过去一年，1000万买家关注的是中海大境、保利天瑞、越秀观樾，再加两个梅花园板块的西派天河序和天河和樾府。
先看一下1000万能买到哪些户型？
如果是在中海大境和保利天瑞，只能选到125/126的，中海大境用配套弥补了产品上的缺陷，而保利天瑞用户型弥补了配套上的缺陷，但这两个户型都是塔楼，都是两梯四户。
所以想要买到真正的、不憋屈的大四房，起码要上到140，而140这个面积段，总价要至少1100万起步。
西派天河序和越秀观樾在地段上不如保利天瑞和中海大境，所以只能在产品上加分，前者做的是板楼三卫，再加100%的得房率。
看到没有，1000万起步想买个大四房是很难两全的，要么放弃配套，要么放弃舒适性。
想要提高舒适性就必须得加钱，在中海大境，你得选270方才有板楼，在保利天瑞，你得花更多钱买到第三排的板楼。
但2025年房价越来越卷、地块越来越好、得房率越来越高的情况下，这个选筹难度却在降低。
年后开盘的保利有后发优势，更低的地价（比中海大境、观樾、天河序地价便宜了近一万），更好的地段，同时吸取了它们各种缺点，能做到板楼、又是独栋，得房率更高，又是差不多的价格，你说会不会纠结，几乎是把自己给迭代升级了。
连120都是板楼，而且整体户型设计更合理，120-140-190三种，更大面积估计是放在另外两个地块，这种户型配比拉差没有中海大境和保利天瑞的大，买家实力悬殊不大。
它影响最大的不是上面的几个，而是今年终于快交楼的琶洲南TOD，当年十万要找关系去抢，现在看琶洲南的地段和产品已然没有什么优势了，关于这一点，是不是跟番禺万博和樾府很像。
万博和樾府在2021年也是全国销冠盘，主流也是六七万的价格，现在华润在隔壁只卖5.5-6万，越秀是能依托广州本土国企这个身份创造神话的，但也是很容易被颠覆的，开发商是赶上了好时候，可买家们却没有乘上东风。
所以，能颠覆过去的是什么，还得是密度、容积率。
其实并不是说保利琶洲南有多好，而是我们看到的趋势是什么？
一是拔高了买家的预期，过去一年都是板楼加低密度了，那未来1000万的房子首选也是低密度的，2-3的容积率是一个非常重要的标准。
二是舒适性和私密性，保利天瑞、越秀观樾、天河序卖得好除了密度低之外，它们还是板楼，如果是超高层塔楼稀缺性少了一半。
三是保利开了个先河，接下来土拍的地块做的千万级的产品也不会差，起码是按最低标准来做。
四是对于高总价来说，眼前的配套并不是关键，包括学校的溢价占比也在减少，反而是私密性在上升。
今天想跟大家讲的是，未来1000万以上想要在核心区有竞争力，优选的还是低密度加板楼，将来在二手市场上才更稀缺。
别说2000万以上要板楼了，1000万以上都做板楼了，两梯两户、专梯入户是一个非常重要的标准。
横向看，这种户型不就是豪宅定位吗，汇悦台也是这样结构，如果再向上一层，那不就是独栋大平层吗，保利天悦1号楼王就是整层一户呀。
1000万以上的选择都这么卷了，那些1000-2000万还是两梯四户、五户的，又只能做三房的，楼龄还超过10年的二手，就肯定不抗打了。
不是不去分析珠江新城，而是产品迭代太快了。
以前选择珠江新城二手三房，或者大境天瑞四房，是一个二选一的无奈之举，但现在员村琶洲1000万能买四房了，天河公园都不需要考虑了，还是无奈之举吗。
如果都是同一个开发商，他是有能力控制好整体开发节奏的，也会有节奏的升级自己的产品，作为买家，我们只能在相对有限的条件里选择那个唯一选项。
最后，2025年买房，特别是1000万以上总价的，新房，尽量选择容积率低于3的、新规、板楼、四房。
我不知道如果2025年市场起不来，这四个标准是否要升级到五个六个，还是更多。
