原来的石材可能只用于工区大堂，但现在，从电梯到整个房型，石材，尤其是大理石，已经广泛应用于墙面装饰。这种变化在市场低迷时期尤为显著。
以上海为例，在市场下行阶段，开发商为了提升房屋吸引力，不得不加大投入，提升产品质量。互相促进的过程中，市场低迷反而凸显了产品力的重要性。
这不仅增强了产品的竞争力，也重塑了用户对开发商能力的认知。过去，上海的开发商建造水平相对较低，甚至不及成都、武汉、重庆、南京等二线城市。特别是杭州，同一个开发商的同一产品系列，在上海的质量往往不如其他二线城市。然而，随着市场竞争加剧，开发商逐渐意识到产品质量的重要性，从而推动了产品力的提升。
市场波动与房产价值：并非越新越好一些在2020年和2021年购房的消费者遭遇了房价大幅下跌，这不仅体现在价格上，也体现在新房质量上。与当前市场上的新房相比，他们购买的房子既没有价格优势，也没有质量优势，对于那些房贷利率偏高的购房者来说，这种情况更令人担忧。
房产市场不同于股票市场，房子的质量和价值会随时间和市场周期波动，并非越新越好。例如，上海品质最佳的住宅主要集中在2007-2008年间和2014-2015年间。
现在，二手房市场上，这些年份的房子更受青睐，因为它们在质量和整体价值上更有保障。未来房地产市场或许会像葡萄酒一样，出现年份概念。北京和上海的房子在某些年份的建造质量明显优于其他时期。
市场变化还体现在老旧小区的改造上。这些区域不仅承载着丰富的文化特征，也吸引了大量年轻人。
旅居市场逐渐成为新的刚需，尤其是在大批老年人退休和年轻人从事自由职业或远程办公的背景下。他们对核心区或通勤交通的需求减少，反而更青睐自然和文化丰富的区域，例如大理和西北的大同。
老城区的改造成为新的趋势。过去，投资和自住主要集中在新城区，但现在，许多城市开始大力改造老旧小区，吸引新的投资和人口流入。例如，成都的玉林夜市和其他具有文化特色的街道都成为年轻人的热门去处。
新城与老城：不同的投资逻辑新城的浪潮逐渐褪去，人们开始重新审视老城区的价值。像上海的黄浦和徐汇，即使在市场波动中，房价依然保持稳定，这得益于其丰富的教育、医疗资源和浓厚的生活气息。
而新城，例如浦东，更像是成长股，依赖于持续的规划和产业引入。政府对老城区的投入也明显增加，资金主要用于拆迁动迁等方面，致力于提升老城区的居住环境和吸引力。
棚改旧改与城市更新棚户区改造和旧区改造一直是城市化进程中的重要议题。在上海，东苑一村和二村的拆迁项目，涉及资金规模已达数百亿元。
与此同时，城市更新，尤其是老旧小区的改造也备受关注。上海一些老旧小区，例如本地老人居住的小区，普遍存在基础设施薄弱的问题，例如缺少电梯、停车位不足、安全隐患等。
针对这些问题，改造工程主要集中在外立面粉刷、防水、保温、电梯加装和停车位规划等方面，资金投入也大多集中于老旧城区。
购房结构变化与市场需求分化上海购房结构正在发生变化，本地人购房比例逐渐减少，新近购房者多为外地人或海归。他们倾向于购买改善型住房或豪宅，对小区周边环境的要求较高，这使得城市的界面和周边氛围变得尤为重要。
此外，新城和老城的购房需求也呈现出差异化趋势。新城被视为“成长股”，因其提供新的产业和就业机会而备受期待；老城则被视为“红利股”，更加宜居和舒适。
值得注意的是，政府的资金投入也开始从新城转向老旧城区。
从购房者结构来看，市场风格已经发生了变化，新城的走势远不如老城。在购房需求和供应方面，过去3到5年，华东二线城市牛市期间，新城供应庞大，导致库存积压和价格走低。
在这样的供需关系下，无论是股市还是楼市，总是不断切换风格。最近的政策变化，例如取消限价、限售、限购等，看似利好，但却助长了卖房情绪，使得房价预期持续偏弱。
整体来看，新房销量增长明显，二手房的放量也在持续，但弹性相对较小。这反映了开发商和购房者对于房价持续下行的预期并未改变，挂牌总量增加而价格不升，表明市场预期依然疲软。
房地产市场与权益类市场的类比及风险关于房地产市场和权益类市场的类比，实际上存在着“解套”的概念，但有些失去流动性的房产可能会永久失去流动性。历史上也出现过几次巨大的房地产泡沫，例如2000年的海南、2011年的温州，以及更近的2017年京津冀和今年的华东和华南地区。
以深圳、杭州为代表的一些“大泡沫”城市，可能面临着市场指数下跌30%甚至更多的风险。这些城市未来的发展前景普遍不被看好。
历史上的案例也佐证了这一点：海南部分地区房价在20年间从7万跌至3万；温州在2011年达到房价顶峰后，即使经历了2015年到2021年的上涨，至今仍未突破2011年的高点；廊坊房价从高点下跌50%，想要恢复到之前的水平需要翻倍。
新区与老城区的差异化表现从板块层面来看，2019年至2021年期间，许多城市的新区房价都经历了上涨。以成都为例，其主城区呈现大饼状，城南的天府新区和金融城是其延伸路线。
2019年至今的五年间，类似南京延伸线的房价翻了一倍多，即使有所回调，涨幅仍在80%以上。然而，主城区房价自2018年以来却一直在调整。
这表明，过去一段时间的房价上涨主要集中在新区，而老城区并未受益。
类似的规律也适用于其他资产类别。与基金不同的是，房地产市场可能不存在牛市回本的机会。
房地产市场的总市值能否涨到700万亿？这种可能性微小。因此，我们需要接受现实：某些房子的价格可能永远无法回到高点。
从高收入到焦虑：时代的变迁一位30多岁的朋友，曾在几年前做公众号时收入颇丰，客户络绎不绝。但随着时代变迁，他如今的处境和收入已大不如前，并对过去的高峰时期念念不忘。
这种对顶峰时期收入的怀念是普遍存在的。
置换：在底部抓住机遇即使在上海，房价也经历了大幅调整。新房和次新房的回调幅度相对较小，跌至2020年或2019年的水平；而许多老旧房已经跌到了2013年或2014年的水平。
这些老房子未来能否涨回2022年的高点？概率非常低。虽然可能会有回升，但这需要大的行情级别。
当前市场上的核心问题在于置换。尽管现在可能不是卖房的最佳时机，因为房地产市场处于周期底部，变盘点随时可能出现，卖飞的概率较大。
然而，现在却是换掉差房子、换好房子的好时机。
“政策底”和“市场底”的概念值得深思。政策不断加码，直到市场启动。
当前的情况像是政策在推绳子，不断释放利好，但市场却越来越恐慌，将利好政策解读为利空。虽然政策最终会发挥作用，但时间上不确定。
例如，2010年8月出台的“三道红线”政策，市场直到2011年6月才稳定下来。
根据同比周期来看，当前市场处于周期底部，并且已经开始有所拐头。因此，从资产管理的角度来看，现在并不是一个好的卖点。
如果持有的不属于下一轮主线资产，即使解套时，主线资产可能已经大幅上涨。与其等待不好的资产回暖，不如现在积极换掉表现不佳的资产，换成能够在下一轮涨幅中跑赢大市的资产。
