2019年中山楼市下半场已经开跑了近一个月，从这几周的市场观察，无论是房价还是成交量，均无过大的波动。

从有关部门发布的相关工作信息，如三旧改造市场指导价听证、房地产交易和资金监管平台上线、容积率调整上网竞价、闲置土地处置细则出台等，可以看到中山的房地产市场将越来越规范。到底中山下半年各方面走势将如何？不妨从上半年的楼市情况来做出下半年的预判。

政策篇

调控政策持续，但力度有所放松

说起政策，首先大家会想到的是限购，中山当前官方大方向执行的政策仍为2017年出台的限购限贷政策。上半年已由官方确认的政策更新是港澳台人士增加2个购房通道，而近期市场流传并未有明文推出的政策变动是：

1、2019年7月起 ， 持有人才优粤卡且在中山工作的购房者，在中山购房不需要社保；

2、 2019年7月起 ，非中山户籍人员购买首套房仅需提供在中山的工作证明和有效的参保（社保）证明，社保证明无时间要求 。

在购房门槛上，我们可以看到对待中山工作者有所放松，但并非“大开水喉”。另一方面，近期新备案系统的上线、二手房网签制度的全面施行，可以看到有关部门对购房流程、交易细节的正面把控，比如二手房网签或将带来“三价合一”政策的严格施行，对于遏制炒房或有一定的效果。

土地供应维紧、用地要求多元化

虽然年初中山国土局公布了2019年供地计划，住宅用地将供应100.29公顷。然而，半年多过去了，除了正和中州拿下的一宗“走过场”的地块，已推出的仅位于西区的2宗地块，土地面积合计仅约百余亩，相比供地计划只是九牛一毛。

距离2019年结束仅剩5个余月，不排除会出现类似2018年实际供地量“腰斩”的情况。但从近期拍地的新增要求：成品住宅现售、楼面地价最高限价为15000元/平等来看，后续拍地的要求或将越来越多元。

去库存力度加大、银根或有松动

自2018年下半年，中山新房限价网签日渐“松绑”，此前明文限价为8000元/平，根据实际操作，截止2019年上半年，单价超过13000元/平左右的，网签排队时间较长。反言之，13000元/平以内的新房网签排队则无需再苦苦等待。据了解，目前资料齐全最快一周可网签，一般需要一个月时间，购房者们“叫苦连天”的现象大大减弱。

同时，2019年上半年，中山各银行房贷利率持续下调，且额度充足、放款速度加快，多家银行在一个月内甚至一周内即可完成放款审批，对购房者大大利好。

在这样的双重作用下，中山新房库存连连下降，根据中山中原数据，当前中山新房库存已回落至7万余套。但总体去化周期仍较长，2019年截止6月30日，全市平均去化时间为17.9个月，预计下半年还需加大去库存的力度。

市场篇

区域发展趋向平衡

中山楼市向来以中心组团为重心、成交量价呈现北高南低的情况，随着大湾区的战略实施，各组团发挥各自的优势，逐渐发展自身。

2019年上半年，住宅新增供应量组团分布较为均匀；

各组团网签量差距相比2018年亦缩小不少，中心组团稍高，东部组团及西北组团基本持平。

随着大湾区3年行动规划的落实、各城市间的距离拉近。中山这个城市自身也在通过各项交通的贯通如东部外环、西部外环等增强各镇区的联系，通过各自产业的升级拉匀各镇区的竞争力，得到的结果便是区域发展趋于平衡，房价区间的日趋靠拢，亦是一种体现。

外来客户比例提高成交量或涨

前面提到，购房政策有一定的放松，虽然官方意在让更多在中山工作的购房者拥有购房资格，但门槛降低的利好同样将辐射外来客户。

根据政府施工报建网站公布，截止2019年6月，预计未来3年商品房潜在供应总量达建设面积3506.75万平米。其中火炬开发区供应量为全市最高，达到530.4万平米，以平均100平/套房计算，高达5万多套。供应量排名前五除了火炬开发区还有西区、三乡镇、坦洲镇、南朗镇，除了西区之外，其他四个镇区均为临深或临珠片区，外来投资性客户比例较高。

一方面购房门槛降低，另一方面投资型较重的片区供应量高，或将触动外来客户带来一定增长的成交量。

购房态度趋于谨慎成交价格有下调空间

中山成交客户结构自2017年限购政策出台以来，中山本地客户占比呈逐年上涨趋势。2019年上半年，中山本地客户占比为近3年来最高值，占比约为76.5%。

但在2019年上半年，整体认购率约为43.3%，认购率环比、同比双双下降。这除了与市场环境有关，或还因为推货户型多为三四房。

2019年上半年重点开盘项目推货户型以三房为主，约占总数的67.8%，其次是四房，约占总数的20.6%。购房对象主要为刚需或改善型自住人群，对新房的选择会考虑更多因素，单纯的低价并不足以吸引他们。相比投资型购房者，冲动系数较低。

在这样的趋势下，加之中山各楼盘优惠活动持续不断，不少购房者不再担心“无房可买”，总体购房态度会更加趋于谨慎，房企或将继续维持“以价换量”的政策，总体价格有一定的下调空间。