经济从通缩的边缘拉回来。
比如有机构测算，21个超大特大城市的城中村改造，可以直接产生超10万亿的投资，如果再算上上下游的产业链，那就更不用说了。要知道去年全国房地产开发投资也才11万亿。
说句不中听的话，为了刺激经济，我们不得不把夜壶拉出来，不过这一次是换了三个新夜壶。
小富靠俭，大富靠时代红利。
城市拆迁已经没了早些年的那种泼天富贵，但也不是说一点红利都没了，实际上再吃个十年还是没问题。
根据权威部门公布的研究报告：2035年之前，我国每年刚性需求约2.6亿平米，改善需求约8亿平米，老旧房屋拆迁需求约4.2亿平米。三大需求占比分别为18%、54%、28%。
也就是说，市场上每三四套购房需求，就有一套来自于拆迁户。这个比例不算低。
所以如果你在国家认定的二三十个特大超大城市，还是有机会坐上拆迁致富的列车。
那么，哪些房子有可能被拆呢？
老房子。
之前住建部透露的数据是2000年底前建成的老旧小区有22万个，按每个1000户来算，也有2200多万户。
另根据贝壳研究院的数据，在20个重点城市中，超过20年房龄的老旧小区数量占整体小区数量的40%。这还不算遍地的城中村。
这些就是楼市待拆改的量，这些年虽然也拆改了不少，20-23年的数据是19.6万个。
但增加的也不少，住建部已经把拆改目标从2000年前盖的房子，放宽到2005年前盖的房子。
所以，未来会有越来越多的老房子会被纳入改造名单。
