最近，天津楼市节奏有点乱。

3月就打价格战，没见过。

都给房企整不会了，词儿也不会写了：“阳春钜惠”，真够矛盾的。

不少房企都有个“不解的疑惑”：

明明售楼处到访量挺高的，怎么认购量就跟不上呢？

原因就在于，买房人陷入了“重度观望”。

365社群有买房人赋诗一首：

三月楼市花似锦，偏我认为不是春

不经一番寒彻骨，怎能无端嫁春风？

……谁怕，任你三十六计

……归来，我自岿然不动，且等且关注

看这观望情绪，已深刻到了如此地步。

降价操作，确实把需求引出来了。

很多售楼处到访量很高，但认购量却没跟上。

河西几个主力盘，周末两天到访量能超150组，多的能达到300组。

但依然有只认购个位数的，中海即便降了30万，也没掀起“认购狂潮”。

二手房，周末带看量最高超过8000次。

成交量最高才367套。

去年同期，8000多次的带看量能撬动500多套成交。

按理说，到访量与认购量应该同频。

可是，看的多，能下决心买的少。

不夸张，有买房人说他自己到访过20多次，还在犹豫。

这就是典型的——重度观望。

现在买房人的犹豫程度，比2008年还要严重。

2023年，365房地产研究机构的调查显示：

52%的人属于“一直有置业计划，但是持续观望”。

比例相当大，一半的人想买却不敢买。

数据来源：365房地产研究机构

有位买房人说，他从2021年就开始看房，好几个盘都没房了，一直犹豫。

现在又出来一堆新盘，还是下不了决心。

为什么都在观望呢？

分两种情况：市场观望、政策观望。

· 市场观望：有人是在等房价继续降；

也有人自己想买的房子价格没降，但看别的盘降价，也犹豫了。

· 政策观望：等更优惠的政策，房贷利率再降一降，税费再减一减。

这些年，天津楼市一直在“反向激励”。

没买房的人，占便宜；买了房的人，站岗。

越晚来的，产品更新、地段更好、房价更便宜。

2017年至今，市场已经养成长达7年的惯性。

很难靠几个政策，几个月内实现预期大逆转。

这也是市场与政策拔河，市场赢的根本原因。

别看哐哐降价，反而逼出“追涨杀跌”的人性。

甚至有的房价已经超跌了，依旧买涨不买跌。

买房人可以等，房企一天都等不了，导致3月玩命冲。

“重度观望”，决定了今年楼市的走势——

新房成交量，将“前低后高”。

观望，不等于没有需求，也不等于不买房。

这么大的到访量、带看量，都在“飘着”，形成“堰塞湖”。

不仅是今年1、2月积压的需求，也包括2022、2023年积压的600多万方需求。

大量买房人看房都看一两年了，需求并没消失。

如果来个政策大招，一定会迸出脉冲行情。

压的越狠，弹的越高。

就像M2，钱很多，只是没落下来，一旦落地，就会引发“滔天巨浪”。

但因一季度成交量太低，也就170万方左右，而且上半年量都不会太高。

房企还处于“吃不饱”的状态，暂时也不敢涨价。

会有一段时间买卖双方达成一致，愿买愿卖。

因此，政策、房企的任务量……“重头戏”都压在了下半年。

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