作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

小产权房，据波哥看楼市观察，在国内是一类比较特殊的房子和资产，也是中国房地产发展过程中一个特殊性和历史性的产物。

在以前相关土地、住房建设、市场实际需求难以完全有效管控和满足的时候，尤其是在农村和城镇等区域建设了大量的此类小产权房。

据相关机构统计，此类房子在国内整体存量房中占比高达24%，还是比较高的。

但是，这个数据并非官方数字，大家参考一下就得了，没必要去较真。

如果到各地市场上走一圈，应该可以感受得到，各地的小产权房应该不少。

好了，这些不扯了，下面，重点来聊几个大家比较关心的问题：

1、何谓小产权房？其价值和主要问题何在？

2、相关政策，对小产权房有什么影响？

接下来逐一简单分析一二。

◢其一，何为小产权房？

小产权房（也称为“乡产权房”），是指在农村集体土地上建设的房屋，通常未办理相关证件，也未缴纳土地出让金等费用。

该类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政府或村政府颁发的集体所有权凭证，因此该类房屋的购房合同在国土房管局无法备案，所谓产权证也不具备法律效力。

公开资料显示，自上世纪80年代以来，随着我国城市化进程的加快，大量农民涌向城市，农村土地资源闲置。为了提高土地利用率，一些地方开始尝试将农村集体土地使用权流转给企业或个人进行开发。

由此可知，主要源于农村集体土地使用权的流转和开发，在这个过程中，小产权房应运而生。

简析：

据波哥看楼市观察，如上，小产权房，在产权的法律属性上，在国家层面得不到确认，一是土地权证，二是房屋产权，这两个方面，在国家级的土地和房屋产权两个基基方面没有任何支持，这是它们的严重缺陷。

但是，他们都是实实在在的建筑和房子，在物权和资产层面，又是客观存在，也有乡土级别的所谓证书，这跟全国可通行的房屋的合法的产权等物业相比，差距甚远，而称之为“小”。

因此，此类小产权房，他们最致命的缺陷，就是得不到法律的完全和有效保障。只是在资产的归属上有所支撑，相当于是一个天生有残疾的问题儿童，在价值保障和流转等方面，得不到有效的保证和蕴含着众多的风险。

小产权房的法律风险主要表现为：

1、没法办理房产证：因为这种房子的购房合同不被法律认可，开发商也没缴纳土地出让金，所以你买了也拿不到正式的房产证。

2、容易被“一房多卖”：没有正式登记，谁知道卖家会不会偷偷把房子卖给好几个人？

3、贷款：想都别想：银行可不傻，没有正式抵押权，谁敢给你贷款？

4、安全隐患大：很多小产权房建设标准不达标，住着可能会有安全问题。

5、法律纠纷难解决：离婚了想分房？遗产继承？法院可能都不会管这种房子。

◢其二，相关政策，对小产权房有哪些主要影响？

据波哥看楼市观察，小产权房，因其特殊的发展历史和实际产生的方式等特点，在地+房+产这个基本的三元体系中，加上又是在农村集体类土地上生发出来的，在土地属性和权属类别等方面，都有天然的众多缺失，但是又是建成的物业，在“产”这个范畴也是客观存在，因此，小产权房身上又交织着很多相关的问题，具有一定的复杂性。

据我们观察，对此类房屋的处理，数十年来，国家在土地、房产等多个方面推出了众多的相关政策，其中的相关演变也非常多，难以一一罗列了，但是不管怎么变化，其中对土地和房产的权属和法律层面的建设都在不断规范和强化和完善。

一直在往法制化的道路上行进。

由于涉及的历史问题和政策太多了，下面主要讲两个近年来比较重要的政策，以供大家参考。

一是，《关于规范农村集体经营性建设用地入市工作的指导意见》

近年，国务院发布《关于规范农村集体经营性建设用地入市工作的指导意见》（以下简称《指导意见》），对小产权房问题进行了明确规范。

这份文件释放了以下重要信号：

1、严格界定集体经营性建设用地范围，遏制小产权房增量

《指导意见》明确提出，集体经营性建设用地入市必须符合规划、用途管制和节约集约利用要求。这意味着，今后农村集体土地上建设的房子，必须符合国家规划，严控增量，杜绝新的小产权房产生。

2、分类处理存量小产权房，合理保障购房人权益

《指导意见》要求，各地要根据实际情况，分类处理存量小产权房问题。对符合规划、补办手续的小产权房，可以逐步纳入正规房地产市场；对不符合规划、无法补办手续的小产权房，要坚决予以拆除。同时，合理保障购房人的合法权益。

3、推进集体经营性建设用地入市，促进房地产市场健康发展

《指导意见》强调，推进集体经营性建设用地入市，是深化农村土地制度改革的重要内容。通过规范集体经营性建设用地入市，有利于优化土地资源配置，提高土地节约集约利用水平，促进房地产市场健康发展。

二是，《关于统一城乡建设用地市场、加强建设用地管理的指导意见》

根据2022年3月25日《关于统一城乡建设用地市场、加强建设用地管理的指导意见》，这项新规将改变小产权房的命运。

上述新规明确表示：对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

这意味着，小产权房的命运可能要发生重大转折了！

这是什么意思呢？简单说，就是你的小产权房想要“转正”，基本上是没戏了！

以前很多人买小产权房，就是赌它能“转正”，一旦转正了，房子立马就能升值。现在看来，这个美梦怕是要碎了。

小结：

当然，其中的具体政策确实太多了，上面仅简单列举了两个比较新和有直接影响的政策，综合起来，主要就是两点：

第一，已经建成的存量小产权房，按主要的政策精神，重新获得产权这条路已经基本不通了，尤其是当下，更加不可能了，楼市库存过高，最新数据还有7.3亿平米，这些小产权房不可能让其流入市场来搅局。

另外，在拆除上，跟上面第一点差不多，政府也不会考虑，除非是那些位于300个城市中的城中村的物业，随着近期住建部发布的新政策，有一定可能性，否则，还要等待其他时机的出现，而不知今夕何夕了。

第二，新建此类的小产权房，从源头上开始更加不可能了，在农村宅基地方面，已经日益规范和管控特别严格了，没有相关的有效批复，想建房只能在梦里想一想了。

也就是讲，新建基本不可能了。

第二，是否全面拆除和消失，上面已经说了，这也做不到，是历史积累下来的，需要花时间慢慢去合理解决，也跟当下的市场大力去库存等现实要求也不相符合，欲整体拨除等，也不现实等。

故而，总体上观察，对现存的小产权房，其未来的生存空间和路径，只有两类——“转正”而升级为产权房+在历史的流变中慢慢消失。

前者，要看城市能级和机遇，即使变化，也只会是非常小范围的个别情况，不然，对广大的类似的房子而言，就不公平。

后者，逐步消失，将是国内绝大多数小产权房最后的共同宿命。

根不正苗不红，犹如野草，一岁一枯萎，将是大概率的事件，最后，是时间的问题。

毕竟，此类劣币，必须要被严格控制和遏制，不然，就会严重冲击众多的有法律保护的如良币一般的各类房产。

因此，从这个角度，波哥看楼市认为，在当下及以后一段较长的周期内，一些想“转正”的小产权房，这个想法实现的可能性将微乎其微。

一旦出现，就将会成为众矢之的，大家的眼睛都在盯着呢。

在此，最后，最后再把上述观点清晰化一下：

历史上看，小产权房必将消失，这是大趋势；客观上观察，这是一个需要较长时间才能众多到的结果；在大势未提振之前，小产权房的生产空间将更加有限。

写在最后：

综上，据波哥看楼市观察，整体上审视，由于存在众多的严重法律缺陷，国内的小产权房，在面对国家一步步严格规范的众多相关的土地、产权等政策和法律层面的约束，小产权房业已进入日落西山的境地，都进入了苟延残踹的阶段，而被历史进程逐步排除在外了。

这是重大的历史和现实的必然选择。

业内个别朋友提出的诸如“不要慌张、关注政策和寻求专业人士帮助”等建议，对具体的众多业主而言，实际上都没什么太多价值，因为，限制小产权房的发展，符合国家整体和绝大多数人的现实利益，基本没什么转机了，大势不可违，此类业主也不要去报什么幻想了。

对此，很多人在认识上颇有点拖泥带水、优柔寡断和含糊不清的，对市场并不是一个好事，最终影响的是绝大多数和国家的整体利益的有效实现，所以，我们认为必须要严格控制和压制，不能再去冲击大众市场和楼市的根本。

因为，其中，有一个严重问题是：

一旦某一城市的某些小产权房不管是什么原因得以“扶正”而拿到产权证等，首先挫伤的是改城市的其他业主的利益，再者更多是让更多的人不会再相信产权的法律价值了，那么大家都去搞小产权就好了，为什么还要掏空几代人的6个钱包和花重金去买什么房子？

谁没有老家和瘦地几亩呢？

而且，这样的新闻一旦出现，就会成为一个大事件，最后冲击的是国内房产价值的根本。

更大的问题是，如果在小产权房可以获得政府的加持，那么，是不是其他领域也可以这样干，比如小金融、小专利、小社会等等。

如此，法将不法，国将不国，众多的体系都会崩溃。

这并不是危言耸听，确实是因为房产及其价值对个人、社会和国家捆绑得太深了，不得不慎重。

所以，请不要把小产权房，只看成一个简单的房屋和产权的类别的特殊化品类，实则是关联着更多可强烈触动民生、社会和国家根本的一些东西在里面。

因此，在此事情上，容不得模糊和摸棱两可，其弊害将是久远的。

再如，个别朋友觉得，“小产权房问题的解决，需要时间，更需要全社会共同努力”，其实在认识上，也有点逻辑不清的感觉，需要时间去逐步消化没什么问题，但是后面所讲的“需要全社会去共同努力”这一点就是没经过大脑的一句话，波哥认为也是很奇葩和典型的前言不搭后语的表现。

因此，可以推断，此说法，实际上对小产权房的起源、价值和危害等相关问题并没有思考得非常清楚，依然流于表面的思考，在本质的体察和认识上，极其有限。

毕竟，小产权房不是全国的绝大多数，不是主流，像上述这个朋友这样说，好像是一个全国性的重大情况了，但事实完全不是这么回事。

按上述24%的比例，也只是四分之一，仍是小众；照“需要全社会共同努力”这样的说法，就变成了一个占据重点必重的情况了，在逻辑上就是一个典型的主次颠倒和结构混乱的表现。

当然，在美好期待和愿望之下，可以推及全国，但是，你自己首先搞清楚这是不是一个美好愿望哈。

不然，就显得很可笑了，只能糊弄一些没什么见识和不知深浅的人而已。

诚然，说这些，并不是要让一些朋友难堪，我们没有这个意思，我们的本意还是在探讨小产权的相关主要问题，和对其的更加符合可见的客观趋势、主流情况等方面的深度思考，不要去误导相关人群。

因此，也可以对其中的相关人群，在具体的判断及其取舍上，就会更加有效，对这些个体有更多的正面效应，而不会像某些观点一样，摸棱两可的，反而会造成更多人大更大损失。

这，或许就是我们波哥看楼市，跟其他人不一样的地方。

历史观察+现实综合+趋势梳理，三维架构下，才会形成有效的观点及其相关建议，最后都要回到个体价值层面来全面体察。

过程中，会有效参考其他人的观点，但，都会经过我们的专业熔炉进行充分冶炼，最终呈现给大家必须是经得起考究的真经。

这虽然很难，但我们一直会不断坚持。